长沙楼盘调查报告：人性与生态——未来住宅的主题
admin
2005-04-24
来源：景观中国网
去年底，我们在做一个多层住宅前，曾就长沙房地产行情做了一个小小的调查，重点在于以初学者的身份去了解住户所需，有针对性地设计出未来可能住宅。现共大家参考。
2004年12月10号至12月16号，我们在长沙市天心区调查了如下4个住宅楼盘：分别是华银园、欧园、安基添景阁和嘉盛奥美城。现分别将其详细情况叙述如下：
华银园 地处韶山路、芙蓉路与二环线交汇处，紧邻新中路口商圈、东塘商圈和候家塘商圈，交通便利，是理想的居家之所。一、二期工程已竣工。三期楼盘起价2700元/平方米，均价2800元/平方米。从下至上每增高一层加价30元/平方米。银行按揭7成20年。提供4种户型，分别是二房二厅一卫（约85平方米），二房二厅二卫（约85平方米），三房二厅二卫（约135平方米），四房二厅二卫（约150平方米）。顶层一般为复式楼，面积200平方米左右。
华银园均采用板楼式布局，每栋分4个单元，不同户型交错置于各单元内部。层数最高为17层（一栋），其次为15层（一栋），其它为12层。层高2.9米。小区内配有一会所，一游泳池及大片绿化。
在调查中，我们注意到，华银园小区普遍存在前后房屋间距不够以至前排房屋挡住后排房屋，使后排房屋7层以下均得不到阳光。这也许是我国住房普遍存在的问题，安藤忠雄去年来长沙时也曾提到过这一点，他认为中国居住建筑的间距太小，以致人们很难享受到自然，也不符合私密性要求。
另外，我们还走访了其住房正在装修改造的一女住户。她说她看中并选择了华银园的原因有三：一个是这里交通便利，购物方便（小区入口南侧即华银旺和购物广场），离工作地方也近；二个是随着韶山路的改建，这一地段的房子马上会升值，房价上涨，现在买很合算；三是华银园的施工质量很高，让人放心，防潮措施做得很到位。
她买下这套四房二厅二卫的房子后，将南面向阳的主卧与次卧之间的隔断砖墙撤去，打通为一个面积约40平方米的大主卧，并沿墙辟出宽约1.5米的地方用做大衣柜，认为三口之家不需要太多的房间，这样设计使主卧更加舒适。我们随女主人走进去，温暖的阳光透过铝合金制的大玻璃窗尽情洒在女主人卧室，给人一种温馨的感觉。
北面则是与主卧相对的两个小房间（ 每间约15平方米）。女主人介绍，打算一个作为客房，一个作为小孩子房间。与我们刚刚出来的阳光居室完全不同，这两间卧室见不到一缕阳光，相反有一种阴冷的感觉。我个人认为无论是客房还是儿卧，都应该享受阳光。尤其是儿卧。而紧邻着这两间房的是餐厅和厨房，也位于北面，采光极差。
综上所述，我认为华银园小区除了地段优势，工程质量有保证外，在小区整体设计上存在较大问题，主要是间距太小，其次是房屋采光处理不够好。
之后我们还相继调查了位于天心区南湖路25号的欧园、位于蔡锷南路南口西侧的安置添景阁和位于劳动西路293号的嘉盛奥美城。
其中欧园比邻侯家塘区域商业圈，周边居住区成熟，生活氛围浓郁著名的田汉大剧院、新世纪体育中心、贺龙体育馆、神农大酒店、枫树山小学、雅礼中学、家润多超市……如众星捧月围绕在四周。完美的图纸规划、精湛的工程技术、欧园为您呈现一处经典的欧洲时尚生活版图。简约的建筑、立面简洁流畅，充分传达现代感；简约的户型，面积控制合理，不浪费点滴空间；简约的生活，服务周到，物质丰富精神放松；与众不同的轻松生活格调，流行简简单单的快乐。建筑面积：30000平方米，总占地面积3791.29平方米，容积率7.08。楼层高3米。楼盘起价2450元/平方米，均价2700元/平方米，按揭为银行7成20年。
安基·添景阁依其紧临天心阁特殊地理人文环境，合传统风生水起之说，匠心规划南北两栋建筑，于仿古中摒弃单一的复制与克隆。与环境和谐共处，与天心阁息息相关，满足了建筑的商业特征，提升居家品味。本项目为湖南安基房地产开发有限公司精心打铸，综合楼分为A、B两座，层数为七层，繁华闹市中不可多得的健康住宅，在为城市雕刻风景线的同时成为与天心阁相映成辉的风景。其起价稍高，为2778元/平方米，均价2900元/平方米，按揭中国银行7成20年。
