北京菊儿胡同:以旧城改造试点身份引起世界重视

　　
　　菊花，北京的市花。凌霜盛开，西风不落，香透京城。

　　南锣鼓巷中段往东一拐，是一条名叫“菊儿”的胡同。那里与繁华、喧闹隔离，与市井烟火相连，历经几百年的延续、发展，成了嵌在北京城的一道肌理。

　　在“大胡同三千九、小胡同赛牛毛”的北京，菊儿胡同独具一格。

　　二十年前，这里实施了一项颇具轰动效应的旧城改造工程，北京首例新四合院脱颖而出。新四合院建筑面积不过两千多平方米，设计者却是两院院士、著名建筑学与城市规划专家吴良镛。这组建筑群的设计，得到过“联合国人居奖”等数不清的奖项和赞誉。

　　二十年后，沧海桑田。这片已成“绝版”的新四合院盛满历史故事，依旧韵味十足。

　　菊儿胡同

　　从胡同口向里望去，菊儿胡同像每个北京旧城中的老胡同一样，有些凌乱、破旧，却安静、祥和，温情脉脉。

　　菊儿胡同不算窄，胡同两侧的墙根下，散乱地停着几辆汽车和自行车，中间还能容得下汽车通行。初冬的暖阳下，几位老人在墙角下闲坐，下棋、聊天，或者含饴弄孙。胡同两侧的灰色、黑色的墙头屋顶，几株荒草已经枯黄，院落里的大树把枝蔓伸展出来，不时撒下几片落叶。爬山虎覆盖着向阳的墙面，紫红的叶子正绚烂着。

　　目之所见，与北京旧城中阡陌交织的那些胡同并无二致。真正让菊儿胡同闻名于世的，还要往里走到胡同中部才能得见。那里隐藏着一片北京旧城中少见的新四合院——菊儿小区。上世纪90年代初，它曾以旧城改造试点的身份引起过全北京，乃至全世界的重视。

　　“那时候南锣鼓巷还没有火起来，菊儿胡同的名气可比现在的南锣鼓巷还要大呢。”菊儿胡同社区党委书记李媛说，“以前提到菊儿胡同，特指的就是胡同中部的菊儿小区。”

　　菊儿小区在菊儿胡同北侧，17号至49号几处院落。从外面看去，二至三层的小楼，青瓦白墙，看上去有些徽派建筑风格，恍如到了江南。但那青色小瓦砌成的房脊屋檐，又与两旁的老房子连成了一体，恰到好处地勾勒出北京胡同的“天际线”，以至于从远处眺望时，丝毫觉察不出这片建筑比周边明显高出一截。

　　信步走进菊儿小区，一进套一进的小院，给人以北京传统四合院的层层进深之感。这座两进的院子，格局上就是“长高了的四合院”，三层高的建筑四面围拢着一个小院子。楼不高，院子虽小却不压抑，像极了老北京的四合院，那么严整密实。

　　按照北京四合院的格局说，西厢房一层的窗台上，整整齐齐摆着一溜大白菜；几盆菊花在初冬的暖阳中绽放着最后的美丽；二层窗户开着，一根架杆挂着鸟笼探出来，笼里的画眉蹦蹦跳跳，“唧唧啾啾”……

　　平房院里的北京生活图景，就这样立体呈现在这座新四合院中。

　　在北京，新四合院却仅此一例。即便是在长不过400多米的菊儿胡同中，菊儿小区也是“另类”。

　　“天棚鱼缸石榴树，先生肥狗胖丫头”，典型的北京胡同、四合院生活，无数次地被人感怀。当胡同残破、四合院变成了大杂院时，这里的生活却远没有文人、名士笔下那样的诗情画意。

　　因写出《城记》而名噪一时的新华社记者王军，也曾是菊儿胡同的居民。说起来，王军对北京胡同魅力的认知，是从菊儿胡同的一个精美的汉白玉石墩开始的。胡同里的老人告诉他，这儿以前是荣禄府，整个荣府占了菊儿胡同的一半，中间有花园，西边立着洋楼，东边则是四合院。

　　这些来历典故让他第一次对北京的胡同有了概念，感受到了这个城市的魅力，由此才有了历时十余年潜心写就的《城记》。
　　但1991年，王军提着行李搬进菊儿胡同中的宿舍时，他的第一感觉颇有些失落：“这个破地方……”

