北京新商圈崛起

　　5月28日傍晚，朝阳大悦城开业。地铁八通线高碑店出口处，的士司机在一个短短下午拉了四五趟去那里的活儿。此情形在一年前曾出现在城西石景山万达广场。舍西单、王府井，逛家门口新商场正形成潮流，它已改变人们的消费习惯，也影响着京城商业版图。

　　城区新商圈  设施分散有碍商业氛围

　　在建设世界城市的背景下，北京的城市版图正在日新月异，随着人流、物流、商流的汇聚，北京新商圈呼之欲出。

　　下午4时，记者在地铁八通线高碑店站出口处欲打车前往朝阳大悦城，不想辆辆满员，十几分钟后终于上车。“都是去大悦城的！今天拉了四五趟了！”的士司机老王说，“刚才路上堵了半小时，我都不想往那儿走了”。果然，从高碑店往朝阳北路大悦城的途中，平时只需10分钟的路程走了半小时还没到，最后记者在离大悦城1000米开外的地方下车步行。

　　这样的景象似曾相识，一年多前也曾出现。那一次在城西。石景山万达广场开业，当日，附近大量消费者涌入家乐福、万千百货购物，周边交通压力骤增，家乐福还因客流过多被迫紧急闭店。

　　走进朝阳大悦城，眼前的景象让记者吃了一惊，一楼办会员卡的柜台前排起了四条“长龙”，每条将近100米。“这商场就在家门口，以后肯定常来，所以办张卡实惠。”一位家住附近的阿姨笑着说。

　　朝阳大悦城，这个23万平方米的大型购物中心从规划到建设到封顶，再到试营业、营业，都吸引了足够的目光。“早就盼着这个商场快点开业，买东西方便，房子也能增值。”家住青年路某小区的林怡说。

　　林怡在CBD的建外SOHO上班，17时30分下班，记者采访她时，是晚上6时。按她的话说就是“一下班拎包就走，加上堵车、走路的时间，一个小时。一分钟都没耽搁”！

　　像林怡这样的顾客不少。记者粗略地分析了朝阳大悦城的顾客构成，下班过来的上班族占60%左右，而拖家带口逛商场的周边居民大约为40%。不过，来这里的上班族也大多住在附近。林怡说：“以后就方便了，我再也不用跑到西单、王府井去了，附近就可以买衣服、看电影、吃东西，呵呵……”

　　朝阳大悦城地处朝阳北路和青年路交叉口，处于“朝青板块”的核心位置。北京财贸学院黄爱光教授说，由于CBD的规划和建设，朝青板块也逐渐发展起来。“这个区域将逐渐成为CBD中央商务区的补充区域。”黄爱光教授表示。

　　黄爱光教授所说的“补充区域”包含多层意思，其一是这个区域的商业办公楼是CBD写字楼的补充；其二，这里大量的住宅楼盘是CBD上班人群的居住区；其三是商业也将依托CBD的发展而繁荣。“从最早的十里堡华堂到朝阳大悦城，朝青板块的商业丰富度在提高，商圈的形成也在加速。”黄爱光教授说。

　　在北京城八区，受益于城市规划和城市扩张的商业区还有不少。

　　自2005年石景山区提出建设CRD（首都休闲娱乐中心区）开始，一些商业设施逐渐被引进。万达广场的进驻给周边的居民带来了便利，家乐福、万达铂尔曼大饭店、万千百货、万达国际影城、国美电器等商家的引进，再加上周边沃尔玛、当代商城的进驻，石景山CRD商圈的雏形正在逐渐形成。

　　而随着南城发展进程的推进，丰台区也在雄心勃勃地打造高端商圈。商业巨头银泰百货将落户大红门地区。年初丽泽金融商务区规划综合方案出台，其中关于商业的规划也备受瞩目，新商圈的形成值得期待。

　　同时，《中关村(7.06,-0.04,-0.56%)科技园海淀园商业发展规划》（2001-2010）中明确提出要为园区居民建立生活服务区商业系统，中关村购物中心、家乐福的进驻几乎在一夜之间改变了中关村商业的面貌。

