天津别墅区投资上百亿成空城 面积约5个颐和园

　　造城冲动下的“空城”

　　天津京津新城被誉为是亚洲地区最大的别墅区，在短短的几年时间当中，这里耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街、高尔夫球场以及大量的别墅群。然而，这座别墅之城如今却门前冷落，空置率非常高，就像是一座空城，大手笔进行规划和建设的新城为什么没有人居住呢？如何遏制盲目的造城冲动而导致的“空城”现象？

　　投资上百亿，齐聚一线开发商，亚洲最大别墅区为何变成一座空城，是配套不齐，还是位置尴尬，新城面临的困境引发怎样的思考？

　　刘戈：京津新城的面积相当于五个颐和园 68亿打造其配套设施

　　京津新城相当于五个颐和园，有两万五千亩，在这样一个巨大的一个空间里，现在已经造出来三千栋的别墅，数额非常大。一般在北京的一些别墅小区，上百套就算是比较大的了。现在京津新城已经建成了三千套，将要建成八千套，所以在这么大的一个小区里，现在人很少，甚至现在有一些天津的影楼把新人带去到京津新城拍婚纱照，因为很少有人打扰，而且确实很漂亮。京津新城在其网站上宣称总共花了68亿来打造整个别墅群的配套设施，包括高尔夫球俱乐部、五星级酒店、马术俱乐部等等，现在这个五星级酒店是国际上的知名的机构在管理，但试营业了三年了，很萧条，据说只有10%的入住率。

　　马光远：京津新城的空已经是一种常态

　　现在京津新城可以称为别墅城了，现在最时髦的话是地球是平的，是一个地球村，但作为一个居住的地方来讲，这个距离相对还是比较远的。从北京走距离有120公里，京津新城到天津有50公里，来回高速费是100多块钱。所以目前京津新城的空虽然让人感到惊奇，但它现在的空已经是一个常态，这个空是从地理位置来讲的。再一个从配套上来讲，它一直也是不完善的，原先规划中的城际铁路也没有兑现，所以京津新城虽然在规划中表示会有50万人居住，整个也有五星级的酒店，温泉城等等，整个建筑的档次也都非常高，但目前买这个别墅的人，显然不是去住这个别墅的。

　　网友：空城现象是一种很大的浪费(山西太原网友)

　　我在太原也发现了很多比较高端的楼盘，在完工两三年之后，住进去的人都很少，尤其到晚上的时候，整栋楼没有几个窗户是亮着的。这是一种很大的浪费，大量的财富堆积在那，全部让风雨给磨损掉了，这样实在是太可惜了。大量的别墅和高端楼盘与老百姓买不起房形成了一个非常鲜明的对比，可能当地政府在住房政策上采取的态度有一点偏差，一个城市一个地区，如果把老百姓的安居放在首位的话，就会盖很多的价格相对便宜，户型稍微小一点的房子，让老百姓能买的起房。

　　马光远：京津新城建城的整个过程非常邪门(《今日观察》评论员)

　　京津新城建城的整个过程非常邪门，据说是因为北京搞城市规划，四年前有领导在天津考察项目，指着原先这一块的盐碱地说，能不能在这造一个地中海出来？当时规划商就拉了一帮开发商到盐碱地去考察，当时恰好天津宝坻区的领导正在搞招商引资，结果这个地中海的设想在合生创展那儿得到了回应，天津宝坻区的财政收入只有两个亿，而合生创展一下子甩出了120亿的项目给天津宝坻区，这对地方政府来说，好像是从天上掉馅饼一样，所以一下子给了开发商很多土地，双方一拍即合。开发商设想这个城能把北京和天津连起来，成为中间的一个枢纽，在这个宏大的设想下，整个别墅区开始建了。

　　刘戈：京津新城的远期规划是一座容纳百万人口的城市(《今日观察》评论员)

　　京津新城现在看是一个房地产项目，但实际上它的远期规划是一座城市，是一座容纳一百万人口的城市。天津宝坻区的区长在接受采访时表示，京津新城有四大特点：第一是起步晚，因为2002年才开始起步；第二是气魄大，它的远期规划是258平方公里，也就是说要再建一个现在的天津城这么大的城市；第三个是定位新，要建成一个生态之城，宜居之城；第四是发展快，在短短的几年时间，三千套的别墅已经盖出来了。为什么这么大的一个新城先盖别墅？因为别墅容易卖出去，因为现在别墅用地已经停止供应了，如果有闲置的资金，都认为别墅一定是升值的，因为看到的是未来。

