通州房价成熟度不够

　　率先点燃土地热

　　2009年的5月，虽然楼市成交已经明显恢复，甚至出现高热前兆，但是土地市场却依然深处僵局，成交萎靡不振，通州通胡大街70号用地的成交，打破了这一僵局。

　　5月19日，在经历了现场80轮竞价之后，通胡大街70号地最终由北京麦金利地产开发有限公司以6.24亿元竞得，超出底价2.44亿元。如果剔除地块上2400平方米的幼儿园、6000平方米的福利院及4000平方米的邮电局等建设，该地块楼面地价接近5000元/平方米，而该地块毗邻的武夷花园当时售价才6700元/平方米。当时有业内人士计算，该地块建成后售价必须在9000元/平方米以上才能盈利。言下之意就是，这块地买贵了。

　　
　　但从以后近一年的土地成交看，通胡大街70号地几乎是通州出让的土地中最便宜的地块。

　　6月25日，经过125轮竞价后，北京祁连房地产开发有限公司在富力、华业、融科、绿地、金地等一众名企间脱颖而出，以17.4亿元的高价拿下通州九棵树地块，楼面地价高达6259元/平方米。

　　6月26日，通州区永顺镇杨庄路（非常1+1）地块再次被祁连地产以1.88亿元拿下，楼面地价接近6000元/平方米。

　　地价迅速推动房价

　　通胡大街70号地的高价成交迅速反映在二手房市场上，随后的半个月时间里，周边二手房的报价提升了500元/平方米-1000元/平方米。

　　九棵树地块、永顺镇杨庄路地块的成交对市场影响更大，不仅周边二手房迅速提价，而且新房项目也出现上调价格，甚至推迟开盘的现象。

　　据北京中原三级市场研究部提供的数据，2009年4月份通州二手房的均价为8520元/平方米，5月份就上涨为8850元/平方米，6月份涨为9280元/平方米，7月份为9825元/平方米。进入9月份后，则进入迅速上涨期，每月上涨幅度高达1000元/平方米左右。

　　顾女士在九棵树附近一个小区有一套不到90平方米的两居室，2009年初想75万元卖掉，就在几家中介登了记，但一直没卖出去，因为不着急用钱，她索性打消了卖房的念头。但是从5月份开始，顾女士就频频接到中介的电话，询问房子卖出去没，并告知当时的价格。“一开始，我还有点心动，想趁涨就出手算了，但后来我看涨势似乎不是一时的，就没出手，留着看情况。”顾女士的选择显然是明智的，12月，顾女士这套房子售价已经高达120万元。

　　协成地产机构副总裁王裕仁认为，通州土地成交价格攀高是楼市价格飞涨的直接原因，九棵树地块、永顺镇杨庄路地块楼面地价都远高于2008年，这必将导致后期项目及区域内在售项目价格的增长。

　　规划成为加速器

　　地价对通州房价的推动还不是主力。2010年1月底，北京市两会上，北京总体规划和新城规划对通州提出了新的城市定位：未来通州将是重点发展的文化创意产业和现代服务业中心。并且，在通州新城核心区，已经为北京预留一部分行政区划，未来新城将承担着北京一部分功能的疏散——即传说中的“北京副中心”。

　　按照新定位，通州新城的核心区域从此前规划的新华大街一带北移到了五河交汇的位置。北移后的运河核心区将打造成北京的新商务中心，而在交通方面，除8条轨道线路将覆盖通州新城，规划部门正在考虑在1号线下方建设沿长安街直达运河核心区的地铁快线。随着国家发展战略的实施，环渤海区域将形成跨越式发展，通州新城将成为北京面向环渤海地区的桥头堡。

　　一时间，通州不仅成为两会中的热议话题，更成为楼市上涨的排头兵。通州新城规划传出的次日，通州部分小区二手房价就应声而涨，其中BOBO自由城出现了500元/平方米的涨幅，当时还被视为激进，但随后两个月发生的事情，使得这500元/平方米的涨幅简直就可以忽略不计了。

　　在规划的带动下，通州的地价再飙新高。

　　2010年2月24日，经过24轮竞价，通州区半壁店（旧村改造）居住及居住区配套教育用地由北京天旭运河房地产开发有限责任公司以28.2亿元竞得，楼面地价10635元/平方米。

