叶檀：如何土改？

　　土地改革攸关国运。

　　十八届三中全会公报，再次提出土改的方向，是“建立城乡统一的建设用地市场”、 “赋予农民更多财产权利”。与十七届三中全会“逐步建立城乡统一的建设用地市场”比，“逐步”两字消失，说明土改速度将加快。三中全会《决定》称，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

　　此地农村改革的要点是，农村集体经营性建设用地有条件入市，承包地长期化，农村经济运作资本化、农业现代化，土地收益分配更均衡。

　　各地已有试点。11月12日，安徽公布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，提出建立健全土地承包经营权流转激励机制，引导土地向新型农业经营主体流转。将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转。

　　农村土地产权不能转让，使用权可以有限转让，转让需要突破法律、确权、利益分配三道坎。

　　农村集体建设用地分两块，一块是宅基地，另一块是经营性用地，如乡镇企业用地。如果宅基地放开，等于小产权房开闸，等于颠覆目前的房地产市场;经营性用地放开，等于地方政府放弃垄断土地一级市场，小产权房无放开可能。

　　土地 “农转非”受到现行《土地管理法》第63条规定的法律约束，除了乡（镇）村公共设施和公益事业建设外，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但除企业破产、兼并外，土地使用权不得出让、转让或出租。

　　安徽版的意见已经接近法律底线，土地改变用途，即允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等，意味着土地有可能“转性”，是否只能由村集体、农户来承包运作，才不突破法律底线？

　　农村土地使用权的流转建立在确权的基础上，否则不可能有土地的长期流转，就不可能形成明确的产权、使用权边界。只有完成确权的地区，才谈得上使用权的交易。

　　随着人口增加，农村承包地的面积隔几年会有变化，这意味着利益随时会变化，非常不利于每家每户土地流转与定价。很多农村沿用传统的表述方法，如“苞米地尽头那块小巴掌地是他家的”，给土地租赁双方带来无尽烦恼。由于户口制度的漏洞，一些进入城市的居民在老家仍然拥有宅基地甚至承包地，导致土地的浪费。

　　目前在农村租地建立现代农场的企业主，缺乏法律保障，租的农户的地的确切边界在哪里、经纬度是多少，都不清楚。一旦农村土地升值，规划发生变化，随时都可能被赶走。如北京宋庄画家村就是如此，13位买了通州宋庄农民房又被农民起诉还房，这样的事情不仅会发生在画家身上，也会发生在农场主身上，他们随时可以被不满足租金的农民赶走。

　　在土地利益分配中农民长期处于弱势，但在大城市近郊、发达城市的农村，农民所获得的收益不少。

　　偏远农村地区的土地没有多少溢价，现在进入市场，农民也无法掘取第一桶金。在重庆、成都等地，需要政府进行土地置换，从偏远地区置换到城市郊区，并且由政府或者开发商配套建设基础设施，土地溢价才能上升。没有基础设施建设，没有规划，土地就无溢价，所谓同地同权不是空话，政府起码需要收回投资成本，开发商需要有一定利润，而农民的身家保障都在土地上。
　　将农民的培训与就业与土地价格挂钩或许是个好办法，农民有就业机会，可以无缝融入城市，说明政府与企业承担了农民就业、城镇化的隐性成本，农民所获得的土地收益占比应该下降，如果农民无法融入城市，土地仍是农民未来的重要依靠，那么政府、开发商必须停止不成熟的土改，让农民继续拥有土地，是理智的选择。

　　土改是大事，不必急于求成，发挥市场内生动力，在东中西部进行试点，经济上成熟一块就发展一块，才能将土改进行到底。