中国人民大学叶剑平：城市化进程与房地产开发

[center][img]http://www.landscapecn.com/upload/news/200511010648675.bmp[/img] 中国人民大学公共管理学院土地管理系主任、教授叶剑平 [/center] 　　【主持人】下面，我们进行我们论坛的第二部分，就是主题演讲。首先，做主题发言的是在地产界和学术界都具有极高声誉的中国人民大学公共管理学院土地管理系的系主任叶剑平教授，叶教授在土地管理，房地产经营管理，房地产 投资分析与价格评估，房地产市场营销，土地信息系统，土地整理等研究领域都很深的造诣，并且承担了很多国家一级研究课题。那么，也是被我们称为在学术界的三大元帅之一。下面，由请叶剑平教授就城市规划与房地产开发做主题发言。 　　【叶剑平】大家下午好！也算2005年，跟大家拜个年，叫我讲城市化进程与房地产开发，这段时间也参加了建设部、国土部的一些会，“十一五”的一些项目，其中就牵扯到城市问题就有很多，包括城乡一体化的问题，包括城市发展过程当中的土地节约利用问题，包括“三农”问题的解决。那么，这些问题应该来说是我们未来发展一个大的方向，或者是大的主旋律。那么，我想在房地产开发过程当中，毫无疑问我们老总最关心的，应该说我们发展的方向和国家的宏观经济和整个形势的发展是相一致的。否则的话，或者是背对着它的发展，在市场竞争当中毫无疑问是处于劣势地位。在这里，我想讲几点思考，跟大家共享一下，有什么问题我们一块讨论。 　　【叶剑平】第一点，大的背景，中国的城市化特点，跟其它国家有所区别。后面，我会讲在这个区别中最大的一个区别就是政府所处的地位，或者是政府主导下的发展，这是我们的一个特点。第二个是整个土地是受政府控制，那么在 西方市场主导下的一种城市化过程是完全不同的。那么，特点之一我在这里面就说了根据国际经验也好，在座的诸位判断也好，中国进入城市化高速发展期，这种高速发展在近几年来都以1.2％的城市化率速度在发展。 　　【叶剑平】那么，这种1.2％的速度实际上还有其它一些就我们目前二元经济结构下的发展，如果我们这种户籍制度完全打开的话，实际上我们流动的，就是说在打工，来回摆动，钟摆式的农民进城打工后，到过年现在都要往家里面走，还有1.2亿劳动大军，如果也留在城市的化，那么我们城市化速度会更快，更高。那么，这些实际上从城市发展角度来说意味着机遇，我们整个居住群体要搬迁，这种搬迁就城市化了，往城市聚集。我们这种城市化过程是以工业为基础的，所以老说我们中国是世界的加工基地，生产基地，那么就以工业的发展来推动城市的发展。 　　【叶剑平】所以，这一轮经济里面不管是开发区热也好，还有招商引资热也好，不外乎和这些有关系。第三个是城市群和城市带的出现，珠三角城市圈的论坛，长三角城市带的论坛，早一段时间，有政协委员就环渤海经济的发展提出来一个提案，总理是在这一带的，有很重要的批示，批示实际上就是说以天津为港口，北京为知识经济的源泉，发源地，那么这些互相联手，津京经济带扩展到环渤海经济带发展，这些应该是今后一段时间内的热点。当然，还有东北，东北老工业基地的振兴等等，那么都存在着什么呢？或者是标志着什么呢？标志着我们原来是相对独立以行政区划为中心的发展模式向我们城市和城市之间协作发展的模式。 　　【叶剑平】那么，从这一点来说，实际上是市场经济发展的要求，市场经济和原来计划与为中心的，因为我们税收是以行政区域为核算标准的。那么，这样的话就是说以市场为导向，和原来计划为导向两者之间就发生了冲突。那么，这种冲突就要求我们各级城市政府部门之间的协作和协调就开始了，为了使这种区域的发展更有竞争力。第四个是中国的发展城市化带来了大量的人口迁移，带来了很多的资本流入，这也是我们的一个特点。那么，即便是西部的资本，西部的人员往东部这些城市化发展水平高的地方流动。那么，这意味着什么呢？意味着我们劳动力和资本就相对在某些区域的集中。