CBD白皮书之释疑篇 从规划“有变”说起

　　“ＣＢＤ是否存在规划改变”，“商与住是否比例失调”、“ＣＢＤ如何解决交通痼疾”——作为政府规划指导下建设起来的中央商务区，北京ＣＢＤ的任何风吹草动都能与规划扯上千丝万缕的关系，今年年初ＣＢＤ再度撞击公众的眼球，同样也不例外，而一旦“ＣＢＤ规划有变”的传言不胫而走，ＣＢＤ规划问题便顺理成章地成为关注的焦点。带着“２００４年ＣＢＤ发展研讨会”上大家提出的疑问，本报记者专访了ＣＢＤ管委会、当年规划设计ＣＢＤ的总设计师柯焕章、中国城市规划设计院总规划师杨保军等机构和专家。 　　CBD规划是否调整 　　“自２００１年，市政府审批通过ＣＢＤ规划方案后，ＣＢＤ的规划就没有作过调整，尤其在商务和住宅的结构问题上。”在谈到ＣＢＤ整体规划方案时，当年规划设计ＣＢＤ的总设计师柯焕章首先强调说。 　　他表示，ＣＢＤ整体规划方案是在综合了国内外八家设计单位的规划设计方案的基础上，邀请国内外专家，经过多次论证，并吸收了市、区领导近期国际考察带回的先进理念，反复研究修改形成的，因此规划方案体现了国际先进水平，其具体位置、规模选择、物业比重都非常明确。 　　规划中的ＣＢＤ突出以商务办公为主的功能，兼带配套物业支持服务区域，如高档公寓、酒店、商业和文化设施，特别强调文化设施与商务设施有机融合，避免商务功能过于单一而带来的弊病，是一个具有多功能、高度复合的区域，在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。 　　同时，ＣＢＤ也被规划为一个以人为本的城市社区，人文色彩浓厚，规划设计了一系列广场、主题公园等公共开放空间，给人们创造了一个舒适的工作与生活环境。在许多人的心目中，北京ＣＢＤ将是一个２４小时充满活力的商务中心区，避免国外一些ＣＢＤ夜晚和节假日人去楼空的孤城现象。 　　对此，ＣＢＤ管委会负责人也表示，“至少到目前为止，ＣＢＤ区域内的项目开发完全按当初的设想在运作，没有作任何调整”，他很遗憾“谣传不知从何而来”，现在大部分项目都已陆续开工建设，“如果要砍掉××万住宅面积，不知上哪砍去”。 CBD需要什么样的配套 　　一个２４小时有活力的中央商务区，它的商业等配套能否匹配也极为关键，毕竟北京只有一个ＣＢＤ。ＣＢＤ需要什么样的商业等配套设施呢？ 　　ＣＢＤ需要什么商业？ 　　柯焕章表示，ＣＢＤ的商业不同于王府井、西单，主要以服务区域内商务人群的消费为主，档次高，业态多半以高档的专卖店、精品店和文化娱乐设施居多，有相应的百货和小型精品超市，具备综合类商业形式。 　　目前从已经进入市场的商业供应情况看，建外ＳＯＨＯ营造的是具有小资情调的商业街，创造人性尺度，财富中心和银泰中心都将建高档的精品店等。 　　遗憾的是，到目前为止，政府方面并没有相应的商业规划出台，以至于在寸土寸金的ＣＢＤ区域内，竟有项目令人不可思议地打算引入量贩式超市和大型百货业。 　　杨保军认为，这些业态的出现，只能令交通已然困难重重的ＣＢＤ雪上加霜。商务楼人群不同于超市、大型百货业消费群，家乐福超市的鸡蛋便宜几毛钱，门口就能排上几百位老太太，ＣＢＤ的开发商应该有使命感，对区域未来负责，政府在此也应严格控制。 　　央视有理由进入 　　针对配套问题，柯焕章强调说，ＣＢＤ的整体规划方案是科学、完整的，目前出现的种种问题多半是因为规划中的许多设施和配套跟不上，不明就里地置疑或批判是不可取的。 　　就拿曾争议颇大的中央电视台迁入来说，中央电视台项目总占地面积１８万平方米，总建筑面积５５万平方米，许多人认为，央视的介入，将在区域内平添交通拥堵等问题。但如果不是央视进入，首先没有一家这么大的企业能接受如此规模的用地，其次，如果按ＣＢＤ规划的容积率５．