李忠：欧美国家城市多中心成功模式及比较

[center][img]http://www.landscape.cn/upload/news/2004727183856249.jpg[/img]华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理　李忠[/center] 【刘志硕】各位来宾，大家好！我是刘志硕，站在我旁边的这位是《中国经营报》地产版主编谢红玲女士。今天上午的论坛，主要由我们来位为大家主持。 【谢红玲】在座的各位新老朋友大家好，欢迎大家在百忙中抽出时间参加本次论坛，这次论坛是由北京广厦网络技术有限公司，也就是刘总所领导的企业，还有专注于写字楼市场的《写字楼荟》，以及中国产业报道领域最具影响力的媒体《中国经营报》三家联合主办。 【刘志硕】这次论坛的主题是新城市经济，新北京格局和新商务中心，正如目前今天到场的，和没有到场的开发界的同仁们，正在全力的打造整个商务格局。这几年来，北京的建设取得了辉煌的成就，北京的现代化，和整个城市国际化进程迅速的加快，朝阳的CBD，西部的中关村都是在迅速的崛起。 【刘志硕】整个北京正在进行第七次的修编规划，其中主题也把多中心列入了整个规划当中中心调整的主题。未来整个商务中心会怎样，未来整个北京的商务中心会形成哪些商务中心，这次是我们真正要讨论的主题。这个主题对于未来商务中心的格局，对于未来企业办公楼的选址，新的产业，和原有产业，优势产业的距离都会产生非常有益的指导。我们非常希望这次论坛能在大家共同共同努力下，为业界方方面面提供帮助和支持，同时也开一个头，为各种各样的资源，多方整合，共同来探讨和形成良好的商业格局，大家共同来努力。 【谢红玲】本次论坛邀请到了中国城市规划设计研究院总规划师杨保军，摩托罗拉公司房地产部经理张配，微观公司房地资产高级经理卢志华，华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠，北京广厦世纪投资咨询有限公司总经理刘芳担任这次论坛的主讲嘉宾，他们将从新北京的城市规划，欧美国家城市多中心成功模式的比较，以及2008年前，也就是从现在到2008年前，写字楼市场的透析以及新经济下企业需求的变化等等不同的角度进行演讲。下面我宣布新城市经济，新北京格局，新商务中心高峰论坛正式开始！ 【刘志硕】我们整个城市现代化规划的形成是走在了西方国家的后面，因此西方国家在整个商务中心的建设，和商务安排有哪些特点，他们在整个过程中经历了什么北京，这都是我们大家关心的问题。首先我们有请李忠先生为我们介绍欧美国家在城市化进程中发展的特点，下面有请华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠为大家做精彩的演讲，谢谢！ 【李忠】今天我给大家讲的题目是欧美国家城市多中心发展的一个成功模式及比较，准确一点说，这个题目应该是一个商务的多中心模式发展及比较。之所以讲这件事，是想说一个问题，因为最近在北京也出现了许多除CBD之外的商务区，比如说早就已经存在的金融街，因此在北京市存在这么一种说法，说建设商务区都是分散了CBD的建设，都是起到了对于CBD建设的一种阻碍作用。我现在想跟大家说一说的就是，这不是一种阻碍作用，这种多中心的，或者是具有分中心模式的，CBD的建设，或者是商务区的建设，恰恰是国外现在CBD建设的一种普遍的现象，而且是一种正在进行的，非常积极的尝试。 【李忠】国外的商务中心区主要由两种模式构成，一种模式是单中心模式，还有一种模式是多中心模式。这个观点不是我提出来的，我手上本一本书，这是我非常尊敬的清华大学的李配（音）博士早在1997年读博士生的时候，研究这个理论，就已经得到了这个见解。 【李忠】就是商务中心区有单中心模式，也有多中心模式。