　　和当时的大多数人一样，王军对胡同和四合院的认识尚处于不以为然的阶段。他看到的是残破斑驳的院墙、混乱拥挤的大杂院和胡同口火柴盒一样的老式居民楼，毫无美感可言。

　　那时候，隐藏在胡同中部的菊儿小区刚刚建好，颇有些鹤立鸡群。王军也并不知道，这片独具韵味的新四合院，却曾经是菊儿胡同中“最破的地方”。

　　“张大民们”的联名信

　　菊儿胡同中“最破的地方”，是原来的41号院。这个门牌号码现在依然保留在原处，是菊儿小区西侧的一个院落的第一进院子。菊儿小区建成之前，那里是一座寺庙衍生出来的大杂院。

　　菊儿小区建成至今已有20年。当年41号院的居民现在已经很难找到。他们有的在1989年改建时就迁出，后来入住菊儿小区的住户，这些年中或是已经将房子出售，或是在别处另购了新房、把菊儿小区内的房子出租，都已经搬离了此处。

　　不过，在菊儿胡同老人们的回忆中，都会提到41号院一个叫李福增的老人。李福增几年前去世，但老住户们说，当年菊儿胡同能改造，是李福增发起的联名信立了功。

　　今年86岁的马玉琴就出生在菊儿胡同，1990年作为第一批回迁居民搬进了菊儿小区。采访时，老人笑着说，除了院子里那棵老榆树，这条胡同就数她资格最老。

　　老人介绍，41号院在明朝时是一个朝廷大员的家庙，叫弘德禅林。据说到清朝时还有香火延续，由毗邻菊儿胡同的前圆恩寺代管。清末民初，这座寺庙逐渐衰败。日本占领北京期间曾在此驻军。日本投降后，不断有人搬进去居住，李福增家就是1945年住进41号院的第一批。大殿、佛堂、厢房都被改成了住宅。后来，这里总共住进了24户，80多口人。

　　地方只有那么大，人却越来越多，住户们只好在院子里不断加盖着房子，小厨房、小房间、小棚子，逐渐把一座院子挤占得转不开身。

　　马玉琴清楚地记得几十年的老街坊，李福增“是个说相声的，爱开玩笑爱张罗，街里街坊有事都爱找他拿主意。”

　　“前几年有个电视剧叫《贫嘴张大民的幸福生活》，张大民把大杂院的树都盖到了自建的小房子里。那个张大民简直就是照着李福增写的。”马玉琴说，李福增家搭建的房子，房檐都顶在了院里的那棵老榆树上。

　　即便是这样，房子也还是不够住。根据菊儿小区施工前的调查资料，当时需要改建的7个院子，共有44户居民，人均住宅面积只有5平方米多一点儿，其中最困难的人均面积仅仅2.5平方米。

　　马玉琴原来住在45号院，也在改建范围内。那座院子正房加厢房共12间，但一共住进了4户近20口人。马玉琴一家住着其中四间。老人育有五个子女，“幸亏儿女们还算有出息，成年后都有自己的住处。我们的四间房就是老两口和二儿子、儿媳四口人住，在这一片算是住得宽敞的。”

　　除了居住条件拥挤，其它大杂院生活的诸多不便，这里“一应俱全”。比如用水，菊儿胡同内甚至不能实现每个院子一个公用水龙头；比如上厕所，要走上几百米到胡同口才有。

　　而这些“不便”，在当时的北京却可以说是“普遍现象”，大杂院是那个时代大多数北京人的共同生活。真正让菊儿胡同41号院居民不堪忍受的是“危积漏”。

　　所谓“危积漏”，是那时候规划、房管部门的一个通用缩略语，全称应该是“危房、积水、漏雨”。

　　原东城区房管局副局长王守元，对菊儿胡同最熟悉不过。那是一片典型的“危积漏”地区，尤以41号院为甚。

　　据1987年的统计资料，当时全市破旧危房的总量超过1500万平方米，菊儿胡同中大部分住房都被列入其中。漏雨的现象更不必多说，王守元回忆，上世纪80年代，一到汛期，房管部门“救水”比救火队还忙。