　　随着北京城的不断规划与发展，各个地区的商业需求不断增多，“原来的成熟商圈，例如王府井、西单已经不能满足不断发展的城市版图需求，因而城区新的商圈在消费者的期盼中处于蓄势待发的状态”。黄爱光教授表示。

　　然而，这些孕育中的新商圈依然存在着许多不足。商业专家认为，这些地区交通状况普遍有待改善。比如朝阳大悦城，地铁6号线要到2012年开通，这意味着两年之后这个区域才能与CBD商圈实现快速交通的对接；丰台区商业中心的成熟还要期待两三年后地铁9号线、14号线的开通，甚至是远景规划中的地铁8号线南延线的建设。

　　而由于规划的原因，在一些区域已经没有地块供商业地产开发利用，因此很难形成多个购物中心集合的商圈规模，如朝青板块；这势必导致商业带密集度不够，比较分散，如十里堡的华堂和朝阳大悦城相距虽然不远，但绝不算近，这样分散的商业设施对于形成浓郁商业氛围势必产生一定的影响。（图表1）

　　外围商圈  多社区构成潜在购买力

　　城市化发展进程对于城市商圈产生了巨大影响。根据2000-2010年《北京城市总体规划》设想，北京将围绕市区的五环路建设十大“边缘集团”。这十大边缘集团将占北京计划开发用地的51％，担负着北京住宅规划总面积近1/3的任务。边缘集团是位于中心城内中心地区外围周边的相对独立的建设区。

　　定福庄就是其中一个边缘集团，在北京的市政规划中，定福庄集团是10个边缘集团中最大的一个集团。朝阳双桥地区就地处定福庄边缘集团。由于毗邻中国传媒大学，这里的传媒产业兴盛，2009年底，“北京CBD-定福庄传媒产业走廊”规划出台，以目前CBD传媒产业集群发展为基础，在距中央电视台、北京电视台车程约15分钟半径以内，向东一直延伸至双桥地区。双桥一带的“运河·新时尚”创意产业项目在此背景下应运而生，这也为当地商业的发展带来了巨大的推动作用。

　　站在地铁八通线双桥站的站台上就能看到沿着通惠河一线布局的双桥商业：国泰百货、建设当中的汇通时尚购物中心、“运河·新时尚酒吧街”、“汇通滨水动漫城”，这些项目将组成通惠河文化创意产业规划区的配套商业综合项目，项目总建筑面积18万平方米，将集纳大型超市、商场、电影院以及银行等各种设施。

　　而水岸双桥、水郡长安、金隅嘉业、双惠小区、朝阳旺角、远洋一方等大型小区的居民为这个正在形成的商业区储备了可观的潜在购买力。

　　附近的某房地产中介公司吴经理告诉记者，“这里大部分居民在国贸和大望路上班，邻近地铁八通线，国泰百货的进驻，以及目前正在兴建的‘运河·新时尚’项目都将使这里升值潜力巨大”。

　　“听朋友说这附近配套还不错，我今天到这附近办事，就顺便来看看。”小刘在大望路上班，但公司附近房价太高，他一直想找一个相对近、配套设施还不错的地段买房。小刘觉得这里处于正在发展的阶段，还是可以考虑的。

　　业界人士认为，过去城市边缘集团主要定位于居住，缺少产业规划和商业规划；但随着大量居民的迁入，问题逐渐暴露，产业和商业配套的突围也变得急迫起来。

　　不过，相比双桥，大多数边缘集团的产业规划和商业配套乏善可陈，如朝阳区垡头一带，附近缺少大型商业设施，居民购物不得不到东四环以内；而天通苑、回龙观商业还以社区商业为主，大型的综合性休闲娱乐中心还没有出现。城市边缘集团新一轮的商业“突围”将不可避免。

　　“边缘集团是很有发展空间的。在天通苑、回龙观等大型社区中，商业都处于发展的阶段，目前也许只能满足周边居民生活必需品的需求，以后应当向着综合的休闲娱乐等一体化的商业模式发展。”黄爱光教授说。（图表2）

