专访笛东联合首席设计师袁松亭：旅游地产开发和景观规划设计需要向深层次延伸

　　袁松亭简介

　　笛东联合总裁、首席设计师
　　注册城市规划师
　　美国ASLA（美国景观设计师协会）注册会员
　　清华大学城市规划硕士
　　北京林业大学园林学士
　　2009－2010年度中国最具影响力设计师
　　2005－2006年度中国房地产优秀景观设计师

　　袁松亭先生拥有多年国内、国外设计经验，曾在加拿大及国内顶级设计公司担任高级职务，对项目的前期策划管理、城市规划设计、生态景观设计、历史文化背景、及商业运作有着独特而深入的理解。基于经济、规划、景观跨界的三重教育背景，袁松亭先生善于从宏观角度入手，创造性地解决城市规划、景观设计等问题，尤其擅长城市公共空间、居住环境、旅游度假设施等领域的规划与景观设计，主持参加多项大型复杂的规划及景观设计工作，赢得多项设计大奖。袁松亭先生坚持以深厚的中国文化为底蕴、多视角多维度的思维方式、借鉴全球成功案例经验，为中国城市和企业提供解决方案。

　　通过廿余年的设计实践工作理论与研究，袁松亭先生提出“无设计”理念。该理论主张“在剖析问题本质的基础上，抛开细节，独立思考，把握核心，在极端中迸发，在矛盾中统一，实现理想到现实的完美融合”。针对“使用者、环境、内心”进行设计，无设计的实践可分为“无为、无界、无我”三种方式。

　　“旅游地产”作为近年的热门话题，逐渐引起了人们的关注，景观中国记者就此采访了活跃在旅游地产界的景观设计先锋公司笛东联合的总裁兼首席设计师袁松亭，并请袁先生就旅游地产以及旅游地产与景观设计的关系等相关问题进行了解读。

　　景观中国：您是如何理解旅游地产的概念的,其产品可以有哪些细分?

　　袁松亭：很多人提出“旅游地产”是“旅游+地产”，这个观点我不认同。实际上“旅游地产”中的“旅游”和 “地产”不是决然分开的两个概念。所谓的“旅游地产”应该成为在生活中旅游，在旅游中生活的概念，因此从宏观意义上来说，没有办法将“旅游”和“地产”完整的分离，甚至我们可以理解它是旅游在向地产发展过程中和地产向旅游发展过程中的一个交相呼应的关系。和普通的住宅开发比，旅游地产往往涉及更复杂的业态，从早期的宾馆、饭店、度假村等项目的旅游物业，到90年代以主题公园、高尔夫球场等为核心吸引力的旅游地产，再到2003年前后的产权酒店、时权酒店、分时度假，及目前以商务、旅游、休闲、娱乐、文化、健康、养老等为主题的旅游地产，其产品日益多元化、精细化。

　　景观中国：从国际经验来看，中国旅游产业已进入休闲度假阶段，旅游地产如何进行规划设计才能满足我国中产阶层对高品质休闲度假生活的需求?相较普通的住宅,旅游地产对景观设计提出了哪些新要求?

　　袁松亭：从现今已开发的旅游地产来看，无论是借助古迹遗址、名人故居等丰富人文的资源主导型，或是单纯依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等自然景观的旅游持续型，还是在城市中全新建立主题公园的生态人居型，我觉得其规划设计的目标应该是寻求旅游地产利益的最大化，这种“最大化”依靠的是什么？依靠的是两者怎么去互相促进达到双赢的结果，在这个过程中应该使得整个的产品结构形成一体化的结构，使整个旅游和住宅持续发展。较之一般的住宅，旅游地产对景观设计提出了新的要求，即突出“尊重自然、传承文化、创新体验、艺术多元”，强调将健康发展的理念落实到具体项目设计中，从而创造优美怡人的居住环境，提升地产价值。

　　景观中国：在经济利益主导下的旅游地产开发很容易把文化作为踏板，导致“文化正面临着旅游化，但旅游却没有文化”现象的出现。您认为，旅游地产开发如何才能尽可能减少对当地文化的冲击，并将无形的文化概念体现到设计的实体中，使人们能够感受和体验到？