　　41号院最突出的问题是积水。菊儿胡同本就是这片区域的低洼地，41号院比胡同街道还要低了够1米，一到雨天，这个院子就成了整个区域的“蓄水池”。

　　为了堵水，41号院每家每户都垒起了大门槛，但还是拦不住雨水进屋。大雨过后，41号院各户“哗哗”地从屋里往外淘水成了“一景”。

　　1987年汛期的一场大雨过后，被“挤兑”急了的李福增提笔给市政府写了封信，诉说困境，请有关部门对“危积漏”进行整修。

　　很快，有关部门到李福增家里了解情况，但是此后一段时间又没了下文。李福增觉得是自己一家人的力量太小，又写了封同样内容的信，招呼41号院都签了名。

　　联名信寄出去了，却很长时间没有政府部门回应。倒是一位清华大学建筑系的女研究生在不久后敲开了院门，挨家挨户做起了调查。

　　这项调查透露出的信息，超出了41号院住户原本的期许：菊儿胡同要改建了。

　　　“杀鸡用牛刀”

　　踏入菊儿胡同41号院开始调查的女研究生叫刘燕。那时，她正攻读硕士学位，导师是清华大学建筑系主任、著名建筑学与城市规划专家吴良镛。这次调查也是受吴良镛所派。

　　刘燕回忆，吴良镛院士给她委派这个调查任务时，已经明确是为开展旧城改造试验。这个调查目的一说给41号院的住户，她马上成了院子里最受欢迎的人。她还清楚地记得当时调查内容中有一项：“对居住状况总体评价”，24户住户中，认为“满意”的是“0”，认为“难以容忍”的，有10户，超过60%。

　　不过，当时刘燕也并不确定，这项试验是不是就会在菊儿胡同开展，居民们满怀希望的愿景是不是能就此实现。从考上了吴良镛的硕士研究生开始，她研究的一个主要命题就是北京旧城居住区的整治途径。不过，研究在当时止于理论层面。她本人此前也在国子监地区做过类似的调查，甚至设计出了详细的保护整治方案，但并没有付诸实施。 
 

　　刘燕开始调查后不久，清华大学的另一位博士研究生何红雨也参与了进来。后来何红雨博士毕业，分配到北京市住房制度改革领导小组办公室（简称房改办）工作。她告诉记者，菊儿胡同41号院的住户们把改造归功于联名信，多少有些误解。他们并不知道，在他们给市政府写联名信之前，这里的居住环境已经被政府部门注意到，并下决心加以整改。1986年，北京还曾划定了21片危旧房改造区，东城区有3片，其中就包括了菊儿胡同。

　　但针对这些危改区进行的设计方案，却屡屡被规划部门否定。上世纪80年代，是北京危旧房改造开始实质性展开的阶段，也是古都风貌保护意识开始觉醒的时期。这两项工作的矛盾冲突在那时就已初见端倪。

　　规划部门几次否定菊儿胡同等危改区的改造方案，很大程度上是这些方案与旧城风貌保护的冲突。一来二去，规划设计单位对这样的危旧房改造项目也失去了兴趣。实际上，多数设计单位本就视其为“鸡肋”——项目不大，费用不高，牵涉面却不少。

　　菊儿胡同改造在规划层面几乎停滞的时候，北京市房改办找到了吴良镛院士。吴良镛当即表示了极大的热忱。后来的结果出乎很多人预料，菊儿胡同改造试验项目，建筑面积不过2700多平方米、设计费仅仅1万元，却请来了执中国建筑规划行业牛耳的吴良镛亲自出手。

　　业内人都说，菊儿胡同的规划设计是“杀鸡用牛刀”。实际上，“牛刀”也一直渴盼着一试锋芒的机会。菊儿胡同改造试验的理论准备，吴良镛已经准备了三十多年。

　　何红雨回忆，当时房改办提出的试验备选地块一共有三处，菊儿胡同是吴良镛委派刘燕和何红雨进行调查的第一片区域，结果却是处处符合设想：这里属于典型的“危、积、漏”地区，居住质量亟待改进；地理位置位于锣鼓巷平房保护区的北侧，可试行低层高密度的“新四合院”住宅方案；居民改善居住条件和生活环境的愿望迫切，能积极配合危改项目实施。

　　这样一块能将自己多年研究成果付诸实践的试验田，吴良镛终于找到了。

　　有机更新

　　积淀着四千年东方文化的北京旧城，可以说是世界城市史上的“无比杰作”，是中国古代都城建设的“最后结晶”。吴良镛说，北京旧城的改造，最迫切的任务是如何创造一种社会住宅，不仅满足现代生活舒适的要求，还要使之与原有的历史环境密切结合。这项研究早已开始。

　　1950年，吴良镛对保存完好的崇文门外花市地区胡同与四合院进行了详细调查。从1978年开始，吴良镛参与北京市总体规划，同时展开北京市旧城整治研究。在1979年对什刹海规划方案的研究中，已经基本上形成了居住区整治的“有机更新”和“新四合院”住宅设计方案的思路。

