房产经理人访谈：打造个性化城市 延续文化

与吴怀杭见了三次面，打过N次电话给他，虽然此间他正忙于楼盘开盘前期工作，时间显得更是宝贵。但无论是见面还是电话中，他都非常耐心、真诚和热情。 　　{吴怀杭，浙江美达房地产集团有限公司企划部经理} 　　在一个阳光灿烂的中午，走进了吴经理的办公室，他虽然刚从香港出差回来，但显得很精神，心情也不错，所以不知不觉就聊开了。 　　笔者：您是什么性格的人，怎么定位自己的工作？ 　　吴怀杭：传统保守和活跃，比较两面啦。有理性也有感性，在不同的场合，不同工作状态中，会表现得不一样。对于自己的工作，我做事比较实在，这与我的家庭教育有关，我不喜欢浮夸。做了四年营销，四年企划，一直都是在做实质性的工作。说实话，我的学历并不高，只是凭经验和直觉来定案的。所以现在我在学建筑设计、装饰设计，现学现用吧。（哈哈哈） 　　笔者：您做房产快十年了，您怎么理解房产商在社会中的角色？ 　　吴怀杭：开发商的本质是开发、经营、获利。但房产品是一种综合性很强的产品，需要有很强的创造性、技术性和资金实力，开发商在产品竞争的同时不断的提升了楼盘的品质和建筑的形态，他们在赋予产品使用功能的同时，也起到了改变城市面貌的作用。SOHO、单身公寓、别墅、排屋等不同形式的出现提升人们生活品质，也在逐渐地改变人们的生活方式。我不同意开发商运营城市地说法，开发商的行为受到土地政策、城市规划等等限制，房产商只能是被动中组团经营，他们的开发行为会导致一部分区域性人口的流动，区域性资源结构的调整，从而被动性的起到改变城市格局的作用。 　　笔者：您作为企划部负责人，您觉得企划部在一个房产公司扮演怎样一个角色？ 　　吴怀杭：企划是公司决策依据的提供者，是公司的先锋部门。首先，它要从客户的角度去想问题，对市场要有足够的认知度，和敏感度，对事态的发展趋势有准确预测。具体的来说，从要不要拿地开始，对地块现状，购房潜力分析，经济发展分析，市场需求分析，区域市场分析等等，拿完地后做项目定位，做怎样的建筑形态，很多东西要考虑周全，其实做企划责任很艰巨的，是本身资源体系的提炼和整合。 　　笔者：您一直在出差，跑了很多地方，您觉得现在杭州房市场处在怎样的一个阶段？ 　　吴怀杭：房产是有地域性，受政治、经济、文化等的影响。房产商也一样，杭州是中等城市，房产发展的基础形态借鉴了上海、深圳的模式，但杭州本质上还是一座非常“人文”的城市，是一个非常适宜居住的城市。杭州的购房需求很大，购房已经是一个概念。很多人都在想买房。而土地供应量紧缺，造成土地价格高，房产商为提高利润空间，房价也上去了。虽然现在政府政策干预，银根缩水，但是房价还是居高不下的，最终还是到了一个供求关系上。不仅仅是我们，杭州的很多开发商都在外面找土地和项目，因为在杭州投资回报率比较低，土地价格高，商人是受利益驱动的。 　　笔者：您曾写过一篇关于长三角的文章，您觉得中国房产现在的基本情况是什么？ 　　吴怀杭：从宏观上说，中国是发展中国家，城市化进程和城市功能分阶段来看，中国房产有中国特色，现在没有国家象中国一样在这么大规模的建设城市，不过等发展到一定程度，城市定型，城市的职能也会定型，几轮开发后，就不会再这么快发展了。象欧洲的很多城市，每个城市都有自己的定位，有自己的风格，都有统一的建筑风格和外立面，他们在整修的时候，外立面不会改，服从城市统一形象，只在里面做重新设计。但是中国就不一样，目前大多数房产开发，在产品同质化现象比较严重，每个城市在建筑上很少有自己的风格，象万科在全国开发了很多楼盘，有些风格看上去，都差不多，城市的个性就少了，雷同的就多了。象上海新天地就比较有特点。房地产开发担任着一个打造个性化城市的责任，同时还要做好一种城市文化的延续。