我是做地产咨询的，但是我对于这些理论问题非常感兴趣，从那个时候，大概李配博士并不知道有我这样一个学生，非常有兴趣的把他短短的，在他的论文中是一段文字的一个话题给延续下去了，就是针对单中心和多中心，从那时候开始到现在，做了一系列的研究。现在根据我们的研究成果，可以看出国外的商务中心区分中心模式又有两种，一类是主中心和辅中心的模式，这就是说有一个为主，有一个为辅。这里面最典型的就是我今天给大家介绍的纽约，以下曼哈顿地区为主，以中城区的办公为辅，另外比这个更进一步的就是多中心的模式。分不清谁为主，谁为辅，完全形成一个相对平等的网络，这是东京的模式，也是我今天着重要跟大家介绍的两个模式。 [center][img]http://www.landscape.cn/upload/news/200472718397281.jpg[/img]东京商务区多中心网络[/center] 【李忠】我们一般的说，最大的CBD就是这四个城市，纽约，伦敦，巴黎和东京，而这四个城市，从我们给出的这张表来看，都无一例外的表现出多中心模式。纽约和东京，还有巴黎，都标出了ISC，就是国际金融中心，这个是CBD以金融为主的CBD进化到一定程度的表现。很多地方都是用ISC来取代CBD这样的说法。纽约分成下曼哈顿地区，和中城区事务办公区，纽约，巴黎，东京都是一样，分出了非常完整的CBD的网络格局。下面我们先来看一看纽约的商务中心区的模式。 【李忠】我先说一下居住空间分析，我们现在有很多人说CBD里面的写字楼不能少于某比例比例，这个跟国外正好相反，他们现在许多地方的CBD，在控制他的写字楼的比例，不得高于多少一个上限，这是为什么呢？就是因为纽约他们正在想办法，使CBD本身的办公人员尽可能的能够就近居住，这实际上是解决CBD交通的一个最有效的办法。大家可以简单计算一下，基本上一个写字楼里的员工，如果分拆成公寓单元的话，差不多需要四多五栋同等面积的公寓，才能把这些人装下。 【李忠】换句话说，如果一个地区的CBD里面，它的写字楼的比例，是占到50％，即便剩下的50％全都是公寓的话，那也就是说，还有四分之三的人，至少是四分之三的人，需要分流出去居住，他不可能就近居住。这种分流，又得是准时准点的，因为大家知道，CBD的上下班是不可能错开时间的，这样以来，就为CBD造成非常大的交通压力。所以说CBD里面的居住空间不是什么坏事，恰恰是解决CBD交通的一个非常有效的办法，比如像北京的世贸国际公寓这样的房子，他里面居住的多数都是在CBD上班的人，这个对于缓解CBD的交通压力，是一个非常有效的办法。 【李忠】美国的下曼哈顿地区不断的强化居住，根据美国的功能空间的分开，我们必须说一个概念，就是说居住空间分异，这是什么概念呢？就是指当一个城市进化到一个阶层划分的时代的时候，它的城市功能划分，不是以功能为主导的，而是以人群为主导的。比如说现在无论大家到纽约去，还是到芝加哥去，你去问哪里是你的商务区，哪里是你的展览区，哪里是你的商务区，大家不一定说得很清楚。但是你要是问哪里是你的富人区，哪里是你的中国人居住区，哪里是意大利人居住区，每个人都能说得很清楚，因为物以类聚，人以群分是古语就有的规律，所以现在大家到一个国家，首先一个区就按档次进行定位，其次会会按照功能进行定位。 【李忠】因为在同一个区域，他的什么东西都可以不一样，但是唯独有一个东西是必须一样的，那就是地价，地价决定了这个地区，居住、工作和生活的人的档次，一定是趋同性的。我们搞物业管理的人也知道，只有当一个社区里的人群相对均值化的时候，物业管理就好管，如果不够均值化，档次差别很大，那好了，你这个物业管理，就高的低的不满意，就低的高的不满意。所以纽约和芝加哥的划分，跟这个是非常匹配的，我下面给大家分析一下，居住空间的分异在划分空间中起的作用。 【李忠】传统上，我们一般把曼哈顿分为下城区和中城区的事务办公区。