　　袁松亭：当前对“莫言旧居开发”和“林语堂世界文化小镇”的关注和热议，正体现了大家对“文化正面临着旅游化，但旅游却没有文化”的担忧。之所以出现这种现象，我想是因为开发的低层次性，文化被改造的浅显粗陋，仅停留在表面，弘扬与表现的大多也是文化的表象，而非肌理和实质。改变此现象，要求我们旅游地产开发和景观规划设计向深层次延伸，抓住文化的精髓和本质，摒弃没有生命力的“假古董”和“千面洋”，尊重和延续扎根生活的“活标本”和“活化石”，不仅有“形态”更有“文态、业态、生态”，展现出项目本土包括历史的、生活的、文化的、生产的、民俗的、艺术的等等多个方面。

　　景观中国：随着旅游地产的发展,国内也出现许多成功的案例，但目前很多项目还存在开发模式雷同,尤其是文化底蕴相近的项目，那么在规划设计中如何实现差异化,赋予项目独特性?

　　袁松亭：在相对同质化的资源环境下打造的都是更加同质化的项目，这是目前旅游地产面临着的一个大问题。如何利用各自城市的特点打造出独特的项目，独创适合当地特色的旅游产业和生活方式是关键，也是形成竞争力的首要条件。因此，中国下一批旅游地产的精品项目将是在项目中融入了创新的地域特色的楼盘。我们讲的创新，即在每一个地方能做出原汁原味的地域风格，并在此之上融合自然、历史、人文和科技的创造。事实上，因为旅游地产自身的特殊性，决定其不可能同住宅地产项目一样有着广泛的客户群体，客户群体的相对单一使其比一般地产项目有着更大的压力，让它们必须要在同一群体中找寻自己的客户，这样的情况下除了在产品特征上体现差异化，在营销手段、品牌气质、投资回报等等方面都需要相应的体现出差异化。

　　景观中国：目前,国内借旅游之名开发高端住宅，破坏自然生态环境的现象层出不穷。如云南西双版纳白象湖填湖建房，大理洱海天域项目等，对当地生态环境破坏程度令人痛心。在旅游地产的规划设计中如何处理好环境保护与开发之间的关系,以实现可持续发展?

　　袁松亭：其实我认为旅游地产开发与资源环境保护是一种良性的互动关系，良好的生态环境提升住宅的环境品质、增加休闲功能、提高居民生活质量，成功的地产项目本身即是旅游景观载体，景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。只是某些开发商急功近利或竭泽而渔的行为打破了这种平衡。如若继续维持二者的双赢，关键是要把旅游开发纳入到保护的健康轨道上来，必须树立尊重自然、顺应自然、保护自然的生态文明理念。同样，旅游地产的规划设计也应该保障生态的健全和良性发展。一个好设计作品，应该给自然留下更多修复空间，节约用水用地、强调可再生能源的运用、恢复和保护本地特有的生态系统的完整性与多样性，充分尊重水文、气候、地形、土壤、植被等生态系统的相互依存体系，才会真正体现出旅游地产所追求的和谐。

　　景观中国：旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长。我们如何通过合理的规划设计来应对这一问题？

　　袁松亭：旅游地产规划设计的精髓之一就在于旅游资源和房地产之间必须是穿插、融合在一起的，而且一定是自然过渡的，这种融合是在合适的主题定位指导下进行的。可以说，项目整体性的定位，在项目前期策划过程中是首要问题，也将是指导项目整盘开发的核心问题。另一个问题是项目的启动引擎选择，在规划中启动区的成功设计可以快速的集聚人气、商气、财气，带动整个地产开发。产品创新已经不是一个新问题，国内知名的房地产开发公司，都已经成立了自己的产品研发小组，甚至是设计部门，其实产品的创新并不需要复杂的设计论证，尤其是旅游地产的产品创新，更多的是结合客户特殊需求而变化不同产品组合方式。

