上海太平桥改建（1999－至今）
上海太平桥项目基本情况
项目名称：上海太平桥改造项目
地理位置 ：上海市中心卢湾区，毗邻淮海中路、地铁站
开发商 ：香港瑞安集团
开发时间 ：上海新天地：1999年初——2001年中
总占地面积 ：52万平方米
总建筑面积 ：160万平方米
上海新天地占地面积 ：3万平方米
上海新天地建筑面积 ：6万平方米
项目本身价值 售卖值：2500美元/平方米；
目前值：4000-5000美元/平方米
周边物业价值 开发前：8000-10000元/平方米；
开发后：20000元/平方米；
翠湖天地售价高达17000-25000元/平方米
开发思路及定位
（1）太平桥地区改造项目
a．北区大部分石库门建筑被改造为具历史、文化内涵的特色商业、餐饮、娱乐和旅游综合小区，以特色餐饮和零售业为主，其主要部分即为上海“新天地”；
b．南区以反映时代的新建筑为主，建造一个综合商业娱乐中心，与邻近的“豫园”和“大世界”等上海传统商业旅游景点互相辉映。
c、“企业大道”办公楼区；
d、住宅小区；
e、中区的兴业路为中共一大会址所在，辟为步行街，这条南北走向的步行干道，将各种不同功能的区域连成整体。
（2）、上海新天地
上海新天地的开发商瑞安集团早在1997年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。
以中西合璧、新旧结合为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄和充满现代感的新建筑群融为一体，创建集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅和办公等多功能的小区。
总原则是不建高楼大厦，以完整的基调保留这一片上海旧城的风情。除了商业文化区，小区域的规划根据不同风格的建筑分别安排办公展示区、休闲文化区、娱乐区和服务公寓。
上海新天地定位思路的三次深化：
在上海新天地开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化：
第一个阶段强调综合性。当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路由很多个体组成，没有一个整体的投资者和管理者；
第二阶段的定位，投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望成为来到上海的人的必到之地；
最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。就是这样层层深化的定位，一方面使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出；另一方面更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了产品细分。
3)、开发模式
城市更新与保护发展是全世界普遍关心的问题。在旧弄堂、小洋楼基础上改造出来的上海新天地，成为城市区域改造的典范。它的成功为每一个面临旧城改造的城市都能带来不同的灵感。
上海新天地在旧城改造与商业模式上，有三点经验值得借鉴：
（1）、推广和招商：谁是第一批进住的商户很重要
招商常需要强调一条：假如只看租金，而不管商家是谁，项目则很难做。因为商业地产的租金不是由发展商自己定，而是由市场来决定。不是因为这个地方的投资成本，也不是因为周边的房租，而是由这个地方能够创造的营业额多少来决定。
上海新天地为引进品牌商家，对第一批进驻的商户给予很大的优惠，并不完全从成本考虑，从而形成了品牌云集的商业环境。
上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有租户中，85%来自港台及其他国家和地区。
（2）、商业开发模式－－管理者与经营者分离
上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall 运营模式同步，也被国内大部分专家认可。
因为Mall 的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall 以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall 内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
（3）、盈利模式－－以房地产来带动
表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际上由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产价值的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到后来的每平方米2万元，其高档住宅“翠湖天地”自2002年6月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元。
对于项目本身而言，当时设定的平均目标是8%～10%的投资回报，由于只租不卖， 6万平方米的商铺价格接近2500美元/平方米，目前商铺的转手价格已飙升到4000～5000美元/平方米，说明项目本身的价值也在提升。
当初香港瑞安是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。随着中国房地产业的不断升温，拿地对于房地产开发商的门槛越来越高，已经不仅仅是资金或门路的问题。而瑞安通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌。