那么，对于房地产来说，毫无疑问任何一个产业的发展，都离不开房地产生产要素。房地产是一个最基本的要素，都离不开它，也离不开在座的各位。 　　【叶剑平】刚才说的特点都是我们国际上一些学者们总结过的，我就不说了。原来这儿画一个框图，城市化在初级阶段，大概20％几的时候发展很缓慢。那么，一达到了30％以后，城市化发展速度就加快了。那么，中国2001年是37.7％，2003年底实际上40％了，2004年在41％点多到42％，处在这样一个位置。从这个位置到70％，因为我们农民很多了，应该说发展阶段，从城市化进程来说，它至少还有二、三十年，也就是说我们规划2050年变成一个中等发达国家水平的话，城市化速度还要加快。那么，加快的结果意味着什么呢？意味着我们城市人口假设60％的话，2050年16亿人口，这是非常保守的故，如果按照60％来算一下，那么就是9亿人，近10亿人要在城市里，这意味着什么呢？自己算一下，10亿人除以3，多少呢？3亿多家庭，一百平米，都是很少的，算一下我们现在存量房地产和将来要增量到这个程度，再加上改造。那么，这样的话我们空间毫无疑问是很大的，这是大的趋势，谁也不可阻挡。 　　【叶剑平】否则的话，中国要实现，或者是全面实现小康，实际上是不可能的。那么，在这样一个发展过程当中，我们就讲了，我们经济学家一些研究表明，城市化水平发展第一阶段刚开始是工业化，主要是人口的聚集，到后面来说就是生产的集约化，就是提高效率，品质的提高，实际上是两个阶段。这预示着什么呢？就是在一些发达的区域，已经由原来的所谓粗放式发展，向集约式发展进行，房地产也是一样，土地使用从原来粗放式发展向集约式发展。未来的政策制定，一个城市土地利用指标，肯定是控制一个城市发展的方向。那么，原来我们土地的发展是一个扩张形式，也就是说向郊区，向农地的扩张形式，慢慢按照这样一个发展的规律，从城区又重新改造开始，或者是提高城区的土地集约利用水平。这是讲的第一个我们城市化的特点。 　　【叶剑平】第二点，我们城市化过程当中面临的问题。第一个问题，土地资源的稀缺，这个毫无疑问，大家都感到了。有的投资商也好，发展商也好，实际上对中国整个资源占领，或者说战略发展投向了一个是能源的资源，水资源没有办法垄断。一个是土地资源，因为对能源的投资，也是未来中国的命脉。土地资源控制，对未来财富聚集也是很重要的。当然，水资源短缺，我家乡在福建，我们的一条河原来是长流河，从我小的时候开始始终河里面都有水，今年说水旱了，不可思议，为什么呢？南方居然也是缺水城市，这是面临着非常大的一个问题。那么，这两者的制约，也就是说未来城市化发展的道路，或者是哪些区域要发展快的话，就要摆脱这两个制约，或者说我们投资的话就要考虑这个。比如说水极缺，毫无疑问城市想大规模扩张是不可能的，这是资源。土地也是一样的，如果限制你，不让你扩张，你还在里面投也是不可能的，所以这都是制约整个城市发展的。 　　【叶剑平】那么，原来我们土地的发展是一个扩张形式，也就是说向郊区，向农地的扩张形式，慢慢按照这样一个发展的规律，从城区又重新改造开始，或者是提高城区的土地集约利用水平。这是讲的第一个我们城市化的特点。第二点，我们城市化过程当中面临的问题。第一个问题，土地资源的稀缺，这个毫无疑问，大家都感到了。有的投资商也好，发展商也好，实际上对中国整个资源占领，或者说战略发展投向了一个是能源的资源，水资源没有办法垄断。一个是土地资源，因为对能源的投资，也是未来中国的命脉。 　　【叶剑平】土地资源控制，对未来财富聚集也是很重要的。当然，水资源短缺，我家乡在福建，我们的一条河原来是长流河，从我小的时候开始始终河里面都有水，今年说水旱了，不可思议，为什么呢？南方居然也是缺水城市，这是面临着非常大的一个问题。那么，这两者的制约，也就是说未来城市化发展的道路，或者是哪些区域要发展快的话，就要摆脱这两个制约，或者说我们投资的话就要考虑这个。比如说水极缺，毫无疑问城市想大规模扩张是不可能的，这是资源。