养生养老创意旅游综合体

　养生养老型创意旅游综合体是以养生养老服务为核心，满足旅游者健康、长寿、智慧、快乐、美丽、道德的全面要求，配套居住、餐饮、娱乐、度假、休闲等多种功能的综合体。

　　养生养老已经成长为一个增长最快的新兴产业。全球养生养老旅游每年以20%～30%的速度递增，所带来的消费是普通旅游消费的两倍以上，给目的地带来十分可观的收入。据人口普查及人口研究中心预测数据显示，2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟十五国的人口总和。到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿元，这意味着每3个人中就有1个老人。

　　(一)开发条件

　　养生养老创意旅游综合体的发展与城市的发展密切相关，其选址必须基于城市发展的大视角下的多种发展条件。

　　1.经济条件

　　养生养老综合体是随着人们经济条件的改善以及对健康的逐渐重视而产生的，所以在选址时应选择区域总体发展水平较高、区域价值潜力较大的位置。

　　2.生态条件

　　为满足其养生养老的功能，对于自然环境要求较高，一般位于具备备阳光充足、空气新鲜、无噪音、气温稍寒、致病因素少等生态环境优越的地方，并且依托一定的自然资源比如森林、温泉、滨海、滨湖、田园等。

　　3.交通条件
　　
　　由于老年人家庭成员较多、身体状况复杂，其一般位于交通便利、距离地市级城市一小时车程范围之内的区域，便于家庭聚会、医疗抢救等。

　　4.政策条件

　　养生养老创意综合体前期投资较大，回收周期较长，当地政府的支持政策能够有效降低投资风险，是影响养生养老综合体选址的重要条件。

　　(二)开发模式

　　养生养老的核心是构建能够为老年人提供高标准连续性照料服务体系，此外还需建设针对于老年人无障碍设计的养老公寓、度假物业、餐饮配套、养生医疗配套、娱乐休闲配套以及公共设施配套。即构建以养生养老服务体系为核心，居住、养生、康体、休闲、度假等相关配套的“1+N”开发模式。

　　“1“为连续性服务体系，即通过构建针对不同年龄段人群、不同类型老人(自理型、半护理性、全护理型)需求特征的健康保障服务体系、生活保障服务体系、休闲娱乐服务体系等，形成足够的吸引力，成为养生养老旅游综合体形成的基础。

图3-9：养生养老创意旅游综合体三大核心服务体系

　　“N”为相关配套，主要包括居住配套、度假配套、餐饮配套、休闲娱乐配套、公共设施配套等，通过硬件设施的完善，为人们提供一个吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游综合体。

图3-10：养生养老创意旅游综合体五大功能配套

　　案例1：台湾长庚养生文化村

　　长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡,占地约34公顷,位置优越,环境优美,绿化完善,由台塑集团董事长王永庆投资500亿元(新台币),依托长庚医院及其提供的完善的健康服务体系建成。全村3600户,凡年满60岁配偶年满50岁都可申请入住,有病者还可住旁边的长庚护理之家。长庚养生文化村设计理念有“怡亲”、“健康”、“养生”、“文化”、“社区”、“体验”、“教育训练”等七大主题，但最主要的理念是“活到老，做到老”。依托高质量的医疗及健康服务以及完善的配套，长庚养生文化村不仅为当地居民提供了一个养生养老的安居之所，同时，也吸引大量的养生度假游客、乡村旅游游客、医疗旅游游客。

　　尊重老年人的心里需要，替长者规划丰富多彩的各类活动(运动养生、娱乐交谊、文艺技艺、民俗活动、宗教活动)，修建相关配套设施。尊重老年人的人格需求，开设老年大学及老年人打工等项目，村内绿广阔，甚至还可能提供种菜的菜地。村内还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、园林工程专业公司水疗池等如有家属来探访，也有招待所可供住宿村内还提供有偿工作没老人如有园艺指导管理、简易水电为维修等专长，都可通过大家服务而按劳取酬。

　　除了针对老年人长住的各类服务内容外，长庚亦含有多种经营项目。一方面丰富了文化村的产品线，另一方面对文化村的宣传多有裨益。

　　案例2：北京将府庄园

　　坐落于北京朝阳区环铁绿化带内，距离市区仅4公里，用地38万平方米，拥有90%绿化率，千亩园林，3万平米水域。4万平米庞大配套体系，温泉酒店(温泉会馆、将府庄园俱乐部…)、游泳馆、体育中心、中医医院、康体中心、长着国际会馆、高尔夫。

