高尔夫研修班第七讲：高尔夫球场与地产项目联合体营利模式

杨青　山东烟台金山旅游开发有限公司副总裁，资深球会管理人士　

　　杨青老师【山东烟台金山旅游开发有限公司副总裁，资深球会管理人士】围绕“高尔夫地产”这一主题，对该概念进行了详细的阐释和辨析，并结合大量国内成功案例，解析了高尔夫球场和地产项目的多种结合方式和盈利模式。

　　杨青老师将“高尔夫地产”定义为高尔夫球场与地产项目的联合体，指出其是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其特点是“高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用”。

　　杨青老师认为，“高尔夫地产”可以分为高尔夫主题地产和高尔夫概念地产：其中，高尔夫概念地产指球场外部的地产，附有高尔夫概念，都以常住、第二居所与兴趣为主，多和城市发展相结合，与城市公共服务设施距离接近；而高尔夫主题地产指球场景观地产和球场边缘（与球场直接相连）地产，具鲜明主题色彩，都以商务、度假、投资为主，如企业会所等，一般距离城市有40-50分钟的车程。上述分类以项目与球场区域的结合程度不同为划分依据，还可从其他角度对“高尔夫地产”进行分类，比如按物业用地性质分、按项目使用性质分等。而不论怎么划分类型，杨青老师强调“高尔夫就是泛地产”，经营高尔夫实际上就是在做地产，尽管高尔夫地产在本质上只是高尔夫的衍生品，但二者开发经营的都是一种高端、舒适、休闲的生活方式，二者都是金融衍生品及融资平台。

　　杨青老师认为，“高尔夫地产”在未来10至20年间仍有继续发展的趋势：一是在城镇化的迅速发展过程中，掌握主要财富的老年群体使休闲、养老市场持续扩大，高尔夫球场可能成为重要配套设施之一；二是该产业的规模正在形成，所依托的资金力量雄厚；三是行业发展的整体趋势向上，将吸引更多的资本进入。

　　杨青老师指出，中国的高尔夫球场建设有些已经接近世界级水平,但经营方面却不尽人意。至2011年，中国现存543个高尔夫球场中,约60-70%的球场经营处于亏损状态。在国内现阶段单靠球场自身开发运营很难实现收支平衡，高尔夫地产的开发赢利模式研究就显得尤为重要。他强调，“高尔夫地产”的开发并非“高尔夫球场+房地产”的形式，而是相辅相成、具有紧密的关系。“高尔夫地产”的开发成败不仅取决于高尔夫球场和房地产物业各自产品做得如何出色，更关键的在于两者能否高度配合，形成良性的互动发展关系，各种资源条件能否互相促进达到整体开发共赢的效果。

　　随后，杨青老师通过介绍实际案例详解了包括整体运作（资本运作）、高尔夫概念地产和高尔夫主题地产在内的三种“高尔夫地产”盈利模式。

　　整体运作（资本运作）模式以深圳中信绿色高尔夫为例，该项目由企业整体收购和包装，进行项目定位、局部开发、资金回笼和包装出售，最终形成了集高尔夫运动、高尔夫练习场、园艺植物培植、园林绿化、园林景点、运动娱乐休闲、会议中心于一体的地产项目。

深圳中信绿色高尔夫

　　高尔夫概念地产模式以深圳观澜湖高尔夫球会、成都麓山国际社区为例，观澜湖项目通过赛事营销、规模化运作、流程化管理等一系列手段，实现了由主题地产向概念地产的转型。项目以高尔夫世界第一品牌为主线，全面进行造城及商业性地产开发，将20年前的不毛之地变成世界第一休闲品牌，开发商自身也发展成为城市综合运营开发商。麓山项目采用了灵活机动的“PUD（Planned Unit Development）计划单元综合开发”模式，整体景观、配套先行，一步到位建设，产品分组团分割建设、分批销售，既实现了统一高尔夫概念下的产品多元化发展，也是一个具有可持续发展特点的综合性区域盘的优秀案例。

观澜湖高尔夫球会

成都麓山国际社区

　　高尔夫主题地产以上海佘山国际高尔夫俱乐部和深圳正中高尔夫俱乐部为例，佘山项目将球场与房地产、与市场营销结合得淋漓尽致，通过每年进行高尔夫球比赛，营造人气和吸引潜在买家，打造了上海乃至全国最顶级、最完整的高尔夫社区，充分发挥了高尔夫对物业的增值提升作用。深圳正中项目通过对收购球场的改造，巧妙利用湖中小岛增加球洞，调整部分土地进行住宅及酒店建设，是球场改造和经营的优秀案例。

上海佘山国际高尔夫俱乐部

深圳正中高尔夫俱乐部

　　最后，杨青老师分享了从业多年的心得体会，并就学员的疑问进行了现场解答。

　　杨青简介：

　　现任：山东烟台金山旅游开发有限公司  副总裁
　　曾任：深圳观澜湖球会 副总经理
　　中信集团(深圳)绿色高尔夫球会  总经理
　　中信集团(深圳)四川控股公司  项目总经理
　　海口观澜湖球会  总经理