　　只是，这些思路一直限于研究层面，未得施展。1987年，吴良镛参加在伦敦举行的“城市规划与文物保护”国际学术会议，在会议上展示的就是北京旧城整治及新四合院的专题研究。

　　吴良镛的研究是系统而完备的，甚至在出席伦敦会议时，还制作出了“新四合院”的图版及模型。那些模型现在只剩图片，但仍然可以看出，后来的菊儿小区几乎就是这些“新四合院”模型的现实呈现。

　　“有机更新”则是吴良镛开创的旧城改造理论。这个理论的主要思想与国外旧城保护与更新的种种理论方法，如“整体保护”、“循序渐进”等汇成一体。

　　“有机更新，就好像一个人衣服破了打块补丁。其实，只要精心缝补，即使陈了，是百衲衣，也不失其美丽。”吴良镛说，“当时菊儿胡同的住宅，有些破坏了，完全不能用了，还有的是可以修缮的。”

　　人们习惯于对“更新”津津乐道，其实有机更新的精髓，是城市的自然生长和延续，而不是大拆大建地“改天换地”。就菊儿胡同来说，是保留下来的建筑和改建出的菊儿小区，共同诠释了有机更新的理念。

　　清华大学人居环境研究中心副主任左川教授，当时协助吴良镛进行了菊儿胡同改造课题的规划和研究。她对记者说：“这项研究性的设计就不是完全按照常规办事，而是有意识地根据在调查研究基础上的认识，为旧城更新和危旧房改造探索一条新路子。”

　　清华大学建筑系为菊儿胡同改造成立了课题组，吴良镛带队，前后有几十位师生参与其中。即便是现在，把这个团队用在某个城市的规划上，也堪称“豪华”。

　　在确定菊儿胡同改造试验项目之后，课题组随后对菊儿胡同8.2公顷范围内的所有建筑情况进行了调查。吴良镛把胡同的房屋按照质量分为三类，质量较好的上世纪70年代以后建的房屋予以保留，现存较好的四合院经修缮加以利用，破旧危房予以拆除重建。

　　拆除重建的一期工程确定了以41号院为核心的周边7处院落。

　　住宅合作社

　　在菊儿胡同危旧房改造进入实质阶段的同时，另一项对中国人生活影响深远的改革也开始萌动，这就是住房体制改革。

　　1988年，第一次全国住房制度改革工作会议召开，首次明确了住房体制改革的目标是实现住房商品化。持续了30年的福利住房制度终于有了一个突破口。

　　这项涉及几亿人生活中最大财产项目的改革却“生不逢时”。随着中国改革开放政策逐渐触及“深水”，1988年出现了前所未有的通货膨胀，物价飞涨、抢购风潮蔓延全国。当年的通货膨胀率高达18.5%。

　　1989年，通货膨胀依然持续恶化。国家宏观经济全面调整，银根紧缩、开支节流，刚刚上马的许多房地产住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改匆匆以夭折而告终。房改随即陷入了相对的沉寂。

　　一直到1998年，福利分房制度才在名义上被终止。这是后话。

　　1988年时的菊儿胡同项目，却寄托着为住房制度改革探路的意味。

　　实际上，作为政府部门一直推动着菊儿胡同危改项目的，不但有东城区政府，更起主导作用的是当时的北京市住房制度改革领导小组办公室。

　　在政府部门的筹划中，菊儿胡同项目确立之初，就承载着危改和房改相结合的双重试验目的。这也让菊儿胡同改造产生了一个特殊的组织——住宅合作社。

　　住宅合作社有些类似于数年前的“集资建房”，参与危改的住户组成合作社，共同出资改建房子。当然，住户出资只是一部分，国家和集体承担大部分，这种方法在当时被概括为“群众集资、单位资助、国家扶植”，其意义被总结为“明确房改的主体是广大人民群众，变一个积极性为三个积极性。”

　　这个组织的首倡者现在已经不可考证。不过，原东城区规划局工作人员徐东介绍，“住宅合作社”在当时可是“不得了的改革”，“房子向来都是国家或单位分配的，谁想过要自己花钱啊？”

