赴美考察中低收入家庭住房建设报告

　2002年9月12日-27日，由中国合作住宅促进会组团，赴美国考察中低收入家庭住房建设。中国合作住宅促进会副秘书长曹彬为团长，天津财经学院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房经营管理处、西安市房地产交易管理中心、邢台市桥西区住宅合作社、黑龙江省职工住房合作社、武汉市武东住宅合作社等单位的代表一行9人。

　　考察期间，以座谈会、实地参观、入户访问等形式进行，不仅对中低收入者住房问题有所了解，而且还了解了一些相关问题，下面分五个问题予以报告。

　　一、美国解决低收入者住房的举措
　　在美国，70％左右的住房为私有。虽然其经济发达，但两极分化是比较突出的，很多穷人没有栖身之地，露宿街头者随处可见。然而，这并不表明美国政府不重视解决低收入者的居住问题。公正地说，美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，主要办法有四种，即：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。

　　公共房屋，是政府房屋署拨款建设的，由房屋署派职员管理。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的三分之一。

　　津贴房屋，指政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，主要出租给62岁以上，且每年退休金不超过一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、县、市根据当地情况，每年调整限制数字。

　　租金津贴，是针对低收入者承租私人房屋而言，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后，低收入者将自己收入的三分之一付给房主，其余由政府代付。这样，不仅解决了低收入居民的住房，而且不损害房东的利益。例如，一间供出租的房屋，月租金为900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房东总收入不变。

　　廉价公屋，是供低收入偏上家庭使用的。其家庭年收入限制数字略高于以上几种。如一家一口为28150元；一家两口为32150元，他们所付出的租金要超过家庭收入的三分之一，但房子比较舒服，建筑材料和设计要好一些，地段也要好一些。

　　以上几项举措透明度是比较强的，运作程序也是比较规范的。首先由低收入者向政府房屋署提出申请，然后进行调查，调查核实后，准以排队轮候，一般至少要等二三年以上。一旦该家庭收入增加后，便会搬出去，否则，将大幅度提高租金，高达三五倍以上，让你觉得比买房还贵。

　　二、三藩市公共房屋管理局
　　美国的大中型城市都设有公共房屋管理局。在城市发展中，美国政府面临两大问题，一是低收入者的公共住房；二是交通。公共房屋管理局是专门管理低收入住房和老年公寓的机构。以三藩市为例。

　　三藩市公共房屋管理局有400多工作人员，市长任命公共房屋管理局局长。由局长组织选举房屋委员会委员，其中有2名委员来自住公共房屋的居民，法律规定必须有这部分人的代表，以了解他们的反映。

　　（一）关于老年公寓的管理
　　目前，三藩市有40多处老年公寓，大一点的24处，平均每套房子住2人，这种房于供不应求。残疾人、超过62岁的老人都可以申请。一般申请后2－3年才能住进公寓，残疾人和无家可归者快一些，现在还有7000多人在等待老年公寓。住在老年公寓，需老年人提供30％的退休金。公寓内备有免费的食品，如牛奶、花生、糖等。

　　老年公寓的管理与服务是很到位的。除有专门的工作人员进行常规服务外，还可根据需要提供特殊服务。每套公寓的门前，都挂有一个牌子，一面由英文、日文、中文标出，内容是：你好，我今天没事。这是供正常情况下使用的：另一面是白版。非正常情况下，显示白版的一面，工作人员就会立即来到，根据需要进行服务。一日三餐也是如此，将菜单写在牌子上，服务人员则会很好的安排。

　　一般每套单元房为两居室，每位老年人住一间，阳台、厨房、卫生间、活动厅齐备，厨房可供两位老人同时做饭，很方便。老年公寓还有供老年人锻炼身体、相互交流的空间。洗衣房是收费的，但费用很低，所收费用主要用于更新设备及增添服务设施，因为老年公寓是不盈利的。

　　（二）关于低收入住房的管理
　　在三藩市，低收入住房是有标志的，那就是非独立的、底层或多层单元套房。远远望去，不仅外观一致，而巨连成一片。这样的住房都是政府授权为低收入者建造的，建造这些房子的资金来源，一部分来自税收，约占低收入住房的70％，另一部分是富人捐款。富人从应交税款中进行捐助，可免税。