　　新城商圈  商业配套存短板

　　从双桥出发，继续乘坐地铁八通线往东走5站，就到了通州九棵树。这里是通州新城的商业地标，引进了家乐福、国美、新生活广场，商业面积不过6万平方米。

　　5月28日8时，离家乐福超市营业还有半小时，但几十位顾客已经在等待开门。家住附近的王阿姨是这里的常客，她说：“一大早来，人少，蔬菜又新鲜，而且还有很多昨天的食品会打折，非常划算。”比起只能下班后来买菜的魏小姐，王阿姨的确方便很多。“一下班人就特多，经常没有购物车，即使有，进去也总是推不动！最讨厌的是结账，排队等上十几二十分钟是常有的事。”魏小姐说。

　　九棵树地铁附近有瑞都国际、蓝调沙龙、旗舰凯旋、翠屏南里、世纪龙鼎等几十个大型社区，居住人口以数十万计，而成规模的商业设施只有一家家乐福和一家物美大卖场。几年前家乐福入驻通州虽然填补了通州商业的空白，但这种单一的社区商业远远满足不了人们的生活需求。

　　“来家乐福就是买日用品、吃的东西，买衣服、化妆品还是要到城里。”魏小姐习惯把去西单、王府井逛街说成“进城”，只有“城里”才能满足她除了日用品之外的购物和休闲需求。“就说看电影吧，我们都是到大望路附近的万达广场。”魏小姐有些无奈地说，“新华大街附近有一家通州的老商场——人民商场，和老家的县城商场差不多”。

　　在关于新城区业态分布的调查中发现，经营日用品的超市通常作为入驻的最早业态，其揽客能力在住宅区得到充分发挥，但是餐饮、商场等综合性的大型配套设施进驻则相对迟缓。针对这样的情况，黄爱光教授指出，“这种滞后的商业状况需要政府在规划的过程中做好充分调查，地产开发以后如何进行完善的商业配置，都是需要提前做好充分准备的”。

　　今年年初，在建设世界城市的大背景下，通州新城规划出台：未来通州新城将承担北京一部分功能——也就是传说中的“北京副中心”。有人评价：“通州之于北京的意义，如同曼哈顿之于纽约。”有专家提出，随着通州规划发展的进一步深入，原本单一的社区商业和低水平的“县城商业”必然不能满足发展的需要。

　　根据规划，通州核心区域运河商务中心成为今年北京新城建设的重点任务，这里将建设包括高端商场在内的商业区和金融服务区；而通州北苑一带也将进驻万达广场等商业，形成综合性商业区，打造“现代化国际新城”。 

　　同为北京新城的大兴新城，去年7月，宜家宣布将在这里建设一座30万平方米的大型购物中心，包括宜家亚洲最大旗舰店在内的400多家商户将进驻。与此同时，业内盛传日本永旺集团、英国超市巨头TESCO乐购也在伺机而动，而乐购已经先行一步，签约入驻位于黄村的火神庙国际商业中心。宜家、乐购这样的主力店带动的商圈效应使周边楼市迅速火热。

　　一位地产经理表示，在项目开发中，商业配套一直是短板所在，制约着购房人对项目价值的认可。“房子本身不错，但住起来不方便，买件衣服要从五环跑到长安街。”听说宜家即将入驻西红门，“一旦建起一座购物中心，带动一个新商圈，京南区域许多楼盘价值会有一个新的定位”。

　　尽管新城发展给商业企业带来了发展空间，但是北京工商大学商业经济研究所所长洪涛提醒，商业发展要遵循城镇化规律，商圈的培养是一个渐进的过程，商业企业要有长期投资规划。另外，新城区的业态结构要合理，防止出现“重复过剩”和“超前”现象。

　　“或许会经历蜕变的痛苦，但新城商业与其他众多正在形成中的北京新商圈一样，都在期待破茧为蝶的一天。”一位业内人士说。 （图表3）