度假区型创意旅游综合体

　　休闲时代的来临，人们的出行和出游越来越向综合性旅游目的地倾斜，度假区成为人们的上佳选择。度假区是指具有良好的资源与环境条件，能够满足游客休憩、康体、运动、益智、娱乐等休闲需求的，相对完整的度假设施聚集区。

　　在国外，专门的旅游度假区已经发展的比较成熟，如人们所熟知的巴厘岛，而国内在1992年批准建立了12个国家级旅游度假区进行尝试后，度假区的发展处于停滞不前的状态。2008年起，为了探索旅游度假区新发展，国家旅游局开始探索《旅游度假区评定标准》，将我国旅游度假区划分为国家级旅游度假区和省级旅游度假区两个等级，为旅游度假区健康发展、顺应市场要求提供依据。

　　(一)开发条件

　　爱德华·因斯克普给出了选择度假地的9个标准(如图3-16)

图3-16：旅游度假地的选择标准

　　综合分析，具体表现在以下几方面：

　　1、选址条件

　　四季性度假是度假区选址的重要依据。因此度假区所依托的外部环境，需要有适宜度假的气候环境、较高的环境质量以及良好的外部氛围，最重要的一点是，在度假区的范围内，地质条件要相对稳定，无泥石流、崩塌等可预测地质灾害威胁。

　　2、资源依托

　　旅游度假区所依托的自然资源一般都是品位较高，开发利用价值比较大的地方。一般分为三种类型： 旅游景区依托型、自然环境支撑型、特殊资源利用型。无论哪种类型的度假区，都需要对其周围的自然景观资源进行深度开发，对舒适宜人的环境充分利用，并且对各类旅游服务和产品进行开发，将文化娱乐、康体健身等多种游乐活动作为度假休闲的主要内容。依据自然资源的本底优势，滨海、山岳和江湖是旅游度假区最佳的资源依托种类。我国现有的12个国家级旅游度假区中，依托滨海资源的有4个，分别是：莆田湄洲岛国家旅游度假区、大连金石滩国家旅游度假区、北海银滩国家旅游度假区、三亚亚龙湾国家旅游度假区;依托山岳资源的有3个，分别是：上海佘山国家旅游度假区、青岛石老人国家旅游度假区、武夷山国家旅游度假区;依托江湖资源的有5个，分别是：杭州之江国家旅游度假区、苏州太湖国家旅游度假区、无锡太湖国家旅游渡假区、广州南湖国家旅游度假区、昆明滇池国家旅游度假区。

　　3、区位和交通

　　在外部交通上，旅游度假区要求距离机场、港口、铁路站、车站、等级公路交通便利，使游客可直接抵达度假区，来往便捷。

　　4、环境要求

　　国家旅游度假区评定标准中，明确要求度假区要有明确的东、南、西、北四至的地域界限，形成相对独立、完整的区域。区内土地面积适宜——国家级旅游度假区规定面积不得少于8平方公里，省级旅游度假区不得少于5平方公里，以容纳所需建设的完善的配套设施，要有明确的功能分区以及与之相应的用地规划，建设项目和土地用途均要符合规划的要求。

　5、市场基础

　　旅游度假区主要以休闲度假类客群为目标市场，以接待过夜游客为主，其周边依托要求有一定市场基础，并且有一定的知名度，以便于后期市场的培育和发展。其中国家级度假区现有过夜游客平均停留天数为2.5天，升级度假区过夜游客平均停留天数为2天。

　　6、设施要求

　　旅游度假区内要求基础设施完备，各种能源与设施充足，包括水、电、通讯等，能充分满足游客生活与度假的双重需求;配备有不同等级的住宿接待设施(包含星级与非星级住宿设施)、购物娱乐设施、以及其他配套设施(重点在于考虑老人、小孩及身体不便的特殊人群需求的软服务和特殊设施)，保证游客长期在此生活的便利性与快捷性。

　　7、社区管理体系

　　度假区主要是为因各种原因长期居住，度假疗养的人们所设立，因此其完善的社区管理体系对于度假区的正常运营和持续发展十分必要。

　　(二)开发模式

　　休闲时代，人们对于旅游的内涵有了更高的要求，更加注重在一个旅游目的地内的多种体验和享受。对于度假区来说，1+N模式的构建显得尤为重要。1种核心吸引物+N种度假旅游配套的多元化和特色化是人们关注的重点。

　　1、“1+N”体系构建

　　“1”：一种核心吸引物

　　度假区的核心吸引力是整个度假区的度假氛围，包括了度假区适宜的度假环境、优越的自然资源等自然的新引力，以及与之配套的休闲设施等度假区自身的吸引力。

　　按照资源依托类型，度假区大致可分为：滨海旅游度假区、温泉旅游度假区、江湖旅游度假区、森林旅游度假区、山地运动旅游度假区等，其不同自然核心吸引力分析如下表所示：

表3-17：度假区综合体自然核心吸引力分析

　　休闲设施是度假区的核心构成，也是其自身吸引力的重要体现。休闲设施包括室内休闲设施和室外休闲设施两部分，其具体内容涵盖了：

图3-18：度假区综合体自身吸引力——休闲设施

　　“N”：围绕度假功能核心产品，衍生并与之相配套的多种功能业态。主要包括：

　　商业：为度假区服务和配套的商业体系，主要包括：零售业、餐饮业以及各种大型的Shopping Mall等。

　　度假社区：依托度假区优美的环境而建立的各种住宅小区，以本地居民为主，创造住客共享的社区空间。区别于度假区内的疗养院、各类高档别墅群等，度假社区内以高档社区、普通生活小区为主。