　　低收入住房也叫贫民住房，这种住房租金是比较低廉的，入住的条件也是相当严格的。必须到公共房屋管理局递交申请书，注明收入、人口、需要间数等，如有不实之处，将会取消申请资格。从申请到入住，最长为7年。入住后的租金为实际租金的30％，收入增加后就要退出，否则就会收取比买房还贵的租金，因此，当收入提高后，没有必要再住下去。另外，居所也是一种地位、身份的象征，收入提高后的人们也不愿意再住下去。美国人收支的透明度是很高的，几乎全是支票交易，没有隐收瞒报或无法核实的问题。低收入者的住房间数，因人口的多少而定，基本为一人一间房。凡是符合条件者，需依次排队等候，由房屋管理局直接分配。从申请到入住的时间最长为7年。

　　另外，在三藩市还可以见到一些户外楼梯，叫做：逃生楼梯。这是1989年三藩市发生地震后为主人逃生而增加的设施。

　　三、美国住宅建筑及布局的特征

　　人与自然的和谐统一，使人产生一种舒适美感，这是美国住宅的主要体现。
　　第一，强制管理。美国住宅私有化程度很高，但都纳入市容、市政的规划布局与管理之中。对于有碍公众利益和周围环境的破败住宅，均会受到指控并限期解决，以维护市容、市貌的总体要求。
　　第二，融于自然之中。美国人将环境和景致均视为住房的重要组成部分，他们的理念是让住房适应自然环境，而不是在住房周围配置景观。在三藩市，住宅均依坡就势而建，就连我们乘坐的有轨电车，也是宁肯增加牵引装置，也不去削坡填谷。
　　第三，突出木结构。美国的森林资源比较丰富，木材加工业非常发达。因此，以坡顶低层为主要建筑造型的独立住宅，都是木结构。这种木结构比砖石混凝土轻，基础结构简单，还具有良好的抗震抗风性能。
　　第四，建筑速度快。美国住宅的建筑速度是相当快的，其中主要原因是由于实行了完全工厂化生产和半工厂化生产。以低层木结构住宅为例，基本采用半工厂化方式，即工厂遵照统一的模式规格生产不同部位的构件，承建商按图拼装。这样，建造一幢小楼，只需半个月左右的时间。
　　第五，平面布局紧凑。住宅的平面布局比较紧凑体现在若干方面，诸如车库和设备区域以及生活、会客起居、卧室、交通等区域，功能规划细腻，各部分所占的面积比例既经济合理，又满足了主人个性与生活品质的追求。
　　第六，设施设备齐全。室内设施设备齐全，充分考虑了主人舒适的要求。一般而言，除供水系统、空调设备、通风、通讯、供电、供气、防火、防盗、遥控门窗外，卫生洁具、厨具、家具一应俱全，减少了装修和搬家的麻烦，是真正意义上的成品房。
　　四、美国楼市今年最旺
　　今年一至八月份，美国住宅价格升幅为5％，为美国人带来了6200亿美元的账面财富，创下了美国十三年来房屋类别中财富年增长率最高的纪录。1998年至2002年，整体楼价的连续升幅也显示为五十年以来的最高纪录。诸如纽约、华盛顿、洛杉矾、三藩等城市，住宅价格比过去一年上升了20％以上。据一位已经加入美国籍的同胞讲，他过去30万美元买下的房子，最近刚刚以80万美元的价格出手。用他的话说，房市很"牛"。楼市已占美国国民产值的六成，有力地带动了建材、装修、家具、五金、家庭耐用品等相关产业的增长。据一份美国家庭财富报告披露，该国房屋价格每升1美元，民间消费就会增加4～6美分。这也说明，楼市兴旺是美国消费市场常盛不衰的主要原因。

　　五、几点启示
　　第一，立法是根，执法是本。有了明确的政策，必须依赖于法制。我国的政府比较美国政府更关注解决中低收入家庭住房问题，在经济不如美国发达的情况下，连续二十多年出台了各种政策，使全国城镇住房告别了短缺时代，其成就令世人瞩目。当前应加快立法，严格执法，确保政策施惠于广大中低收入家庭。
　　第二，政府不直接参与中低收入者的住房建设，应研究、制定政策，加大监督、检查的力度。当前最重要的是搞好调查研究，合理界定中低收入家庭界限，形成由政府主管部门、职工单位、街道居委会共同参与的调查网络，公示低收入家庭名单，确保其公正，以达到雪中送炭的目的。
　　第三，加快建立我国住房供应保障系统。解决资金来源，明确运作实体，规范集资合作建房，倡导以住宅合作社的形式进行集资合作建房的经验，以进一步完善我国的住房供应体系。
　　第四，倡导绿色住宅，保护生态环境。多在自然环境中"种"房，少在住房周围造景，政府职能部门必须加大监管力度，以维护综合的、长远的利益。