高尔夫研修班第三讲：中国土地利用和管理问题的探讨

姜武汉　资深土地问题专家、博士

　　姜武汉老师【资深土地问题专家、博士】的主讲主题是中国土地利用和管理问题的探讨。姜先生就土地管理的基本情况、高尔夫产业土地政策、房地产市场调控、土地财政、新型城镇化等热点问题向学员们进行了详细解读。

　　姜老师首先讲解了土地的自然属性和经济属性、法律属性三个基本属性，并从土地和国家的粮食安全、生态环境安全、经济安全以及社会安全四个方面阐述了土地的重要性。

人口数据图

 
 
　　第一、土地作为一种自然资源，关系到国家的粮食安全。对此，姜老师采用图文、数据等资料生动地做了讲述。

全国耕地面积变化情况

 
 
　　第二、土地作为一种生态资源，关系到国家的生态环境安全。

　　1.    生态危机严重

　　a)    我国正处在人与自然矛盾最为尖锐的历史时期，资源环境对13亿人口的支撑已近极限。 世界自然基金会的研究显示，中国生态足迹是本国生态承载力的201%，人均生态赤字比全球平均水平高1倍。生态环境持续恶化，加剧了各种自然灾害的发生，我国成为世界上各类自然灾害最严重的国家之一。

　　2.    土地污染严重

　　a)    受镉、砷、铬、铅等重金属污染的耕地面积近3亿亩，约占耕地总面积的1/6；其中受工业“三废”污染的耕地面积1.5亿亩，占全国耕地的1/12 。

　　3.    水土流失严重

　　a)    2005年全国水土流失面积356万平方公里。

　　4.    土地沙化问题严重

　　a)    全国沙漠和沙化土地总面积达174.3万平方公里，占国土面积的18%。

　　5.    空气质量差 

土地与经济安全

　　第三、土地作为资产和资本，关系到国家的经济安全特别是金融安全

　利用土地直接融资：通过土地到资本市场进行直接融资，不断推高地价、股价，容易使房地产市场和资本市场都产生泡沫。上市房地产企业“股市融资－购置土地－股市融资”可能引发金融风险。

　　第四、土地作为权利，关系到社会安全。

　　土地可以有效的化解就业矛盾，据亚洲开发银行估计，20世纪80年代，中国每增加1％的就业岗位需要经济增长3％，到了90年代，达到同样效果，经济则需要增长7.8%。确保耕者有其田，尽量将农村人口留在农村，显得格外重要。
    
　　土地制度的合理与否，直接关系到社会是否和谐，土地制度合理，耕者有其田，居者有其屋，人民就安居乐业，社会就和谐；  土地制度不合理，耕者无其田，居者无其屋，人民不能安居乐业，社会就不和谐。  

中央政策与高尔夫项目增长关系比较图

　　关于高尔夫产业土地政策的讲解，姜老师认为，对20 年来涉及高尔夫的文件进行收集、整理和分析发现：

　　一是中央政府的高尔夫政策经历了“从鼓励至限制、从限制到禁止”的变迁；

　　二是同期高尔夫项目用地类型表明，限制及禁止使用耕地、林地等优质土地建设高尔夫球场的政策执行效果好，高尔夫球场用地类型趋向合理，2005 年之后的球场用地皆以荒山、草山为主，占用优质土地现象得到了有效控制；

　　三是同期高尔夫项目数量增长数据表明，虽然高尔夫球场增速受到政策影响，但限制、暂停及禁止高尔夫项目建设的政策执行不到位，每年球场项目净增量居高不下。

　　姜老师强调，对政策出台时间及内容的进一步研究表明，每逢宏观经济遭遇外部危机或重大事件冲击时，中央政府限制或禁止高尔夫项目的政策会相对宽松，出现政策及执行上的前后不一致；财政分权体制和官员晋升锦标赛模式下地方政府( 尤其是地县级政府) 具有发展高尔夫项目的动机，不愿执行中央限制和禁止高尔夫项目建设的政策，甚至明确鼓励，从而出现了中央和地方政策的上下不一致；同级政府各部门从其行政职能出发，对高尔夫政策存在分歧，使得高尔夫政策在政府部门之间不一致。

　　姜老师认为房地产市场调控的最终目标是“住有所居”和“公平分配”；目前房地产市场调控以行政手段和价格管理为主，如，限购、限价、限面积；建立房地产市场调控长效机制，必须坚持市场化原则，建立健全经济调控手段，实现市场调节。

　　关于土地财政部分内容，姜老师提出下面的关键五点：

    94年税制改革，中央与地方财权和事权不匹配；
    土地财政问题日益凸显，08年5.3万亿；
    “增量”土地的土地财政模式不可持续；
    土地财政世界各国都存在，关键的来源；
    由增量到存量是改革的根本。

　　最后，关于新型城镇化，姜老师从“四化同步”是目标；农村土地产权是核心；城市生态化、农村城镇化、城乡一体化；工业化-城镇化-农业现代化-信息化-工业化等四个方面阐述了其主要内容。

　　姜武汉简介

　　资深土地问题专家、博士