这是他的中城区，这是他的下城区，我要说的就是，根据我的考察，其实整个纽约可以看成一个大的商务区，但是它的商务的档次不一样，底下有高档人群的办公、居住和休闲，上面有总部的办公、居住和休闲，包括到时代广场这一代。但是东村，和大家都熟悉的SOHO区，这个区也有人办公、居住和休闲。只不过在这里办公的是高档写字楼，在这里办公的是那种厂房改造的，艺术家办公和画廊办公，他的居住有的是低档次的公寓，和一般的Townhouse。其实应该说，每一个都是有他商务功能的，整个纽约的商务功能形成了非常良好的匹配，他是按照人的档次和功能，这两条坐标系来划分的，而不是按照单一的坐标系。 【李忠】先说中城区，大家可以看上面的资料，更准确地一点说，中城区像我们的总部基地，他当然位置没有这么偏，但是多数都是由公司不办公来形成的，这里包括了西格拉姆，百事可乐这些。随着9.11的发生，有很多原本属于下城区的客户，也搬到了中城区。这个是中城区的照片，它是紧靠着中央公园，这么大的一代的东西。 【李忠】这个就是中城区大多数的总部，其中非常有名的总部，是著名的建筑师设计的，后现代的建筑，后来美国人穿过日本人买这栋楼，日本人在价格最高的时候买了下来，当时美国人还在说，日本收购了我们家门口了，其实心里偷着乐，你们用了如此贵的钱买了这个楼。这个是他的穿谷（音）大厦，后面这栋是IBM大厦，这一栋是美国一个非常大的地产公司做的，后面是连着另外一个总部，就是IBM的总部，这个就是他的中心区的办公，后面这个巨大的，就是被大家说，不是一个建筑，【李忠】但是是纽约最伟大的建筑的中央空调。这个是我要说的另外一个副中心，这里附近也是有很多公司总部办公的，只不过偏时尚类的都是在这个地方。换句话说，整个纽约都是一个总部中心，也都是一个商务区，只不过他按照档次，按照功能进行区分，这个就是他的中城区旁边的住宅，这个已经靠近联合国总部了，这个是中城区的侧立面。 【李忠】然后我们再看看下曼哈顿地区，它的公司总部不是特别多，金融是它的主导，这是下曼哈顿地区的地图，这是华尔街，华尔街的尺度是非常窄的，是非常挤的，我们说CBD必须挤，CBD之所以存在，就是因为它的空间相对拥挤的情况下，能够采取相对靠近的办法，降低各个公司的综合商务成本，增加大家的综合商务机会，这就是CBD的来源。这是它的城市尺度，这是它的仲裁所，这就是联合教育所，是是旁边高层的写字楼和公寓，这里面也是一个混合公寓，包括这个古老的教堂。这是新建的写字楼，这个是9.11的遗址。 【李忠】9.11这件事，我们不说它别的意义，客观上对纽约的CBD分化起到了促进作用，使大家不愿意在下城区挤了，搬到对岸去了，搬到中城区去了。这是高档公寓，都非常受欢迎的，挤满了在附近上下班的人，这是旁边配属的公寓，所以说CBD里面建公寓不是坏事，如果建成100％，80％的写字楼，很像芝加哥和休斯敦，成为一个没有活力的，晚上的“死城”了。这是它旁边的写字楼，这是下城区去滨海的路上，旁边是公寓和写字楼，这是写字楼和公寓非常近，很多人通过步行就可以解决上班。 【李忠】这是对面新分出去的办公区，它旁边还有一个码头，对面的这些，原来9.11恩之前是没有这么多的楼的，但是现在全部都出来很多写字楼了，这样的话，多中心的分化比李配博士研究的时候更进一步了，连曼哈顿岛外都去了，因为当时是也不会预测到9.11这个事的发生。 【李忠】再有就是东京，东京是世界上一个非常怪的城市，他现在已经是1300，1400万人口了，但是它的人口还在增加。按说到了这个时候，他们应该控制都市的规模了，但是没有。这种情况之下，日本一直想办法在缓解，叫改造一级依存型的地域结构为多核多圈层型地域结构。他们当时吃过这种亏，就像我们现在也不能仅仅集中在建一个CBD，如果这样的话，对一个城市是没有什么好处的。他们后来就把这些功能全部分开了，这些数据我还都是引用的当年李配博士做的一些，后面的调查成果是我自己加上去的。 