土地也是一样的，如果限制你，不让你扩张，你还在里面投也是不可能的，所以这都是制约整个城市发展的。城市化过程当中我们把农民完全转移出去，大家看报纸各种各样统计数字都有，三无农民，失地，失业，没有保障，有人说是两千万，也有人说是四千万，也有人说是六千万，不管这个，至少是几千万，几千万是欧洲大国国家的人口。那么，低水平劳动力相对过剩，或者是大量过剩。所以，在广东一带，就是说加工这些，还有一般的服务业，服务员等等是大量的过剩，使我们压低劳动成本，这也是优势，也是劣势，劣势是什么呢？造成社会不公平。如果这个不公平拉大到一定程度，就会造成社会振动，一振动就造成社会稳定，不稳定就会产生很多政治问题。所以，在这样的情况下，这个大背景毫无疑问，政府肯定不会袖手旁观。 　　【叶剑平】那么，就有一个问题，就是说政府如何制定一些政策，使这些多余的农民能够消化掉。那么，从我们房地产商来说关注的是什么呢？就是说这些农民进城后能不能买得起房子？那么，他有钱肯定买得起。那么，这个钱从哪里来呢？就要及早反思，怎么样让有钱人多交点税，转移过去，这是一种方式。另外一种把原有土地价值提高，也就是说征地的权利也好，或者是土地由农地转成建设用地的也好，把这个成本提高。当然，提高了并不是说整个社会成本提高了，实际上提高农民自己的分配。那么，这就是未来的一些取向。 　　【叶剑平】毫无疑问，肯定会采取措施。另外一种也是，可以把粮食价格提高，在座的诸位如果米一块多钱财一般斤，卖到三块多钱，提高一倍对大家没有什么影响。人越长越胖，饭越吃越少。但是，这一提高，一转移，实际上就有更多人收益提高了。所以，刚才说粗放式发展的时候是以资源性为代价。如果到了集约式的发展，最后资源作为要价的一个条件，因为它是相对垄断的，相对稀缺的，稀缺的话只要一个政策相应，价格就马上起来，像空气不稀缺，但是慢慢干净的空气也稀缺了。所以，大家到旅游地区呼吸新鲜空气也要花钱的，这是第二个问题，面临什么？目前政府在城市化过程当中一些政策上没有到位的，就使得我们在城市扩张的时候，劳动力没有相应的跟上，或者是转移出来。还有一个问题就是我们的城市化是在政府主导下的一个城市化，那么这个城市化基础设施相对滞后，什么意思呢？因为北京最明确了，所谓挖路，今天埋一根管要挖一下，明天要埋另外一根管又要挖一下。 　　【叶剑平】为什么这样子呢？可能大家比我更清楚，因为预算没有到位，这个工程到什么时候完成，要把路先修好，路修好以后，钱来了，可以布管再挖，没有关系，这种重复的劳动也好，浪费也好，总的来说基础设施不是很完善的，或者说我们城市发展是个跳跃式的。我们有些表面上做的更多，跟我们开发商，我们盖的房子一样，外立面做的好一点，里面谁也看不清楚。那么，我们城市发展也是这样子的，就属于急功近利。有一个例子就是回龙观和天通苑，原来规划很好，解决住房问题，但是现在交通堵塞，早一段时间和规委一块讨论，像这样的社区如何通过规划，如何通过再改造，使得这个区域能够增加一些所谓的综合功能，使一些人不要跑来跑去，有人提出是不是搞一些大的商场，或者是搞娱乐设施，有人提出是不是写字楼也搬进去。那么，这些问题好多都是要论证的。 　　【叶剑平】天通苑也是一样的，如果我们造一个城，这样的话我们生活成本太高了，整天在这里面劳累的奔波。天通苑、回龙观路口等车一个小时，早上一个小时，晚上一个小时，所以有班不能上，有家不能回，有人上BBS网上谈了很多问题。因此，这个引起政府的关注，就是说未来到底我们建立一个什么样的小城镇，或者相对来说功能比较综合一点的城镇，这可能是未来的发展，也就是开发商所要做的工作。另外形象工程，就是有一些通路，有一些广场，有一些其他工人也好，甚至某个区域，比如说开发区也好，包括CBD也好，比如说中关村西区也好，这些都相对来说它的市场任务要小于它的政治任务，那么在某一个任期内要改造某一个地方，一定要有成效。