两会聚焦“城中村”改造

两会聚焦“城中村”改造

　　政协委员许家印：加大改造力度，降低房价稳定市场

　　房价怎么降，如何回归民生，是历届两会上的焦点。而在政策频出的2011年，尤其受到关注。“加大力度，合理改造，终极目的是降低房价稳定市场。”今年“两会上”，政协委员、恒大集团总裁许家印掷地有声。 

　　城市边缘在扩张，越来越多的城中村，将纳入城市版图。未来“城中村”数量将成倍增加。一组数据，2030年我国城镇常住人口将达到8.8亿人，在城市人口密度2080人／平方公里不变的情况下，到2030年我国城市面积将扩张到42.5万平方公里，相当于2008年城市面积的2.39倍。在现行城市化推进机制下，城市规模的成倍扩大，意味着相当于现在城市面积1.4倍到1.6倍的城镇郊区，在2030年将变为市区，当前地处郊区的农村将逐步被城市包围，形成新的“城中村”，“城中村”的数量也将伴随着城市规模的扩张而成倍增加。

　　改造中的问题

　　改造势在必行，但漏洞不少。

　　目前，老城区城中村改造模式不尽相同，一般的总体做法是：企业先和村委会签署意向性的城中村改造合作开发协议；然后由村民投票表决是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委会和企业共同上报政府审批并申领规划要点；随后组织形式上的招拍挂，让前期参与的意向企业获得土地；最后，由村委会和企业主导拆迁补偿、安置和开发建设。

　　从本质上看，这种老城区城中村改造的做法缺乏公开、公平、公正的机制，存在诸多问题，严重影响改造的进度。

　　许家印认为，目前城中村改造上的问题，集中在4点：

　　1、村委会与企业合作启动老城区城中村改造，这样从一开始就没有遵循公开、公平、公正的原则。项目运作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐败。

　　2、村委会与企业的合作，令城中村项目改造的村民投票环节变得复杂，比如经常会出现拉票、跑票、强迫投票等各种现象，使村民被动投票，民主表决沦为“空投”。

　　3、村委会和企业一起办理各种城中村改造项目的报批手续及申领规划要点，使该项工作复杂化，很容易产生如下三方面的问题：第一，各种报批手续繁琐复杂、缺乏统一的区域规划条件原则，导致审批非常缓慢；第二，同一区域不同意向企业的城中村改造项目的规划要点，例如容积率、限高和公建配套比例等重要指标差距很大；第三，上述这种方式很容易诱发腐败。

　　4、这种形式的城中村改造，缺乏公开、公平、公正，没有真正地走向市场化。

　　如何解决？

　　为了加快推进城中村改造，加大老城区商品房供应，降低房价、稳定市场，许家印认为，应三管齐下：

　　1、村民只对是否同意进行城中村改造进行投票，80%或以上村民投票同意进行改造的城中村，即由政府主导推向市场，实行公开拍卖。

　　2、为了加快改造进度，建议城市的政府规划部门分区域设定统一的区域规划条件原则，使同一区域不同的城中村改造项目规划要点基本相同，例如容积率、限高、公建配套比例等重要指标。这样可以在保证公平的基础上，大大加快各个改造项目规划要点的确定，同时避免推诿扯皮现象的发生，为公开拍卖节省大量时间。

　　3、村民投票同意城中村改造，规划部门很快确定规划要点，国土部门即可将项目推向市场，实行公开拍卖；同时建议将竞买保证金缴纳比例提高到起拍价的60%到80%，以确保城中村改造有充足的资金，并由政府主导专款专用，由村民自主选择货币补偿或回迁安置。