　　东城区政府的工作人员挨家挨户地上门发动入社。当时的政策是，居民以新建住房每平方米350元集资，住户所在单位按每平方米250元补助，政府减免税费。

　　马玉琴老人还清楚地记得一位房改办工作人员给她算的账：“这里改造后房子市价至少每平方米3500元，咱们入社的住户，只用掏十分之一。”

　　1988年，北京市民的年人均可支配收入只有1400多元。站在这样的基数上算房价收入比，可比现在高多了。但是，即便是回忆起1988年“物价闯关”时的物价飞涨，也没有人会想起“房价高”——那时的人们，根本就没有买房的概念。

　　菊儿胡同改造前，这里的住户和大多数北京人一样，住的是公房和单位宿舍。虽然拥挤，却近乎免费分配和居住，每平方米每个月的租金仅1角钱左右。第一期改造工程涉及的44户居民，只有马玉琴家一户的房子属于私产。

　　即便是给住宅合作社社员极为优惠的每平方米350元售价，也足以让列入第一批危改对象的44户炸开了锅。

　　马玉琴说：“那时候危改也是分房，我们这里却要自己花钱买，有几户当时就跟房改办的人吵了起来。”

　　最早的房贷

　　好在住宅合作社的原则是“自愿入社”，即便是不想入社，也有其他的办法安置，菊儿胡同改造一期工程涉及的44户，都非常顺利地完成了动迁。

　　住宅合作社最终成立时，44户中有13户入社，其余31户选择了换房或搬迁。

　　参与菊儿胡同危旧房改造试点的徐东介绍，选择搬迁的住户有14户，由市房改办协调安排了其它区域的公房或单位产住宅，总共用了30间平房，每户平均能在30平方米左右，都有了不小改善。  
 
　　换房则是为不愿入社的住户制定的特殊政策。徐东说，虽然菊儿胡同有不少住户不能接受买房的价格，或者干脆就不能接受买房这件事，但还是有不少“外人”看出这是个机会。他们愿意用自己条件更好的房子与具备购房资格的住户交换，甚至还愿意再添上数千元的“补偿”。

　　如今住在菊儿小区的李瑾一家当年就是和原住户换房搬来的，“我们是用雍和宫附近的一个小院子，和41号院的一个住户换了房。买房的钱和给他的补偿一共7万元左右。”

　　通过换房入住菊儿小区的住户有17户，他们购房的房价也有极大优惠，仅是每平方米600元的成本价。徐东说，因为是试验项目，当时工作比较仓促。如果深入宣传一下，政府部门再出面组织一下，换入购房的住户还会更多一些。

　　即便如此，在当时的居民收入条件下，无论是住宅合作社社员还是换入购房户，一次拿出数万元房款也不是家家都能做到。基于这种现实情况，市房改办制定了一项颇有开创意义的政策——凡是参加建房的居民，一次付款不低于房价的30%，其余部分可申请低息贷款。

　　这可能算得上北京商品房买卖中最早的“首付”和“房贷”了。

　　当时购买菊儿小区的住户，多多少少都贷了款。马玉琴当年就贷了3万多元的款，如今看来，这位86岁的老人称得上贷款买房的“鼻祖”。提起这件事，老人也不禁莞尔：“现在贷款买房是件再正常不过的事了，那时候可真要点勇气呢。”

　　由于是一期工程中惟一的私房户，马玉琴家得到了一笔9000元的拆迁补偿。他们夫妇和儿子儿媳算作两户，分别购买了一套三居、一套两居，总共贷款6万多元。马玉琴刚刚离休，每个月100多元的离休金刚好够还贷款。

　　“给我们办的贷款是优惠，三年期的年利率好像才千分之三，反正比存款的利率还低。按现在的想法，有钱也不多交首付，存款吃利息差都合适。”马玉琴回忆，“可是那时候想法简单，贷款叫‘背饥荒’，心里不踏实啊。再说手里也确实没钱，能把首付凑出来就不错。”

　　作为菊儿胡同危旧房改造试点的设计方，吴良镛领衔的课题组却做了大量设计之外的工作，包括此前详尽的住户调查和住宅合作社的推动。

　　菊儿小区完工后，吴良镛还带领师生对改造户进行了回访。左川教授当时就负责对搬出户的回访，回访的结果有些出乎预料：“换作是我，当时无论怎样想办法也要买一套菊儿小区的房子。可是从搬出户的调查结果看，他们基本上没有因为当初没有买房而后悔。”

　　左川分析，这首先是因为搬出户的居住条件都得到了不同程度的改善，相对比较满意。另外，他们当时还是习惯于低房租的公房，并不认可自己花钱买房。“现在再去做这样的调查，结果可能会不一样。不过这么多年过去了，世事变迁，不能再和当时做类比了。”