那么，在这样情况下有好多细节性的东西，比如说交通的组织，一些企业之间，所谓形成了一个功能综合企业群体的招商引资。那么，由于时间短，不可能完全的互相就像产业链也好，或者企业之间的功能匹配也好，都跟不上，最后简单的说就一个大商场，最后分隔出租或者是出售，什么好卖就卖什么，功能很单一，功能单一，就没有办法形成竞争力。没有办法形成竞争力，这个区域就死掉了。 　　【叶剑平】那么，这些都属于我们现在整个基础设施也好，整个环境造成的一个稀缺性。还有一个问题市场趋利，包括发展商，但是我们大多数市场趋利发展商，我觉得不是怪你们，是怪这个市场本来就是这样子的，急功近利的开发模式，就出现许多新的城市垃圾，因为它好卖，它必须快，慢一点的话不行。那么，在这样一个浮躁的，不成熟的市场，毫无疑问逼迫大家去这么做。当然，这些做也跟我们政府控制有关，政府管理不到位，我们城市发展实际上还有另外一个特点，一个是政府主导下，一个我们企业也能够影响下，包括我们搞容积率的问题，绿地变成楼房的问题等等，实际上是一个无序的相对。那么，这样一个过程毫无疑问未来发展不可能长期存在，把无序变成更有序。如果我们城市长期这样下去，实际上美国也好，西方国家也好，在七、八十年代老唱这个歌，人们一到周末纷纷逃离城市，觉得非常难受，要到郊外呼吸新鲜空气，要到郊外去舒展一下。 　　【叶剑平】第三点，我们想科学理性看待城市发展，因为随着我们前一轮改革开放后二十多年的发展，这时候发展应该说是世人瞩目，引起了国际重视。但是，在发展过程当中也存在这样那样的问题，这种问题当然比起不发展肯定是好的，发展中的问题。所以，发展中的问题肯定从发展中来解决。第一个我的理解城市是发展起来的，而不是建设起来的，我们原来都是建设的，所以我们好多区域由于是政府工程建设起来后这个区域没有办法出租出去，没有办法销售出去，变成了资金大量的留置，资金功能没有办法完成。发展起来是什么呢？发展是一个自然过程，比如说经济发展，就像我们一个人，你有钱了，就开始讲究品质了，住的要宽敞一点，里面还要装修好一点，然后里面的配置也要好一点，出去的时候要车。 　　【叶剑平】那么，要求周围的环境，就是相邻的邻里关系要和谐一点。那么，这个实际上目前已经提出来，要求从科学发展观，我们也用这样一个词，我们原来做了好多调查，寄托于税收养这个城市，后来不行，通过卖地建设城市，地也卖的差不多了，那怎么办？所以说发展起来的就使得成为整个经济城市发展的需要，比如产业发展的需要，人口聚集发展的需要来发展城市，而不是先造一个城，让别人来住。第二个国家发改委现在在征求一个建议，想做一个全国的总体规划，什么规划呢？城市布局，这个规划高于城市建设规划，高于城市国土规划，如果通过的话，城市经济圈就由发改委决定布点了。不管怎么样，包括北京的规划，修编，有人做了统计，说我们北京整个发展真正按规划实现的不到一半，那么这个就是说规划的作用实际上不大。规划是什么呢？是超前的，是指导作用的，我们不是，我们开发商在那儿搞一块地，做规划，让政府去批，政府一看这规划好也批，不好的话通过别的关系也批。那么，这样的话整个城市原来总体控制就不可预测。说这个是什么呢？ 说未来整个城市的发展，是有真正的蓝图，而这种蓝图一旦确定下来，谁都不能改变。那么，对开发商来说有好处是什么呢？未来得发展是透明的。 　　【叶剑平】那么，透明的最后结果是什么呢？我们谁读懂了这个规划，谁可能先走一步，是这样的关系。第三个是政府的作用，我是画了两个问号，是政府主导下的发展，还是保驾护航的政府？这个功能也在慢慢转变，慢慢由政府无所不能，变成了有所为，有所不为的政府。那么，哪些有为，就要看为整个经济发展。从我个人来说，慢慢退居到后面的程度，规定规则，看好这个规则，当好裁判，可能应该这样子。在改革初期，也就是前二十多年的话，作为领路人很正常，我们的精英都在政府部门。然后，又从计划往市场里靠，来依赖于政府。但是，随着好的精英，企业家也好，社会各种群体崛起力量越来越大。