嘉盛·奥美城傲立在劳动路贺龙体育馆对面，毗邻新世纪体育文化中心。全新的劳动路，纵横交错枢纽优势。嘉盛·奥美城坐拥候家塘商圈，新世纪体育文化中心的市政配套，人流、物流、信息流、资金流于此交相辉映，享受城市文化中心之完美规划。住宅起价2460元/平方米，均价3000元/平方米，按揭为银行7成20年。总占地面积2589.36平方米，总规划面积58776平方米，容积率4.58，绿化率35.5%。
在对以上4个楼盘的调查中，我们发现，住房间距小致使采光不好是一大通病。人们在室内享受不到阳光，在户外也很难亲近自然，出门皆可见的不是绿色植物而是高楼大厦。人们虽住在一个小区，却对彼此形如陌路，邻里关系淡漠，温暖无存，没有使小区变成真正意义上的“家园”，不过是匆忙上班族的居住聚集地。
住房以外的公共空间，摆几张椅子，挖几个水池，种几颗树，就算是小区外部环境景观。或是腾出一大块空地种上草皮，而其其它的地方却不见点绿，这样绿化率是上去达标了，可是人们还是享受不到相应的环境。景观中人工痕迹随处可见，活力不足，沉闷有余，了无欣赏、游玩的乐趣。美国当代景观大师约翰O.西蒙兹说过：“人们设计的不是场所，不是空间，也不是物体。人们设计的是体验，一种人性的，活生生的，搏动的，重要的体验。”我想，只有把体验放在第一位，处处以体验为准绳设计环境景观，把设计与住宅配套的环境看成是独立的，与住宅同样重要的对象才能做出效果来。
针对调查中发现的上述种种问题，我认为未来住宅应该从人性和生态两方面加以改进和完善。另外，随着我国城市化进程加速，社会，经济发展，未来大城市将拥有更多的人口。与此相应的，带来的是居住问题。在城市极其有限的土地上拓展大量新的住房，那么住房向空间发展成为无法选择的事实。于是，未来住宅应该是以高密度为特征的同时，具有人性化和生态化的功能结构。只有这样，才能在告别低层住宅享受而高层住宅已成必然趋势中获得较好的居住体验。因此，强调住宅的人性和生态变得极为重要。
所谓“人性化”就是以人的感受为设计的出发点，处处关注人的体验，满足人们生理和心理的需求。具体地说，这一概念应包括住宅小区中适宜人的尺度，大到建筑层高，小到建筑小品；人与人之间的交往，如在建筑的结构，平面布局上下工夫，设计合理的院落式集合住宅，方便左邻右舍之间的联系；人们在紧张工作之余亲近自然的需求，虽身处高层仍能享受低层住宅自然气息的台阶花园式。人们在各种活动，场所中的心理需求（如相互关心，相互帮助等等）。
所谓“生态化”，即注重保护环境，营造一个真正舒适、清新的居家之地。中国自古讲究“天人合一”，在顺应自然，尊重自然的前提下利用自然，改造自然。住宅小区中不仅要有人的参与，也要是鸟儿，鱼儿生活的栖息之地。我们可以让鸽子亲近我们，在为它们提供居所的同时为我们自己寻得一份乐趣。清晨醒来，阳光明媚，鸟语花香为你打造一天的好心情。在尽量不破坏自然植被、树种的情况下，设计富有人性，生态的景观，真正引绿色植物，自然（小）水系入小区，使小区成为一个为人们提供多种物质享受和精神享受的生态家园，而不仅仅是人的居住之地。
需要指出的是，人性化与生态化与我们今天鉴于城市用地紧张，提出的节约每一寸土地并不矛盾，两者是一致的。人性化与生态化不意味着浪费土地来共人们消遣，我们完全可以在同样大小的地段内设计出更加合乎人们生存需要的住宅和环境。从这个意义上说，如果不讲究人性化和生态化，不讲究质量只重数量地造住宅才是浪费了土地——没有发挥出土地应有的用途。
以上是我们在调查长沙几个楼盘后，针对这些楼盘中不太完善的地方提出的一些拙见，其中不乏有很多稚嫩的见解，实施起来或许会被很多具体的方面所否决。但至少有一点是值得肯定的，那就是我们通过亲眼所闻，所见，所感，所思，获得了对住宅更加清楚的认识，这也促使我们在思考未来住宅时有了更广的思路，晓得该从哪些方面去考虑，那就是人和环境，不再“为无米之炊”，“闭门造车”了。望老师和同学多多指正。我们关于未来可能住宅的设计将会在此次调查认识的基础上，认识现存的各种问题，拓宽设计思维，提出尽可能理想实用的住宅。 
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