　　最终住宅合作社中，原住户约占30%，这个比例多少让吴良镛有些遗憾，他原本期望能够达到一半以上的回迁率。在他看来，“让居民自觉修缮旧房，是最经济、最有效、最理想的解决危房问题及风貌保护问题的办法。当时希望居民都参加到住宅合作社中来，发挥集体的力量，很可惜的是，没有坚持下来。”

　　“过关”

　　吴良镛对菊儿小区的设计，是在危房改造基点之上尝试的有机更新。最终建成的菊儿小区一期工程共有46户住宅，仅比原有住户多两户。很显然，这样的比例如果用作商业开发，很难产生利润。此后菊儿小区屡屡获奖，广受赞誉，却终成“孤本”，这是一个主因。

　　建筑师的文化情怀和社会理想，面对逐利的资本时，更多的可能会是一种无奈。

　　但是，这丝毫没有影响到吴良镛对菊儿胡同改造试点投入的热情。

　　左川教授说：“对这个2760多平方米、仅收一万元设计费用的小工程，吴先生可以说是不嫌其小，又不厌其烦。”

　　在方案阶段，尽管新四合院方案的研究已进行了多年，甚至做出了完整的模型，但真将这种建筑概念落实到北京的旧城区，仍需要从所在地块及周边环境出发，全新勾描。

　　三层小楼的新四合院，这是一个前所未有的创举。左川记得，在试验方案审定以前，虽然已经与北京市有关单位就有关问题进行了充分商讨、酝酿，然而在审批时，对这个“前所未有”的规划设计方案，前后仍审查了六七次之多，费尽周折。当时就称得上中国规划建筑界泰斗的吴良镛先生，还从来没有对哪项规划费过如此多的力气。后来吴良镛忆及此事，最常用的一个词就是“过关”。

　　到了施工图阶段，光是图纸就出了95张。就菊儿胡同一期的设计体量，出95张图在很多建筑师看来“不可想象”，这背后，反反复复的修改更不知多少次。

　　41号院中原来有两棵榆树，其中一棵树龄在百年以上，树干要两人合抱。为了保留这两棵树，设计方案就改了好几次。新四合院的整体性极强，牵一发而动全身。为了避开树要改变一面墙的位置，在设计上却几乎是重新走一遍。

　　这两棵树，现在依然生长在菊儿小区中。庞大的树冠几乎能荫蔽整个院子。菊儿小区不过20多年历史，但有了这两棵老树，似乎又有着百年的沧桑。

　　95张图纸最后确定了现在的新四合院。一方面是从宫殿王府建筑群里汲取灵感，并列的两座院落中形成长夹道，另一方面参照了苏州宅第中的“备弄”(又称壁弄)串院落群，夹道和备弄就构建起“交通干线”的作用。

　　小区以通道为骨架进行组织，向南北发展形成若干“进院”，向东西扩展出不同“跨院”，由此突破了北京传统四合院的全封闭结构。

　　楼栋高两至三层，错落有致，像旧四合院一样围合而成。在保证私密性的同时，又保留了中国传统住宅合院式结构。现在走进41号院，配合花架、座凳的生活情趣和阁楼变化的韵律，看着像南方水城的格局。

　　建筑用色上则基本沿袭了传统，灰瓦粉墙，不时以稳重的暗红提示人们，这是一组皇城脚下的建筑群。同时它和顶层的阳光屋告诉人们这是现代的产物。同样的粉墙黛瓦，不像南方建筑那样婉约，却有着京城独具的大气严整。

　　马玉琴回忆起菊儿小区完工时的情景仍难掩激动。施工期间，他们这些需要拆迁的原住户，都被安排到东直门附近的一栋临时房中暂居。

　　1990年7月，菊儿小区一期工程完工。呈现在人们面前的这座建筑，只能用“惊艳”来形容。马玉琴说：“那时候的楼都是‘方盒子’，谁能想到楼居然能建成这个样子，就像画里一样。”

　　菊儿胡同改造之前，老住户们最大的奢望是能“住楼房”，眼前的这个四合院式的公寓楼，几乎让他们喜出望外了。这种巨大的心理满足持续了很多年。

　　李媛是在2000年前后调到菊儿胡同社区工作的。第一次看到菊儿小区，她的眼里满是欣羡：“那时候看菊儿小区，就和现在看高档别墅区一样。这里简直就是皇城根下的别墅。”