　　华业地产副总经理陈云峰表示，该地块建成后的商品房将超过每平方米2万元，预示通州房价进入2万元时代。

　　房价进入暴涨期

　　涨价初期，中原地产三级市场部总监张大伟认为，城市、道路规划对房价的刺激主要分三个阶段，第一阶段是规划公布，此时是房价上涨最为凶猛的时期，一般涨幅能达到10%以上。另外就是施工建设和建成通车这两个阶段，但涨幅会趋缓。

　　面对通州房价的暴涨，所有业内人士的经验判断都成了笑谈。事实上，在新城规划出台后的3个月时间，通州的房价涨幅超过了50%，部分楼盘涨幅甚至接近100%。

　　京贸国际城在1月23日和3月11日开盘销售时，价格分别为14000元/平方米和18000元/平方米，4月14日，开盘均价为26800元/平方米。

　　珠江拉维小镇3月16日开盘时是16800元/平方米，10天后上涨到18500元/平方米依然遭遇疯抢，到3月底，销售人员透露，预期价格已经调高至25000元/平方米。

　　据北京中原三级市场研究部数据显示，1月，通州二手房价为14000元/平方米，2月就涨到了14250元/平方米，3月为16350元/平方米，4月份则为20180元/平方米，涨幅从月涨1000元，到月涨2000元，再到月涨4000元。涨幅之大，令人瞠目结舌。而与此同时，通州的租售比却高达1:650，远超国际警戒线。

　　调控影响首当其冲

　　暴涨的房价带给通州楼市的是浓重的不安和浮躁，越来越多的业内人士认为通州的房价已经吹起了一个巨大的泡沫，甚至有人认为通州在成为第二个海南。终于，4月15日开始的史上最严厉的楼市调控，成为扎破这个泡沫的一根针。

　　调控政策一出，通州楼市的成交量大幅下跌，房源大增，供需双方心态骤变，八成房主表示不再涨价，有50%的房主已表示愿意降价，但新增客户量却骤减九成。截至4月27日，通州二手房均价已经从新政前的最高点21500元/平方米下跌到18500元/平方米，跌幅达14%，部分小区的跌幅甚至高达25%。

　　陈云峰认为，从通州的长远看，这次因调控出现的价格下跌反而是好事，“挤掉泡沫，让房价落到实地，然后再发展，否则，一味暴涨下去，通州的未来堪忧”。

　　据了解，2月份以来，通州市场上主要购买群体已经从刚需和改善性需求转向投资投机性需求。据调查，这部分需求已经高达五成以上，在部分小区甚至在六成以上，三四月份的通州，炒房客云集，一次炒作十多套房的炒房客不是个例，一两个月赚上百万的也不是个例。这样疯狂的市场的确需要盘整。

　　盘整是为了更美好的明天

　　中国城市规划设计研究院高级城市规划师赵文凯认为，“通州在规划时就被定位为文化产业基地、区域服务平台、宜居新城。因为它背靠首都，并且是交通门户，在环渤海区域，北京的流线从东北沿海到山东半岛，通州是交通最方便的地方，发展一些服务大区域的功能，落脚点在通州，服务区域就可能扩展到了北京周边、河北、山东等地。而且通州是北京的东大门，高速公路和北京周边的新城相比较是最发达的，随着区域的发展、工作机会的增多，对房地产保值还是很有益处的。”

　　中国城市规划设计研究院副院长、中国城市科学研究会秘书长李迅表示，从城市规划的角度来看,通州是疏散北京中心城区过于集中的城市功能的一个重要点，必然会引起人口、产业的聚集。因此，这一区域房价上涨是市场对城市发展的正常反应。但影响房价的因素很多，整体经济形势、供求关系、市场预期都会直接影响到房价，不可能仅仅是规划在起作用。 

　　虽然认为通州的房价应该盘整，但陈云峰依然非常看好通州的未来，因为通州良好的规划、高端的定位以及全世界对它的期待，房地产投资价值和升值的潜力还是存在的，“而且城八区的土地供应有限，购买力却客观存在，这些购买力无法在城区满足，必然会被挤压到郊区，通州无疑是最好的选择”。