论城郊住宅的规划、建设和管理

　郊区化是发达国家城市居住区位变化的共同趋势，在城市化后期具有一定的必然性。随着我国城市化进程的加速和城市基础设施体系的完善，加上居民对居住环境质量日益重视，居住的空间概念必然向外延伸，城郊住宅成为今后住宅发展的战略重点之一。当然，我国城郊住宅的发展与发达国家相比有很大区别，需要在借鉴国外经验教训的基础上，研究中国特色的城郊住宅发展规律，为城郊住宅的规划、建设和管理服务。

城郊住宅的含义和类型

城郊住宅是相对于市区住宅而言，位于城市建成区以外、城市居住圈以内的城市郊区住宅。广义来看，城郊住宅包括位于城市郊区居住圈以内的全部住宅。目前，人们讨论较多的是在城郊集中开发建设的、供城市非农人口居住的大规模普通居住区和城郊别墅区，本文重点研究城郊普通商品住宅。

城郊住宅的功能和定位

在城市化过程中，城郊住宅是城市居民主要的住宅供应来源之一，对解决城市住宅问题具有重要意义。城市住宅问题不仅是一个经济问题，而且是一个社会问题。我国发展城郊住宅与发达国家出现的住宅郊区化和城市空心化有所区别。在我国现阶段，城郊住宅的定位应该以发展卫星城镇住宅和大规模城郊商品住宅区为重点，主要满足城市居民改善居住条件和降低住宅价格的需要。市区住宅与城郊住宅相互补充，仍然具有十分重要的作用。

城郊住宅的优势、劣势和市场价值趋势

根据以上分析，现阶段城市政府应该鼓励和重点发展城郊普通商品住宅。
从优势来看，城郊住宅一般布局在郊区自然环境优越的地方，密度较低，各种污染较少，容易亲近自然。同时，由于市区地价较高，城郊住宅具有明显的价格优势。住宅面积和停车泊位相对宽敞。从劣势来看，城郊住宅外围一般是乡村社区，社会文化环境与氛围较差，社会治安情况复杂。住户在商务、就业、教育、医疗保健、娱乐、文化体育等方面不如市区方便，往往需要借助交通工具往返市区，从而增加了在交通方面的经济、时间和精力花费。
城郊住宅的发展规模和潜力取决于其市场需求的发育。市场对城郊住宅的价值评判和接受认可程度是动态的，主要影响因素包括消费者的居住习惯和观念、家庭收入和居住消费水平、居住圈的相对距离和区位概念、城郊住宅的综合居住成本等。
居住习惯和观念是决定购房需求偏好的重要因素。综合来看，随着基础设施和城镇体系的完善，加上人们居住习惯和居住需求偏好的转变，城郊住宅的相对市场价值会提高，市场需求潜力巨大。特别是高收入家庭会率先成为城郊住宅的消费主体，这在近几年城郊别墅和高档住宅发展中表现十分突出。从政府角度来看，住宅政策目标与住宅市场的自然趋势有所差异。当前，迫切需要通过合理的规划布局、综合开发、配套建设和政策扶持，引导和促进城郊普通住宅的发展，提高其市场竞争力，保证住宅市场的协调发展。