【李忠】日本东京区内划分方法，主要是沿着这根绿线，日本的轻轨结构是非常发达的，中间这根绿线是GR线，这旁边分布着著名的时代，东京银座环（音）等等一系列重要的商务区，这是我想说的一个重要的话题。当我们把两个商务区，一个商务中心分成几个商务网络的时候，商务网络之间的联系非常紧密。北京目前形成的格局就是东边是CBD，西边是金融街。这两个之间必然导致很多的联系，从这种意义上来说，交通是非常重要的，因为它是联系两个商务主环重要的联系功能。同时地铁也是非常重要的，你如果没有有效的联系的话，多中心的商务格局是不太可能形成的。 【李忠】我们先看一个商务副中心的概念，它现在除了前面的城市副中心之外，它在次一级的建七个副中心，包括池袋，新宿，涉谷等等。所以说日本对于副中心的考虑是非常完善的。我们新说新宿，新宿是东京的市政厅，而涉及到国家的这套体系都是分布在另一个地方，这两个拆得非常完善，现在各个国家都是在进行商务功能的分拆，做得最狠的是荷兰，荷兰甚至把首都都拆成两个。 【李忠】所有的对内的功能都是在阿姆斯特丹，对外的功能在另外一个地方，这样减轻城市的负担。现在我们看到的新宿就是承担了商务办公功能，以及东京的一些办公功能，这就是新宿的照片。这个照片里可以看得出，我刚才说过，东京这个城市人口虽然很多了，但是还是在扩张，他的规划是不太好的，有着很多乱七八糟的房子的。他的商务中心区是沿着GR线形成的，很明显。大家看，这就是沿着他的GR线形成的，这是旁边它的停车，它的城市是比较混乱的，我们经常说学习国外先进技术，我们不是说彻头彻尾的学习，而是学东京的这种多中心的规划结构是值得我们学习的。 【李忠】但是同时说明，东京的很多规划形态，不一定有北京搞得好，这是它的新宿的中心区的高楼大厦，这是它旁边的另外一个高层。他们庭院做得是特别好的，留了很多绿地，包括道路的穿插。我们考察了这么多的CBD，如果说到CBD的人性化，东京肯定是世界第一的，因为日本人考虑人性化的设施是非常到位的。说一个很简单的问题，当你走到一个路，发现自己走错了，需要再走回去的时候，你是非常容易找到一个道路，而且人行安全是绝对受到尊重的。 【李忠】这是它的人行系统，这是一个新宿的CBD的顶部，这个建筑基本上都用驾空的平台体系连在一起，这样就创造了一种，我们管这个叫空中地面系统，这个在国外发达的CBD里面，ISC里面都有这种，做到人车分流，人在上面走去走去，这样就能够把CBD的内部交通发挥到最大化，使得人和车分开，许多人就不用再开车了，走着就可以过去了，近距离内就能解决商务、餐饮、配套、居住，这其实是CBD真正的优势所在。它的这些旁边的这些人性化的吃饭，交通，雕塑都设计的非常好，这也是他的步步系统行系统。 【李忠】我们再说丸之内，这是比较早的形成的，所有的金融机构都是在这里面，东京的ISC是比较饱和的。这是丸之内的银行，这是建筑和新的建筑，因为丸之内比新宿有历史得多，所以有有很多老的总部都会保留下来，日本人很注重保护他们。因为美国人几乎给他们炸光了，剩下也不多了，比较注重保护，这一点有点像德国。这栋楼很费劲的压在老建筑上，但是还是要把老建筑保护起来。 【李忠】他的人性化是非常好的，CBD是一个人性化的沙漠，这个说法是完全错误的，至少我们没有看到人性化沙漠的CBD。因为这么多的有钱人，这么多的公司住在地方地方，他们总是想尽一切办法改造自己的环境。CBD设计的水平是最好的，因为他们的园林确实是寸土寸金，是非常有人情味的。这是旁边的银行总部，包括这个雕塑也是做得非常好的，但是大家到了东京去，会发现一个有趣的现象。日本确实有一种美国情节，美国喜欢什么，日本就喜欢什么。 【李忠】你说它是抄来的，抄得很像，他就很高兴，他说你终于承认我们抄美国抄得很像了。就像他们的棒球从来输不出去，只有到了日本能输出去，这是日本人的习气。这是花旗银行总部，和这些著名的总部大厦，花旗银行。