　　标准之辩

　　从菊儿小区一期入住，到1994年二期完工，颁给菊儿胡同新四合院的各种表彰、奖项就纷至沓来。北京市科技成果二等奖、亚洲建筑师协会优秀建筑金奖、世界城市建设荣誉工程、联合国人居奖……时至今日，菊儿胡同新四合院工程也是我国获得国内外大奖最多的建筑作品。

　　对新四合院的住户来说，那段日子被喜悦和赞誉充满了。

　　马玉琴说，40多家住户搬进了新房，很长时间里，每家每户都是宾客盈门，每天来参观的人络绎不绝。这些人中，有菊儿胡同的老街坊，有各级政府组织的观摩团。到后来，全国乃至世界范围的参观者都来了。菊儿小区简直成了一个“旅游景点”。

　　然而，在交口称赞的背后，还有一番不被外界所知的争论。

　　后来在北京市房改办工作的何红雨，曾多次带国内外的专家、政府官员参观菊儿小区。一次，来自新加坡的建筑师参观后却说“看不懂新四合院”。他随后提出的问题在当时很有代表性，“从菊儿胡同的地理位置上说，住宅的标准应该比新四合院更高；从解决居住者的现实困难来说，新四合院的标准又太高了。”

　　这其实是建筑规划领域“老生常谈”的一道难题，归结起来就是“当前与长远”的矛盾，从来就没有绝对的正确答案。

　　即便是当年“喜出望外”的老住户，在20多年过去、有太多更高标准的住宅出现后，他们也会对新四合院的某些设计产生不满。比如户型面积小，一居40平方米、二居64平方米、三居73平方米，比如客厅面积小，仅相当于一个饭厅……

　　其实，如果公平地把新四合院中的几种户型和同时代的住宅户型比较，就会发现，那些现在被住户们抱怨的问题，新四合院的设计反倒是“超前”的。

　　左川说，设计标准提高对建筑师来说很容易，但危改对象的经济能力却不一定能承担得起了。在营造新四合院之初，吴良镛确定了几个原则，第一，采用普通材料，造价不能贵；第二，面积不能太大，让中等收入的家庭也能买得起，住得起。

　　在三层楼高的新四合院中安排下46个住户，已经是“螺蛳壳里做道场”，把这种建筑的容积率利用到了极致。“当时南锣鼓巷一带已被列入旧城四合院保护区的范围，旧城改造限高9米，盖高了会对鼓楼的中轴线有破坏，但菊儿胡同改造恰到好处，胡同口看不出有楼，尺度感好，形成了视觉走廊。”左川说。

　　再提高容积率，只能加高房子，合院式的结构就不可能实现了，又回到了行列式的住宅楼。旧城居住区风貌保护就无从谈起了。

　　对菊儿小区设计标准的争辩，其实争论的是“这块区域该建什么房子”，“这块区域的房子该让什么人住”，经济效益才是其背后的真正动因。

　　何红雨说，当时参观完菊儿小区，很多人会得出这么一个结论：“新四合院好是好，但是学不起。”

　　这个“学不起”，指的就是新四合院的“投入产出比”太低了。

　　左川回忆，当时负责菊儿小区开发经营的是一家叫“东城区住宅开发公司”的企业，说是企业，其实属于东城区房管局，近乎政府办事机构。即便是这样的企业，后来对新四合院的兴趣也不高。公司负责人曾汇报，菊儿小区一期“略有盈余”，二期则“亏了”。

　　也就是在菊儿小区二期工程前后，进入上世纪90年代，房地产开发开始在中国兴起，城市中的危旧房改造往往也是结合房地产开发进行。经济利益驱动着各方的积极性。因为“不挣钱”，菊儿胡同新四合院模式在好评如潮的同时，却成了一个“孤本”。

　　菊儿胡同改造的三期、四期工程，原本已经完成了方案设计，但三期工程在拆迁阶段就陷入停滞，最终不了了之。

　　这个结果让人惋惜却无奈。吴良镛在其著作《北京旧城与菊儿胡同》一书中表示：从国内到国际，菊儿胡同项目获得了众多奖项，这表明了它所具有的创造性、开拓性和真实的价值。但作为“试验”，因为它在一些人眼里不够好，比如容积率不够高，经济效益也不够好，所以没能说服有关方面采用“试验”成果……

