2004年全球脑库论坛房地产分论坛演讲实录（四）

　　[主持人（李津逵）]谢谢俞孔坚博士，大家从他演讲中可以感觉到所谓海龟和海带最大的区别，就是出海之前是不是把根已经深深扎进土壤里。我们刚才确实领教了他这种人文关怀，所谓“新居住时代”显然不仅仅是一个建筑工程、住宅建设的问题。他实际上是中华民族伟大复兴的一个侧面。我们是从“人居”这个角度看民族的伟大复兴，这样反观高等教育体制的时候，我们会发现以往我们把教育分的太细的教育很难支撑以人为本的时代。很多工科院校是培养人才的摇篮，我们的刘嘉峰是从标准的人才摇篮中摇出来的。毕业后，他有15年在欧美和中国各地从业的经验。英国阿特金斯顾问公司是什么样的机构呢？他不是一个规划院、设计院、会计师事务所，不是一个策划公司，但是好像都是。这样一个综合机构在欧美比较常见，但是我们现在的建设规划中缺少这样的急救，刘嘉峰先生作为这样的中国区总经理，他在城市规划建设中提出了很多超出了建设工程、土木工程之外的非常好的真知灼见。现在我们请刘嘉峰先生给我们演讲。他演讲题目是“居住建筑设计所面临的新挑战”。欢迎他。 [2004-9-18|11:27:49]

　　[刘嘉峰]非常感谢李先生的介绍。我非常荣幸在这样非常重要的场合跟大家探讨居住这个主题。其实很多国家不仅仅把居住看成设计问题。创新非常重要。很多层面上他是一个国策问题，即使在欧美，可以让大家都能买得起的房子是很多政要，总统也好、市长也好必须考虑的事情。中国在城市化过程当中，我们城市化大概37％，到2020年甚至要超过50－60％。那个时候，有些专家预测我们大概有60％的人相当7、8亿人跑到城市来，整个国土大部分作为城市用地，城市要带至少70％以上的贡献。这些数字都表明居住这个问题更多是一个跟社会，跟经济发展最密切的问题。 [2004-9-18|11:28:45]

　　[刘嘉峰]所以我们在探讨创新的基础应该是说看看我们这个市场是怎样的？市场其实也是另外一个层面去反映人文的关怀、以人为本。市场由人、家庭构成的，中国去年GDP人均超过1000美金。有些统计学的专家开始研究这个事情，比如现在到2005年，是中产阶级形成的一个起点，到了2010年，大概有这么一个数字，这个数字指25％的城市人口会变成所谓的中产阶级。对中产阶级定义我们先放一边，不去讨论。 [2004-9-18|11:29:02]

　　[刘嘉峰]这个市场规模是怎样的呢？美国大概2亿多人，也就5700万的数字。我们光中产阶级就达到这个数字，英国一共是6000万人。我们到了2010年，我们定义的中产阶级的人数1.7个亿是英国的三倍。这个数字可能能比较直观、根本的反映我们社会的发展速度。中产阶级的特点是什么呢？大家知道经济发展是从所谓的物品经济发展到产品经济，后来到服务经济。再进一步到体验经济，中产阶级很重要的改变是消费结构的改变，从实物性消费转向服务消费、体验消费。他们对需求的变化会有非常大的改变。 [2004-9-18|11:29:25]

　　[刘嘉峰]从这个比较大的变化来讲，如果把服务和体验作为他迅速形成的机会来讲，落实到居住需求来讲，他的核心是居住进一步的快速的细分。当你进一步体验的时候，每个人的需求不一样，我们以往研究标准的户型是多少，是基于福利住宅的基础。随着非常强调个性、体验式的生活方式的出现，大家根据各自的收入都会有住宅需求。这在欧美体现为定制。他更多的是根据客户的要求，面积、功能、地点，与众不同的地方来建设。 [2004-9-18|11:30:12]

　　[刘嘉峰]住宅问题特别是在中国有一个非常大的限制，比如刚才俞孔坚先生讲到的人和地的限制，在中国土地比较缺乏的地方，他不可能采取美国广泛的交界化方式，他要采取集约、经济可持续发展的方式。这样我们的中产阶级也好、能早进入体验消费的客户总量是非常大的，所以完全有可能走一条适合中国国情、同时又能比较满足个性化需求的规模化定制。他既解决了工业效率问题，同时从以人为本的角度看，能够更好的满足家庭在不同阶段的居住需求。这样设计必须更有针对性，现在已经出现了很多这样的设计，比如说，像北京就出现规模比较大的老年人社区，再过20年，中国的老龄化肯定是一个比较突出的问题，要比较深入的研究老年人在居住上怎么解决的。同时根据不同的需要，都是中产阶级，在不同的地区、气侯的条件下，设计应该怎样做。中国以前的做法更多的是采取工业化的做法来做。现在更多的是工业化和定制相结合。 [2004-9-18|11:31:04]