我说它很具有人情味，其体现在这个地方，它的CBD旁边有一个非常漂亮的公园，大道非常漂亮，有喷水池，绿地，到了中午都是CBD办公的白领在这个地方休息，这也是它的人情味的一种体现。 【李忠】下面我们说的就是涉谷，这也是一个商务的副中心，它的地域特点跟丸之内不一样，它更多的承担时尚总部的要求，大部分的时装，新媒体，包括我们中国过去的女子十二月坊的最早登台都是在这个地方。包括他的车站旁边天天都有在这里唱歌的小孩儿，日本的星探都是在这儿活动，很多歌星都是从这儿被捧起来的。这是它的交通枢纽，这是它的一些总部，办公楼，各式各样的办公楼，这个是有名的，日本的男孩儿，女孩儿最时尚的地方，穿的很时尚的都是在这个地方活动，这是日本时尚的风向标，这上时尚的商店。 【李忠】下面我们再看一个，是老外活动的商务区，叫惠比寺，这是次一级的了，这是它的办公，办公及公寓，这是商务综合体，商务综合体的展示部分，为老外要过圣诞节，这是他盖的仿欧式的房子。 【李忠】下面还有一个很有特色的，就是浅草，非常传统，这是日本的小孩儿举行成人礼的地方，把这个地方保留下来，依然保留得非常好，另外还做了一些现代化的商业街来卖东西。包括它的旁边的东西，都变得非常的娱乐化，写字楼也是影视，媒体之类的东西。 【李忠】这几个放完以后，我想跟大家说明一件事，就是日本在做副中心的时候，是非常考虑地域特色的，既有完全现代化的新宿，也有非常传统的浅草，都是根据这个地方的不同特质，人群的不同，打造一个分中心的商务区，这是我要反复跟大家说的，我们除了考虑功能的区分之外，还要考虑人群的区分。 【李忠】我们现在再看一个，就是台厂，这个地方有一件事是要谈的，这是它的办公楼，这是它的商务中心，他跑得这么远，就用形象作为拉动力。现在有很多人都到台厂去买房子，为什么呢？因为台厂有日本著名的电视台，大量的日剧都是在台厂拍的，你告诉他历史他未必能记得住，你要告诉他时尚，他都能记得住。这是经常约会的场景，这是第一次邂逅的火车站，这是著名的彩虹桥，很多电视剧都是在这儿拍的，于是这些年轻人就都自愿的搬到很偏远的，垃圾填海的地方，住在垃圾堆的顶上。 【李忠】日本的多中心采取一系列的整合传播措施，他们还动了很多很时尚的方法，吸引很多的年轻人去那里。大家看，这是电视台，旁边都有摩天轮，吸引很多的年轻人到那里去。所以说日本对这方面的研究是非常到位的。他们一开始就提出要把城市功能分散，后来他们又出了一本东西，是东京的一个开发计划，进一步研究每一个商务圈，细到什么程度呢？这是一本关于新宿街道打造的一本书，这个看了以后，真的让你很感动，他只研究新宿这一个地方，而且只是研究新宿的街道结构，不研究别的东西。所以说日本对于商务分中心的打造，研究到了非常细的地步，包括他们提出了一个非常明确的目的，就是这句话。进行职能的再分配，归根到底是进行业务管理功能的再分配。 【李忠】在这种情况之下，我觉得可以看，多中心模式能带来什么好处呢？第一件事就是它能结合地域特点，打造不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近物流的，就多设计物流，靠近老外区的多设计一些涉外区，这样的话，就能因势利导来形成，金融街就是明显的因势利导的，传统就是金融区，这种因势利导能起到事半功倍的作用。另外就是职住一体化，北京二手房市场发展起来的时候，交通问题就能解决了，东京现在就是这样，纽约现在也是这个样，提倡职住一体化的复合型商务中心。另外多中心之间要加强他们的联系，另外除了按照功能的划分之外，也要按照职能进行划分。可以展望任何一个健康的城市，他肯定是有人群的划分的，有富人区，就有贫民区。 【李忠】商务区也会随之调整，北京的今后，按照科学的发展观来说，也应该是多中心的商务中心区的匹配，而且每个商务中心区的档次也不一样，功能也不一样，应该充分发挥它的特点，好，我就跟大家回报到这儿，谢谢！