　　菊儿胡同新房客

　　二十多年风霜雨雪，菊儿胡同新四合院已经略显老旧。光环褪去，历史和现实在这里演进着北京的寻常巷陌、市井生活。

　　院落中原本设计有“户外公共客厅”，所有院落由开放式的游廊相连，便于行走，户与户之间视线通透，能一眼望到。

　　但居民们似乎并不买账。游廊不仅没有按想象的变成藤蔓密布的绿山墙，相反，几乎全部都被加以改造，筑起一道新的玻璃钢墙，每个窗户还都加上了防盗窗。问及原因，居民们很务实地回答，一是可以增加房屋使用面积，二是为了安全，“游廊管什么用啊，冬天往屋里灌风，还一点都不安全，不放心”。 
 

　　看上去，新四合院中的邻里关系，已经和现在的公寓、住宅楼并没有什么差别，不像大杂院时代的紧密亲切。

　　其中的变迁，只有新四合院的住户们能够感知。

　　马玉琴说，大杂院的邻里关系虽然近，现在回忆起来却不全是温暖。相互干扰、为一些鸡毛蒜皮的小事争吵也常见。她觉得新四合院的邻里关系很好，既能像过去那样“低头不见抬头见”，大家都很熟识，又保持了各自的独立空间，互不干扰。“街坊间的情谊比现在那些高楼亲近多了。”

　　新四合院在现代生活方式中延续下来的四合院情趣，在更多人眼中是一种难能可贵的生活体验和时代记忆。

　　何红雨以博士学位到北京市房改办工作，按照当时政策应当分配一套三居室住房。几番周折之后，分给她的房子，竟然就在她参与设计的菊儿胡同新四合院中。

　　何红雨的丈夫是美国人，和她一起住进了菊儿胡同。他们的两个混血儿子，也在菊儿胡同出生、长大。何红雨说，她的两个孩子，比同龄的大多数北京孩子更“北京”。他们虽然有一副标准的西方人面孔，却说着一口“京片子”，他们爱喝豆汁儿、爱吃卤煮，他们淘气时能爬树上房，他们能在胡同里随便哪个大爷大妈家里“混吃混喝”。傍晚时，何红雨往往要在新四合院的院子里“喊他们回家吃饭”……

　　有意思的是，新四合院保留的老北京生活，对外国人更具吸引力。从新四合院建成后，这里的房客就从未断过“洋面孔”。最多时，210户的新四合院中，竟然租住着70户“老外”。

　　记者采访时，遇到了来自德国的建筑工程师伯纳德。他骑着一辆老式“二八”自行车进胡同，一路热情地打着招呼。老人们对这样的邻居也习以为常，谈笑自若。

　　伯纳德说，他之所以选择这里，是喜欢北京胡同的氛围：“我认为这里是一个非常好的地方，院落里种着花草树木，大人们在院子里乘凉，孩子们在那里打闹嬉戏，这样的景色在德国已经很少能见到了。”

　　二十年，是一代人的时间跨度。日子在每一天柴米油盐的琐碎中过去，菊儿胡同新四合院的居民们，有的在此终老，有的迁居他处。第一批的老住户还只剩十几户了。

　　曾经“标新立异”的新四合院，对比后来层出不穷的现代化建筑，已经有了历史的斑驳和沧桑，但在北京旧城居住区的胡同中，它魅力依然。就像当年联合国人居奖的颁奖词所写：“吴教授和他的同事们在菊儿胡同工程中所创造的是一个人文尺度的答案。尽管它的人口密度与高层住宅相似，但它却创造了一个永恒的人与人交往的社区。最重要的是菊儿胡同捕捉住了中国的四合院的传统，即北京的合院形式……”

　　“有机更新”等北京旧城区保护和改造理念，也是从菊儿胡同新四合院试点开始真正落地生根。

　　2000年到2004年，北京相继修订完成了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》、《北京皇城保护规划》、《北京历史文化名城保护规划》，这些规划构建起文物保护单位、历史文化保护区、历史文化名城三个层次分明的保护格局。与“有机更新”一脉相承的“微循环”，成了北京旧城保护和改造协调统一的有效方式。

　　二十年，时间积淀成了历史。

　　城市日新月异地飞速发展着，古都神韵依然流动在古老的街巷和红墙黄瓦间。新四合院静静矗立在菊儿胡同中，也渐渐成了这座城市的一段历史，却更融入了城市的肌理。就像一朵盛开的菊花，装点着古老的城市，余香袅袅，韵味悠长。