　　[刘嘉峰]这样设计的因素就非常非常重要。这是中国在今后若干年当中，根据需求的快速细分，会出现一个非常重要的设计上的方向。针对我们现在房地产市场不论做研究也好、做设计也好，都比较希望找到一个万能钥匙，抓到一种户型、所谓的主流就可以卖的比较好，就可以包打天下，这其实已经慢慢过去了。刚才看到今年深圳最佳房地产楼盘，其实已经体现出有高层办公、也有低容积率的住宅等，他已经走向非常明显的个性化趋势。 [2004-9-18|11:31:40]

　　[刘嘉峰]第二，我想跟大家介绍一下。从居住这个概念来讲，既然我们是所谓的市场经济或者说已经是靠市场来解决问题，那么住宅和住宅所依附的房地产概念要有一个重新的认识。大家以前都把住宅仅仅是作为一种居住的功能，后来比如上海、广东很多地产项目其实是考虑作为投资的因素更大。特别是在现代目前市场来讲，中国在投资这个方面所能够给大家提供的可投资的产品还是比较少的，所以房地产自然变成一个很重要的投资概念。 [2004-9-18|11:32:23]

　　[刘嘉峰]对房地产投资来讲，最重要的特征就是所谓的不动产、不变性。这对中国这样一种快速城市化过程当中，房地产的不动性应该作为一个新的探讨，重新的认识。我们的大背景是说，科技已经使很多东西动起来了。比如说电脑变成了手提电脑，固定电话变成手机等等。他通过这种新经济方式的改变，肯定会带动人的生活方式的改变。 [2004-9-18|11:33:16]

　　[刘嘉峰]第二个因素也是昨天谈的比较多的经济全球化的大背景。我用一张照片说明，这张照片充分说明经济全球化推动人以及产品在更大范围的流动。他其实在推动社会想更快的发展说明动是非常重要的。可是住宅的不动是他的核心特征，我们要探讨住宅的需求的话，可能还要回到我们的主题以人为本的概念，人的不同阶段对住宅的需求是不一样的。这有三张照片。年轻的时候需要与城市更多的交流，获得更多的机会。对事业有比较多的帮助。他的流动性是非常重要的。他所谓的固定的概念是比较差的。后来进出他有了家庭、孩子，相对稳定的阶段。后来这个孩子长大了、离开了，他又回到空巢这个阶段，所以人生当中，不同阶段住宅需求有不同的的变化。住宅本身，不可能是买一次住宅一辈子都解决了，他需要变动，随着人的生活变化、年龄的增长变化。 [2004-9-18|11:35:22]

　　[刘嘉峰]在欧洲荷兰很早就开始研究一种可支撑体系住宅，就是希望解决好比说住宅可以有一定的增加空间、增加面积的灵活化，他的结构部分可能做的比较固定的，他允许面积上的扩展。功能上的升级。这是住宅的变动。刚才大家也都谈到个要与自然和谐。 [2004-9-18|11:36:51]

　　[刘嘉峰]刚才李先生提到中国现在用的水泥、钢材、能源问题，对于可持续发展，是非常重要的。住宅能耗占到全国能耗有相当比例，我们现在能使用的能耗结构当中，大概只有1％不到是用在可再生的能源或者可重复利用的能源。比如太阳能等等。为了使住宅的建设有更长久的所谓的可持续性，我们有很多人已经在研究如何充分利用比如太阳能、充分利用自然的通风，针对不同的气侯特征地区，能够达到环境保护比较好的状态，对能源的的零索取，对环境的零排放。 [2004-9-18|11:37:55]