城郊住宅的规划布局原则

根据现阶段城郊住宅的功能和定位，我国城郊住宅的发展重点应该放在卫星城镇建设和郊区大规模普通住宅区开发方面。从目前国内特大城市和大城市城郊住宅的发展现状来看，多数处于自发和无序状态，往往存在“先盖房、后修路、再规划”的现象，造成很大浪费、甚至破坏。借鉴国外城市新区开发和卫星城镇建设的经验，我国城郊住宅的健康发展迫切需要落实“统一规划、综合开发、配套建设”的基本方针，提高城郊住宅在社会、经济、生态等方面的综合效益。为了发挥城市规划的龙头和指导作用，城郊住宅的规划布局应该体现以下几个原则：
1、城市居住圈统一规划原则。城郊住宅规划和布局的视野必须超越市区行政区划界限，主要体现市场和经济活动形成的居住圈范围，充分考虑城镇体系发展和城市功能结构调整的方向和趋势。有必要在城市规划和城镇体系规划基础上，编制城郊住宅专项规划，并把它与新区开发和卫星城镇建设结合起来。
2、组团式集中布局原则。根据现代城市规划理论与实践发展趋势，城市功能结构必须改变从建成区四周简单平面外推的办法，市区外围应该成为点、线、面结合网状结构，形成开放的城镇体系，把城市融入自然之中。作为城郊住宅更应根据自然环境、地理因素、交通条件、历史文化习惯等组团式布局，以便体现其亲近自然的特色和魅力。另一方面，城郊住宅布局又不能过于分散，以免规模不足、配套困难、资源和环境严重浪费。因此，在选址时不宜盲目，要充分考虑市区外围现有城镇的开发利用和改造升级。
3、产业协调原则。城郊住宅规划布局应注意产业协调和综合发展，增强卫星城镇的整体城市功能。例如，可以把城市产业结构调整、开发区建设、“优二兴三”、旅游资源开发等战略与城郊住宅规划布局结合起来，提高其整体功能和可持续综合效益。
4、节约土地、保护环境原则。人多地少是我们的基本国情。相对市区住宅而言，城郊住宅在面积和环境方面具有优势，特别需要强调节约土地和保护环境。

城郊住宅的开发建设和管理

在开发建设、市场定位、项目策划、营销推广和物业管理等方面，城郊住宅与市区住宅也有很大区别，政府、开发商和物业管理公司都面临新的挑战，应该着重解决好下列问题：
1、组织大规模集中开发。政府在城郊住宅发展中起着引导和推动作用。在作好整体规划布局的基础上，考虑到规模效益和基础设施配套要求，城郊住宅的开发建设应相对集中，有计划推进，不能遍地开发。
2、完善现代化交通系统。城郊住宅区到市区的交通系统必须完善、便捷，方便住户往返市区。城郊别墅区主要依靠家庭轿车解决交通问题，而城郊普通住宅区主要依靠公共交通，交通系统的配置应该有所区别。目前，交通不便是制约我国城郊住宅发展的首要因素。
3、实行基础设施超前配套。在统一规划布局和集中开发土地的基础上，城郊住宅的市政基础设施配套要适当超前，消除购房户对城郊住宅便利性的顾虑。在这方面，开发区建设中“筑巢引凤”的思路值得借鉴。
4、通过竞争互动培育市场。要通过政府在规划布局、开发配套、土地出让、立项审批等方面的主导作用，使一定时期内城郊住宅项目集中在少数区块，形成集聚效益。这样做可以把开发商和住宅供应项目集中在一起，通过大家的营销推广和竞争互动促进市场热点形成和扩散聚集市场人气，提高城郊住宅市场的整体运行效果。对此开发商也要在经营策略中高度重视，不能只看到彼此之间的竞争关系，也要加强协调，相互促进。
5、合理进行市场定位。从现阶段住宅市场发育情况、居住习惯、购房心理等方面考虑，中低收入家庭仍然首选市区居住。因此，高品质城郊住宅的市场需求较大。但从政府角度看，为节约土地资源、保护生态环境，应重点鼓励低价位城郊普通住宅的发展。如果有效解决配套和交通问题，其市场潜力巨大。不同的城郊住宅区和住宅项目应该有所侧重。
6、强化物业管理和服务。由于城郊住宅离市中心较远，物业管理的内容更多，难度更大。特别是在安全保卫、住户日常服务、社区文化和交通管理等方面，物业管理公司面临的任务十分艰巨。为此，政府应该通过集中规划布局和开发建设强化社区功能和城市综合管理，开发商也要在设计和开发阶段提前计划和启动物业管理，为物业管理公司创造有利条件。