　　景观中国：笛东联合在进行旅游地产项目规划设计时遵循哪些原则,有哪些代表项目？

　　袁松亭：我们公司作为旅游地产的景观设计先锋公司，参与到如北京金海湖旅游度假区、天津绿地盘龙谷、成都龙湖长桥郡、张家口翠云山国际旅游度假区、惠州金融街巽寮滨海旅游度假区等项目中。我们在这方面的探索是尽量做到无设计化，无设计也是我们在景观设计领域的一个自己的口号和要求，也是我们核心的理念。这样的设计我们认为它是一种对于自然的深爱，以及创新性的重新发觉。它有很多的手段，包括减少一些材料的使用，包括减少环境破坏，包括环境和周围建筑的融合、协调，以及无痕迹的设计理念，获得自然空间的实际效果和作用。我们公司做过的一些龙湖的项目也体现了我们对于生态艺术的把握，我们觉得它在相当长一段时间内对于中国景观设计将产生重要的影响。

　　景观中国：旅游地产的开发牵涉的利益主体复杂，其中主要包括开发商，政府管理部门，消费者和当地居民，那么在开发过程中应该如何平衡各个主体之间的利益，以促进项目的统筹规划，实现经济、社会、环境和公共效益的统一？

　　袁松亭：这个问题就需要认清各方诉求。对于开发商而言，利润最大化是其从事旅游地产开发的基本动力，关注的是项目的盈利和品牌的塑造等问题；对于政府而言，旅游地产的开发是推动地方经济发展的巨大动力，关注的是土地出让与利用给地方政府财政带来的支撑以及城市形象的提升，当然也会担心对生态环境的破坏、公众利益的损害等问题；对于消费者而言，关注的是项目区域的环境、娱乐、休闲和配套设施，他们对地产物业、旅游度假环境和设施有着越来越高的要求；对于当地居民而言，旅游地产的开发应该真正带来实惠，比如新的就业机会、更多的经济收入、更好的居住环境等，才会取得他们的认同和支持，并配合拆迁安置等行动措施的施行。

　　景观中国：旅游地产作为旅游业的服务配套，建成之后，其管理运营的水平对其是否能够取得成功也有着很大的影响，您认为旅游地产应该如何提升管理运营水平？目前有哪些成熟的运营管理模式。

　　袁松亭：旅游地产无外乎持有型物业和出售型物业两种类型，大多数旅游地产项目都是两者的结合体，部分持有、部分出售。目前的情况是，经营性物业、商业、旅游设施在建设用地很难超过30%。至于如何提升管理运营水平，我认为与三个方面最相关，即：资源、团队、外脑，整合各方资源、拥有专业团队、善于借助外脑。目前成熟的模式不多，华侨城算一个吧，它主要是以打造主题公园低价得到土地，以建造旅游高端房地产来补偿公园长期建设需要的现金流，虽然华侨城一直对外宣称以旅游为唯一主业，房地产项目却贡献了高达80%的利润。“旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城模式的核心，也是华侨城在中国房地产市场最为核心的竞争力。

　　景观中国：随着国内外著名地产开发商和传统产业资本涌向旅游地产开发领域。作为笛东联合的首席设计师,您认为这种发展趋势将对我国房地产发展格局和城镇化进程甚至新城规划产生哪些影响？

　　袁松亭：我国城镇化发展非常迅速，在这个背景下，笛东联合作为一所景观设计公司，考虑到目前房地产的大势，我们不拘泥于过往的成功，而是持续创新，注重从整体环境的角度来观察并创造人性化的环境，针对性的提出合乎自然的设计方法，推动地产发展、新城建设。


　　笛东联合简介

　　笛东联合（DDON Associates）作为国际化的规划设计公司，具有丰富的国际项目运作经验，胜任来自各个领域、各种类型的规划设计项目，尤其在土地利用与新城发展规划、城市公共空间规划设计、旅游度假与娱乐设施规划设计、综合性地产开发与社区规划设计、校园及高科技园区规划、生态系统与可持续发展研究等方面具有崇高声誉。笛东联合是以景观设计为核心，以高端产品为主体的创意型规划设计机构，倡导“无设计”的设计理念，具有“积极，开放，创新，务实”的企业文化。笛东联合倡导多领域的综合设计，强调多种专业的融合，拥有规划、景观、建筑、生态、经济、工程等方面的专家，善于从整体环境的角度来观察并创造人性化的环境，促进社会、经济、生态的和谐发展。

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