　　[刘嘉峰]其中一个值得探讨的是，使能源的某一部分转起来，他能够在太阳能屋顶像向日葵一样跟着太阳转，美国做过这样一个研究，也做过这样一个类似的试验品，他通过太阳能板转动、调节产生的能量大概除了满足自己转动需求之外，他还有60％的能量提供照明、厨房使用等等能源的需要。另外他可以利用太阳能解决其他好多的问题。这张照片中的中心核心部分是可以转动，其实跟我们高层上的旋转餐厅的想法是一样的，房子对低密度的住宅如何利用跟自然环境取得比较好的关系，有很多建筑师在动这个脑筋，他不仅随着面积上的增加的变化还有转动。 [2004-9-18|11:39:53]

　　[刘嘉峰]第三，对不动产的重新认识是移动。40年代的时候，大家提到可移动的住宅概念。这个在欧美一些地方已经有相当的数量，但是这仅仅是停留在所谓的度假型、容积率比较低的小房子这个层面上。其实大家可以想一想，我们在很多大城市高层的停车库，停的可能是小车，二米二的层高；比如我住在海淀，我开车到朝阳上班的道理是一样的，只是把钢筋结构做成架子一样，通过工业化的集成、所谓的定制都可以做成可以移动的家。他可以随着你去，随着你从北京跑到上海。主要是提供一种结构。比如在会展中心当中，有很多展览，比如今天做服装、明天做汽车，需要很大的灵活性，在标准的展位下，做好了所谓的设施的接口，比如水、电、通讯、煤气等等。我们要盖一个高层的车库把所有都支持，比如通讯、电、水都接好后，这完全可以采取定制的方法让他动起来，这样既能够满足每个人不同的要求，当你在盖一栋房子的时候，他所谓的标准是非常的刚性的。但是你要把人的活动和人的需求这部分变化的东西分开后，分别采取各取所需的办法去解决，也许会使移动成功一种现实。这样的话，在整个居住的理念上，不动产概念大家可能会有新的认识，最适合我的东西才是最有价值的东西。 [2004-9-18|11:42:45]

　　[刘嘉峰]刚才赵总也花了很多时间说居住和社区的关系。我们居住不仅停留在户型和室内阶段，早已进入社区阶段。再往前，俞孔坚也讲到文化的东西。人和家体现更私密的气氛，当人和人走出家庭，到公共空间形成了社区就出现了文化。在我们解决了温饱后，就出现关于自己的个性、关于我们人文的个性，就是刚才俞孔坚先生讲的民族的个性等问题。比如深圳某个区的个性是什么？我们在青岛中心区的规划，采访了很多青岛市民，他们对2008年奥运会水上项目到他们家门口举行，他们现在非常踊跃做一件事情，都想成为家门口做奥运的志愿者。他们认为奥运提高了他们整个社区、地方的价值一个非常重要的集体认同的努力。 [2004-9-18|11:45:23]

　　[刘嘉峰]以前大家都特别关注自己进了门后的空间，这块空间跟他所住的社区是什么样的关系？是有一些物质上的认识，现在随着市场化，比如说我能够进我对居住的社区做一些贡献，比如说保证他的环境比较好、保证不要把我乱七八糟的衣服放在阳台上，大家都这样做的时候，当你想买你社区的房子的时候，你就会觉得如果大家都这样做，社区的价值在提升，自然会获得价值提升的回报。比如北京、上海的二手房，大家其实不是买房子，很重要的是买你房的邻居，你的邻居是什么级别，是帝王还是野草呢？像上海有很多投资的概念在里面，这所谓的再售的概念就非常重要。他形成了一个基础，拥有者和社区活动的参与者有一个共同的利益都是为了这个地方的价值升高，价值升高对这个地方非常有好处的。有了这个基础后，就会对我们这个社区以及文化这方面奠定一个非常好的基础，以前是不存在的。 [2004-9-18|11:46:41]

　　[刘嘉峰]我住在单位分给我的两居室，三个月后我换单位了，关系就不密切了。现在情况有了很大的变化。除了对房子室内空间关注外，还对住宅之间空间的关注更加增强。在欧美很多城市，其实这变成生活活动的舞台，同时这个舞台又是一种文化比较核心的体现。 [2004-9-18|11:47:38]