第四个市场作用，就是如何建立一个市场的机制，使得我们一个城市的有限资源能够得到合理、高效的配置。 　　【叶剑平】第四点，中国城市化如果从40％提高到65％，需要20年左右的时间，在这样的过程当中，城市化道路由原来的单一功能，也就是说建设一个某镇也好，功能很单一型的向国际上哪儿都提倡的混合功能区的转换，使得我们的人不要过分进行钟摆活动。第二个就是城市的布局，原来曾经五、六十年代提出来发展大城市，后来提出发展中小城市，后来大力发展小城镇，现在提出大中小城市协调发展。在这样过程当中，我们刚才说了国家对整个城市圈，城市带进行布局，布局的话包括东西部城市要建立布局，如果这个框架，包括土地部门也好，建设部门也好，发改委也好，这个框架的确定，实际上意味着未来我们城市发展整体的方向，这是很大的一个大局。那么，城市规划和土地规划下一步法律地位在提升，也就是通过规划指导下的房地产开发，这是我们简单的第四个思考。 　　【叶剑平】最后就是指在这样一个大势下，我们房地产开发一个是遵循城市化规律，刚才说了这是一个快速发展期，所以要踏上这个步伐。另外发展有一个整体的布局，所以规划的作用是非常大的，不要指望我们可以去改变它，我们只能去服从它。所以，作为发展商参与城市的发展。第二个政府管理目标和发展目标已经进行调整，原来的目标很简单，GDP。那么，现在管理目标和发展目标已经进行调整，叫城乡协调发展，城乡协调发展标志着什么呢？原来的两级分化模式慢慢要缩小一些，实际上是这样的管理，也就是说更多的资金也许要投向绝大多数的人，也就是农村。 　　【叶剑平】那么，这种投不管是转移投，提高价格投，还是别的形式投，比如说进城的门槛降低，现在深圳在做，早几天是建设部一个会，就是说流动人口，或者说外来人口的住房问题，比如说给外来人口提供所谓的住宅基金，给他免税，提高工资，给他廉租屋或者是经济适用房，或者是假如孩子在那念书有什么优惠，制定这些政策，有一些潜在消费者马上释放出来。所以，这些根据政府管理目标改变，整个市场流量就改变。开发建设生产、生活、学习等混合型功能的区域，因为尤其现在一个是交通发达了，一个是互联网发达了，所以没有必要由原来单中心城市向多中心城市发展，功能相对单一，原来生产就是生产区，学习就是学习区，变成综合功能。那么，这种综合功能实际上使得所谓的现在提出和谐的社会，跟这样的目标更靠近一点。 　　【叶剑平】和谐社会需要注重解决“三农”问题，就是农村、农民和农业，我们主要是农民问题，农民问题主要是户籍、社会保障问题，如果户籍问题解决，整个山东省2005年没有农业户口，全部打开，整个深圳是没有农村了，就是城乡已经一体了，整个广东也是一样的，要把户籍打开，现在江西、浙江也在做这些事。意味着什么呢？实际上国民待遇不能歧视，农民就是农民，居民就是居民，解决这个问题。今天中午我是跟天津的区长在一块他说叶教授你说了新的问题，为什么呢？那儿的农民不愿意转居民？为什么呢？不是因为土地和利益，而是想多生一个孩子，他说你们搞研究的绝对想不到。农民生产就是农民，可以多要一个孩子，可以传习，以后他的孩子不一定想要两个了，也许逼着生都不一定要，这是一个自然过程。最后一个问题就是农民最大资产或谈判的资本就是土地，因为现在在争夺，我们两个所有者，一个国家所有，一个集体所有，国家所有权利高高在上，集体所有侵犯强一些，包括在座开发商去征地。 　　【叶剑平】如果把两者之间的权利同等的话，谈判的成本就高，当然收益也就高。所以，最终我的结论就是我们还是走了工农相结合的发展道路。未来要有一个所谓的和谐社会，或者说叫公正的社会，就必须解决。我们小平同志讲了让一部分人先富起来，富的目的是带动后面的人，不要自己都跑了，跑到国外去了，肯定有一些政策激励这些工人群众能够致富，买房子。走这样一条路的话，我想就是未来发展空间越来越大，否则我们现在出现很多矛盾，从国家层面上来说是这样子的，从咱们开发商角度来说也是如此。 　　【叶剑平】所以，我就简单的说这几点，谢谢大家！