５计算，那么建成的写字楼面积将达到９９万平方米，几乎是现在所建面积的两倍，届时，ＣＢＤ的写字楼供应更大，分散到所租用的公司，将带来更多的流动人员。 　　商与住 谁抢了谁的奶酪 　　ＣＢＤ商、住结构有比例 　　在ＣＢＤ规划方案中，笔墨最多的是项目的具体规划要求。事实上，就目前ＣＢＤ已经开发的土地属性看，住宅类的土地开发基本启动，而商务类的项目只有蓝堡国际中心的写字楼和财富中心的一期１０万平方米面世，ＣＢＤ区域内的写字楼开发相对滞后。 　　ＣＢＤ管委会负责人指出，这一现象并不表示ＣＢＤ区域内的住宅开发过量，规划的商与住比例不平衡。按照规划要求，ＣＢＤ商务中心区近４平方公里的用地面积，建筑规模控制在１０００万平方米之内，新增面积３００万平方米，最终形成写字楼约５０％左右，公寓２５％左右，其它２５％左右为商业、服务、文化及娱乐设施等的物业比例。 　　其中中心区是以写字楼为主的商务区，外围东大桥路和西大望路居住类物业居多，而在居住区和商务区之间，设置混合功能区的概念，混合区项目可以结合市场的情况建设住宅、写字楼或酒店，这样的考虑就是让住宅和写字楼的比例有一定的调节余地。 　　市场化滞后办公物业开发 　　但是，规划并没有限定各开发项目必须先开发办公物业还是住宅，开发商往往根据市场情况确定开发顺序，而北京的楼市起步晚，相对而言，住宅开发比较有前景，率先启动住宅有一定的市场依据。 　　柯焕章也认为，ＣＢＤ各开发项目有启动先后顺序的权利，并可在规划的范围内对物业用途和定位做相应调整，但总体执行规划要求。现在市场上有关ＣＢＤ住宅过多的说法，一方面是因为项目启动顺序的问题，另一方面，周边的住宅项目都打上了ＣＢＤ的旗号，混淆视听，远的甚至到了通州。 　　ＣＢＤ住宅商务化 　　不过，ＣＢＤ管委会负责人表示，规划只能指导区域市场的大致方向，却无法控制物业的最终用途。 　　ＣＢＤ另一个不容忽视的现象是，目前区域内除部分住宅立项的项目，类似建外ＳＯＨＯ、尚都国际中心等建成商务楼外，有相当一部分住宅项目入住后也改成了商住用途，如阳光１００几乎成了中小企业的快乐天堂，商住比例占到８０％以上。区域内惟有蓝堡国际公寓打出了拒绝商住的口号，其他住宅类项目都多少有商住类购买者。有业内人士认为，这不仅导致区域内商与住的结构不同于当初预期，更使得区域内高端写字楼遭受冲击，区域的商务档次将降低。 　　几朵鲜花就是春天吗？ 　　出现上述现象，作为以商务为主的中央商务区，规划又将如何平衡区域内整体结构关系，分散开发导致最终产权分离后，仅有少数几个有规模、品质高的项目，就能成其ＣＢＤ吗？ＣＢＤ将如何保持区域市场水平呢？ 　　柯焕章认为，目前最关键的是对规划的执行力度，保持区域内物业大比重的平衡，此外，小公司灵活性强，有办公也有居住需求，他们的进驻也会在一定程度上增强区域的活力。 　　他表示，现在的物业功能分配只是暂时的，一则因为高端物业还没有大规模进入市场，二则将来随着市场的发展，自然会优胜劣汰，居住和商务型物业将逐渐走向纯粹，当年凤凰城一期进驻时就有很多中小型公司，但发展到现在，大部分的房屋都用于居住了。 　　此外，根据目前市场表现，建外ＳＯＨＯ、财富中心的写字楼销售看好，有不少综合类项目如金地国际花园已经加紧进入市场的准备时间。 　　但中国城市规划设计院总规划师杨保军则认为，政府在此显然调控力度不够，ＣＢＤ不是单纯地表现为市场行为，更不是简单的房地产行为，而是区域经济一体化的战略选择。政府有能力对土地开发进行有效控制，选择资金实力雄厚的企业介入，而不是给一部分有投机意识的开发商以可乘之机。今后，ＣＢＤ的土地进行挂牌转让，有望在有限的土地资源上出现高品质的匹配产品，以实现规划ＣＢＤ的初衷。０％以上。区域内惟有蓝堡国际?