　　轰轰烈烈造新城，冷冷清清变空城，城市发展模式面临怎样的危机？新城困境给城市化热潮敲响了怎样的警钟？

 
　　刘戈：完全造城的过程和城镇化是背道而驰的

　　城镇化是中国未来二十年最伟大的一种变化，所有的人都把经济的发展寄托于城镇化，在这样的一个过程当中，可以带动经济实现一个转型，满足内需的发展，这是形成共识的。现在有一些地方政府简单的把城镇化和造城运动等同起来，造城运动又和房地产等同起来，所以我们看到很多这样的例子，这种成群成片的别墅可以说是逆城市、逆城镇化的，因为它实际上不是让更多的农民进入城市，然后产生新的产业和新的业态，实现大量的人就业。

　　城市是一个生长的过程，但现在把它变成一个完全造城的过程，在这个过程当中，和城镇化可能是背道而驰的。虽然有很多人一提起造城运动，就会拿美国的拉斯维加斯作为例子，但是拉斯维加斯到目前为止，全世界就那一个。

　　马光远：中国已经进入造城时代

　　很多地方出现这种空城、鬼城，事实上用一句话来说，就是中国已经进入造城时代。原先我们讲是地方政府在追求GDP、在搞政绩的时候，要老老实实的招商引资，要做一些实实在在的产业，但现在更快捷的手段就是造城，直接是城市规划城市梦。我们从城镇化的角度来讲，可能有它合理的地方，但是城镇化不等于别墅化，仅仅去造楼不等于城镇化。我们所讲的城镇化是把农民转移到城镇里来，有它的产业，有相应的一个基础，而不是仅仅建一座别墅，或者建一座空城。

　　建成空城以后，一方面从地方政府GDP成绩单来看，的确非常漂亮，比单纯引进一个项目造成的效应大得多。造成空城以后，未来怎么办，可持续怎么发展，这不是地方政府考虑的范畴。现在的京津新城别墅区是非常庞大的，而我们现在土地资源非常紧缺，如果我们在规划的过程中，为了纯粹的造城，急于出成绩，把大量的稀缺的土地批出去以后，未来如果这个规划我们认为不合适，是不是又要拆，是不是又得重建？这无论从土地资源来讲，还是公共资源来讲都是一个巨大的浪费。

 
　　严金明：缺少长远的规划和整体的发展思路 政府还需加强监管

　　(中国人民大学土地规划研究中心主任 《今日观察》特约评论员)

　　究其原因，一个是他们往往缺少长远的规划，也缺少一个整体的发展思路；第二就是配套做得不足，这对开发商本身也是一种浪费。我们更多的从政府层面，从社会层面来说，政府在审批开发建设的时候，就要考虑到它的发展和它的容量，就是要从集约和节约用地的大的原则出发，我们要精打细算，把每一份土地资源都用好；第三，闲置现象现在已经存在了，作为政府还要加强监管。

　　竹立家：要改变这种现状 就必须要下决心

　　(国家行政学院公共行政教研室主任 《今日观察》特约评论员)

　　要改变这种现状必须要下决心，首先从土地审批做起，要明确土地使用方向和用途；其二就是在执行层面实际上有很大问题，有些是随意的，比如本来是公寓型开发，现在变成别墅型开发，所以还是要在执行层面上下功夫；第三个非常关键，最近这些年土地挪作他用以后，相关的惩处措施不到位，几乎没有人监督和惩处，可能还有一些腐败现象产生，监督非常地薄弱。所以在这种情况下，别墅开发或者是高端房开发泛滥。

　　刘戈：只有改变对于GDP的考核 才能从根本上改变官员在行政作为上的这种喜好

　　现在很多城市对于新区的设计规划都是休闲之城、生态之城，如果没有工业，没有其他的一种基础产业的发展，那么这个城最后能不能起来？但它眼前看的很清楚的就是在造城过程所产生GDP。只有对于GDP的考核变成对它在就业、名声等等更多的制度上的约束，才能从根本上改变官员的这种在行政作为上的喜好。

　　马光远：城市泡沫比房地产泡沫对中国经济造成的杀伤力要大很多倍

　　中国需要城镇化，城市也非常需要，但是我们不需要一个没有人住的城市，不需要一个没有产业支撑的城市。城市的泡沫比房地产泡沫对中国经济造成的杀伤力还要大很多倍。所以既然是一个城，那么它的土地审批，它的整个规划应该有一个严格的程序。