深圳京基欲建666米高楼

　　高达441.8米的深圳京基100大厦封顶不久，其开发商——深圳京基集团就打算刷新自己创造的深圳第一高楼纪录，在深圳晶都酒店旧址上，再建一座高度约666米的高楼以及横向666米跨越深南大道的“卧楼”，与现有的京基100大厦相连，案名暂时定为“天街+地街”。

　　然而，开发摩天大楼，开发商需要挺过多道难关。资料显示，从2007年到2009年，京基100累计投资仅仅4.8亿元，不到京基原计划投资金额的1/10。由于开发现金流紧张，2008年京基集团明显放缓了开发速度。

　　事实上，除了深圳的第一高楼，京基集团还在南京开发第一高楼，并在深圳下沙建造一个68层的摩天大楼。明明经历过摩天大楼开发的困难和风险，京基集团为何仍然对建摩天大楼情有独钟？中小地产商开发第一高楼又有哪些必须具备的资源和条件呢？

　　有业内人士指出，京基集团建设摩天大楼似乎与当地政府城市形象和经济发展有关。目前，深圳市政府计划将京基100附近的蔡屋围金融中心区改造成为国际消费中心，新一轮更新将继续强化以金融为核心的高端商业商务区功能。这将大大提升深圳的城市形象。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，经济利益是推动企业疯狂建高楼的主要因素。随着城市土地空间的缩小，建筑必然向高空发展，而产业升级加大了企业对高端写字楼的需求，从而推动城市中心区摩天大楼的大发展。

　　而京基集团副总经理熊伟则表示，在做京基100大厦之前，京基做过大量的市场调研。他认为，随着深港一体化的加快，有很多香港企业到深圳来发展，这对写字楼的需求非常旺盛，深圳本地企业对高端写字楼更新换代的需求也非常大。

　　不过，在熊伟看来，建设摩天大楼有不少的风险，包括前期、中期、后期的风险。目前，国内大多摩天大楼项目在立项方面很盲目，“在立项过程中没有对项目后期的具体情况想清楚，很盲目地去做，求快求大求全求新，没有对整个建筑后期管理进行思考。”

　　此外，不断兴起的摩天大楼狂热，也引起业界对未来市场泡沫的担忧。对于深圳未来摩天楼的分布情况，高力国际报告称，深圳未来五年有52栋50层高的“超高层建筑”建成。一旦经济发展减速，预期的市场需求也会大大缩减。

　　另一方面，摩天大楼建设对企业资金链安全的要求却比其他任何地产项目都要高。

　　“摩天大楼的开发周期非常长，对资金的需求非常大，能不能支撑这个周期，开发商的资金能否经得住考验，这是风险之一。”熊伟称。

　　实际上，从2004年立项拿地到2011年正式封顶，京基100项目耗时7年，其中建设时间用了3年。熊伟认为，京基100的开发速度相对较快，其他摩天大楼项目一般都需要5~10年时间。

　　对于开发商而言，建设过程中资金能不能跟上成为关键问题。还可能会遇到其他一些麻烦会延长建设周期。

　　同时，摩天大楼后期管理也是对企业的一种考验，决定了项目以后的生存。即便大楼能建起来，一旦项目进入招商环节以及后期运营管理，缺乏一支有经验的管理团队，这对企业来说也是致命的。

　　此外，摩天大楼其经营管理和物业维护管理成本比普通写字楼要高得多。“目前有很多企业，有能力开发却不具备后期管理运营的能力。”熊伟称。