　　教育：为度假区内度假客群以及外围社区内当地居民提供教育支持，同时为度假区提供专业人才支持。

　　商务：依托度假区内休闲设施和度假资源吸引商务办公、各档次商务酒店、商务会所入驻，形成各类商务集群。

图3-18：度假区配套功能与业态

　　2、案例：滇池国家旅游度假区

　　滇池国家旅游度假区成立于1992年，是经国务院批准成立的全国12个国家级旅游度假区之一，也是我国唯一地处西部内陆省份的国家级旅游度假区。度假区位处春城昆明城市主导风上风向及滇池入湖河口，景色宜人、环境幽雅，自成体系。度假区距市中心区5km，分东西两区，规划面积16平方公里，经多年建设，区内土地已基本上开发完毕。按照国务院批准建设了九大功能区。

图3-19：滇池国家度假区功能区设置

　　目前已建成的项目有：云南民族村、海埂公园、滇池高尔夫球场、云南民族博物馆、国家海埂训练基地、红塔体育中心、龙华别墅、澄临蒲花园、卡丁车赛车场、中国民航培训中心(滇池大酒店)、昆明滇池花园酒店、怡景园度假酒店和西贡码头等一些景观、度假别墅项目。其中云南民族村、红塔体育训练中心、海埂体育训练基地已成为滇池国家旅游度假区的著名吸引物。除此之外，滇池度假区还依托独特的区位优势和环境条件，吸引了云天化公司本部、新华社云南分社和奔驰昆明专卖店入驻本区，滇池国家旅游度假区的特定功能区开始具备了一定的总部商务度假经济雏形，未来有希望建设成一个集休闲、度假、康体、生态办公于一体的引领21世纪的新型空间。

图3-20：滇池国家度假区“1+N”体系图

　　(三)产业体系

　　度假区是未来旅游综合体发展的重要形式。国家级度假区的评定是严格按照国家度假区评定标准和细则要求进行的，要求有完备的基础设施，在一定封闭的空间范围内建设有足够规模的度假休闲设施，其产业链条辐射广泛，涉及到房地产业、文化娱乐业、康体养生业、商业、会议会展业、生态农业等多种产业(如图3-21)。多种产业各自发力，共同作用，向旅游业注入多种消费功能，实现产业之间的互融共通，在此基础上形成多种旅游业态与产品。以度假区为基础发展起来的庞大的产业既能够带动旅游的综合消费，又能够拉动相关产业共同发展，帮助传统产业升级转型、产业延伸、拓展空间，实现多种产业之间的和谐统一发展。

图3-21：度假区综合体产业体系

　　(四)开发策略

　　依据国外旅游度假区发展的经验来看，一个成熟的旅游度假区发展大概需要20年左右的时间，包括：基础设施的完备、景观体系的建立、配套设施的进驻以及度假物业的建设等。度假区的开发，首先是以特色度假吸引物的打造开始，包括基础休闲度假设施建设和外围环境营造。

　　度假区型综合体的打造以特色化、精品化和品牌化为目标，重在吸引各类休闲度假设施和品牌的集聚，形成规模效应，其开发策略主要包括：

　　1、塑造区域品牌

　　度假区的发展和形成，需要一定的时间周期，在此基础上，规划的各类设施和功能随着社会的发展都在与时俱进，日益发展中，度假区要想形成自己的模式和品牌，一定要具有超前发展意识，坚持精品化战略，将区域内产品和品牌定时升级，跟上形势发展和市场需要。同时与国际化对接，以时刻迎接市场挑战，积极展现自身的品牌张力。

　　2、控制项目配比

　　度假区中允许有一定比例的度假物业存在，但应严格控制其地产项目与旅游设施的配比度，以防度假区开发走向地产开发的极端，并杜绝打着度假区开发的旗号取得土地使用权后，开发成专门的旅游地产项目。国家旅游度假区等级划分标准中明确提出，旅游度假区内用于出售的房地产项目总建筑面积与旅游接待设施总建筑面积的比例应不大于1：2。

　　3、构建产业体系

　　度假区的正常运营，需要多个产业的供给，其盈利则要求多种产业融合发展，构建良性的产业体系，如农业、商业、交通运输业、地产业等，既要保证内部供给充足，又能为度假区内居民提供就业岗位，利于营造主客共享的休闲空间。

　　4、打造内部游线

　　度假区一般是设立在风景优美的地区，其外部交通可达性便捷。对于其内部来说，应打造多种交通环线，以满足不同等级和度假需求的客人需求，打造公共交通系统、自驾车系统、骑行系统和步行系统四位一体的交通体系，以实现内部节点连接的畅通。