　　[刘嘉峰]这里有一张阿姆斯特丹的照片，阿姆斯特丹比较出名的就是运河，运河两岸是四五层的类似tomhouse的东西，我想说的是住宅中的空间完全衍生成文化一个重要载体。大家都知道体验经济。比如说我喜欢戏剧，我自己要上台演一下，这个社区的空间就在做这个舞台。这个舞台其实是我们说的文化也好、个性也好、民族特色也好，一个非常具体的窗口。如果把他作为一个既有经济价值、同时又有很重要的文化价值，另外从这种环境来讲，还有很大的自然生态价值这样一种空间来讲，我们自然是说社区规划的多元化经营，这是一个重要的方向，这个多元化规划除了经济价值外，除了跟自然关系外，除了社会的概念之外，文化的概念之外，更重要的是能够让他这些东西能够系统化的协调。 [2004-9-18|11:48:43]

　　[刘嘉峰]我们现在讲经济发展很重要的方面，就是说能够使经济的发展跟社会的发展同步进行，社会很重要的单元就是住宅之间、社区这样的基本的单元。比如有一个很明显的变化，我们现在做一个新的项目，叫做松江新城，大家都在争新城建好后，既然物业管理公司是由购房的业主选择的，以后社区民主参与、政治上的需求是怎样的呢？我们选出的物业管理公司他可以按照我们的建议，比如说如何用我们的物业管理费。比如说到我们如何选择我们新城的镇长等等，这就会出现一个很大的变化。这个时候，社会当中的一部分的作用可能会引起社区很重要的价值变化。在规划区当中，尤其在目前的中国规划区当中，其实要引进一些从社会学的角度、从民主建筑学的因素，和我们经济因素、环境因素结合考虑。所以我说设施的配置，设施有两个层面的意思，一个是物质层面，比如刚才赵总给了一个非常详细的介绍，室外环境由什么的东西组成，这是非常重要的一部分。 [2004-9-18|11:52:50]

　　[刘嘉峰]第二部分，是我们社会自己的结构，我们从最早邻里单元社会结构的重新配置。我买200万的房子，有三个投票权还是说我买一平米有2个投票权，就会出现这样的研究。同时这个东西会使使用者从更多的层上参与这个事情，这不光是说建筑师、不光是规划师自己根据形势也好，根据对文化、自然的理解也好，我觉得更多的是欧美非常成功的经验，就是使用者要参与、要发表他的意见，他要把他们的价值体现。比如对我们现存的社会体制也好、决策体制也好，其实并没有留出这样的空间，我们现在的方式是由发展商代替所有未来的买家做这样的决策，他既然承担了这样的风险，他以后可能会获得回报，也可能会以后使用者的生活带来很多不应该带的影响。所以应该倡导更多使用者参与，既然大家都认为这个市场很重要，大家都说我们做设计需要了解客户，让客户参与非常重要。这跟我前面说的规模化的定制其实思路上是非常一致的，不光是决定你自己住宅这个层面上，而且决定未来社区层面上有更多的选择。 [2004-9-18|11:53:32]

　　[刘嘉峰]第三，系统的完善。我们其实是制造系统配件的过程当中。比如我有了道路系统等等，这些东西如何装配在一起，我们缺乏的是一个标准。现在很多规范也好、城市规划条例也好，他都是从不同的角度去分别得出结论，并没有一个综合性的、比较完善的结论。举一个简单例子，以前城市规划是城市规划部门在做。社会发展规划是很大隔离的，现在系统就是要重新把这些东西都放在一起，使大家做的过程当中有一个非常整体的概念。充分达到所谓的社会效应、经济效应、环境效应一体化。 [2004-9-18|11:54:50]

　　[刘嘉峰]中国的居住处在一个新的时代，是一个很好的时机。就我这几年看的经验来讲，他其实是一个非常独特的时期，中国将在20、30年当中，完成城市化规模巨大的历史机遇，其实对建筑设计、房地产开发的挑战是非常大的。我们可能对这种挑战，我觉得是在不同的层面上各自去摸索不同的道理，这有点像盲人摸象的概念，有的人摸到腿，规划的问题。有人摸到鼻子，认为是市场问题。现在要真正从中国长远利益、整体利益角度去做的话，我觉得可能还需要比如多组织一些像脑库论坛这样一种多方位的、多元的、多层面的、多种文化的交流，最终能够从比较宏观的找到一个办法，从整体上推动中国住宅发展或者住宅建设，这可能是对我们这一代人来讲，如果能够做到建立一个比较好的系统，建立一个标准，可能远远超过你设计几个比较好的楼盘，写几本比较有影响的书对社会的价值更大，我相信大家一起努力，能够使中国20、30年的努力给整个人类城市文明写一个非常好的篇章，谢谢大家。 [2004-9-18|11:57:03]