　　项目成功要素之一：澳洲模式引入， 打造高端护理服务

　　◆斥资千万跨海邀约Aspex、Bass Care、AMRC三家知名公司，从规划管理、运营执行、到资源引进，全方位创造中国老年护理国际品质。

　　◆引入先进养老理念，充分汲取澳洲一个世纪的养老护理经验与中国几千年的敬孝理念,将居家养老与机构养老完美结合。

　　◆针对每一位住户不同的价值、能力、健康、喜好以及园林景观设计工程住户在身体、精神和社会各个层面的需求和选择等，量身定制专属护理方案，并提供一个安全，友好，和谐的老年社区，为入住老人提供全方位、多元化的护理服务。

　　项目成功要素之二：养老居所分类

　　◆第一类护理型养老公寓，多层建筑，硬件配套完善，软性服务齐全;

　　◆第二类自理型养老公寓，多层建筑，居家设施配备充足;

　　◆第三类村落式养老公寓，由多户自理老人择邻而居或自由组合居住，配套服务空间共同使用。

　　◆为满足居家养老的需要，方便老人与家人之间的交流沟通，第二类和第三类养老公寓在一定条件下，可以有家人陪住。

　　项目成功要素之三：完善的功能配套

　　◆将府温泉酒店：建筑面积16200平方米，spa养生，温泉浴泡池、室内游泳馆桑拿、棋牌、餐饮、足疗等;

　　◆老年主题公园：700亩林地，除养老养生、体育娱乐功能外，还增加亲子乐园、宠物乐园、马术举了举、婚礼堂、垂钓区等家庭度假设施，并且提供高尔夫、网球、羽毛球、射箭场、真人CS,拓展训练基地等;

　　◆中医医院：北京月梨中医医院除配备各诊室外，还提供特色诊疗、健康管理等服务。

　　(三)产业体系

　　养生养老创意旅游综合体主要涉及到旅游业、养生养老业及其相关联产业。养生养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业;是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。主要包括保险医疗业、地产业、教育业、运动业等。

图3-11：养生养老创意旅游综合体六大产业体系

　　(四)开发策略

　　养生养老旅游综合体需要大量的配套设施，投资量大，投资回收期长，大都在10年以上，投资收益在大类资产中居中等水平，但是开发前由于投入资金量大，回报项目少，前期资金风险较大;此外，国内养生养老产业刚刚起步，没有成熟模式可以借鉴，养生养老旅游综合体的后续运营仍然面临巨大的挑战。针对以上情况，提出以下投资策略：

　　1. 寻求政策支持

　　养生养老综合体要有明确的土地支持政策(入土地获取方式优惠)、金融支持政策(如倒按揭政策、REITS等)、税收优惠政策(如全面推广养老保险税收递延政策)。明确养生养老产业的定位，积极寻求政策引导和政策的支持力度。

　　2. 优势企业合作

　　与手握大量资金又有政策支持的保险公司等具有优势的企业合作。投资养生养老旅游综合体可以完善保险公司运营的产业链。养生养老旅游综合体并不是一个孤立的产业。作为一种崭新的商业模式，向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品以及旅游业，同时带动了下游的老年医学、护理服务等;保险资金投资养生养老公寓可以将寿险产业链拉长20年至30年。上游业务的稳步经营将为养生养老旅游综合体提供强有力的资金支持和客户来源;下游养生养老产业的发展有利于上有企业年金计划的实施，。这样的一个良性循环，保证了在保险公司运营下的养生养老旅游综合体可健康稳定持续发展。

　　3. 国际视野本土特色

　　我国的养生养老旅游起步较国外晚，发展尚不成熟，应充分借鉴国外的成功模式，以中国特色的养生文化为核心卖点。相对与世界其他地区的养生文化而言，中国的养生理论与实践由于有古代哲学和中医基本理论作为底蕴，所以显得尤为博大精深。它汇聚了我国历代劳动人民防病健身的众多方法，融合了儒释道及诸子百家的思想精华，堪称一棵充满勃勃生机和浓厚东方神秘色彩的智慧树。探索中国养生文化这棵古老而神秘的东方智慧之树，不但有利于弘扬传统文化，而且符合当今世界科学发展趋势。

　　4. 丰富养老养生内涵

　　现在养生养老旅游的概念并不局限于传统意义上所认知的国家干部在山清水秀、空气清新的疗养院看病、疗养。而是全世界绝大部分亚健康人群及热爱生活人士都追求的一种健康体验。注重十养内涵：山水养生、森林养眼、宗教养心、修炼养气、文化养神、运动养性、物产养形、气候养颜、教育养成、生活养情的高品质养生养老生活方式。

图3-12：十养经

　　5. 完善服务体系

　　完善、高质的养生养老服务体系是决定养生养老综合体成败的关键，通过调查市场养生养老需求、建立培训保障体系、引进国内外先进的服务理念等，建立健全满足市场特别针对老年人需求特征的服务体系。