许国华：借景与选景相结合是致胜的法宝

[center][img]http://www.landscapecn.com/info/upload/paper/2004102223859490.jpg[/img]云南晨光房地产开发有限公司的副总经理许国华[/center] 　　

　　各位下午好！首先感谢组委会给我们这个机会在深圳住博会相见，另外也向大家做一个歉意。接到组委会的通知以后，因为我一直在异地出差，我的讲稿是临时匆忙的赶出来的，因为没有回家，也没有带计算机出来。所以很歉意今天大家看不到我们现场的实景照片。

　　我想简单的介绍一下云南地产在全国是属于西部地区，我们做的这个项目是“高天流云”的一个别墅项目，在云南我们当初在策划这个项目之前，我们是先策划了项目再去找地。这可能与一般的发展商在做项目之前有一个差别。在我们前期做了两个定位。

　　第一我们是想把云南的地产卖向全国，这是我们在项目策划前期做的定位。

　　第二个是为城市留下荣耀，卖云南最贵的房子。云南地产目前的市面价位是3000元/平方米，市中心的CBD商业区是4600元/平方米左右，云南的别墅是5000元/平方米。这次我们的房子开盘起价是13800元/平方米，卖出了云南的最高价。

　　下面我要和大家的话题是“借景与造景相结合是别墅景观致胜的法宝”。我们作了世博园，另外我们这个项目是坐落于国家森林公园的地块上面，还有一个是动物园，另外还有植物园。我们这次做这个项目提出了一个口号是“国家公园板块”。在我们进驻以前，这个片区在昆明是比较偏远的一个地方，它是城市发展过程当中，我们选中这个地方，目前到我们开发出来以后，我们这个项目的所在地，到城市的市中心仅仅30分钟的车程。所以当时我们选中这个地方第一是因为他有16000亩的森林覆盖带，有五大国家公园围绕着这个片区，有一个水库，环绕在我们的项目周边。在我们做这个项目之前策划是走在前面的，当时我们把想法做出来以后，在昆明地区我们开始寻找这样的地块。第一个是要大面积的森林覆盖，第二是与城市中心的差距我们提出来不能超过30分钟的车程，第三个我们提出要把云南地产卖向全国，云南地产在我们业内是属于第三梯队，长期以来很多人对云南地产认为水平是在第三梯队当中。第四我们在项目的前期提出来用名人呐喊，这个项目的名字是王志钢工作室王老师提出来的，我们做了一个创业性的改革，把北京万通、我们和台湾的凌峰等三人做我们的广告宣传，这一下在全国地产界一下把项目的地位和名气拔起来了。

　　这个项目在前期我们启动项目之前征地拆迁完了以后，我们的市场导入这一块就先行，分了三个阶段把王志钢老师和冯仁、潘石屹联合起来，我们在项目上做了一个守则叫做“高天流云”的思想，我们借用国外别墅的理念，景观的建造和建筑风格的形态，从这一块第一步我们把云南所有的媒体记者30多人拉向全国各地参观在全国有影响的别墅项目。看完以后，我们再来和他们一起探讨云南会不会出现中国最好的别墅？这一块里面让媒体记者知道以后，他有一种感受，有一种理性的概念，在我们建筑出来以后，用他们自己的感受和现场的事实让他们去描述“高天流云”的未来。

　　下面我要说的第一个话题就是项目的基本情况，这个项目在占地上是6000亩。第一期我们推出了150亩，容积率在0.2，我们在这一块的规划上面做了一个57栋的别墅，每一栋别墅是不能复制。包括它的园林景观都不能复制，这一块在我们项目的前期定位上面把它拔出来上了一定的高度。第一个就是保留部分原生地貌，借鉴周边景观，体现建筑的升华。因为我们这个项目是处于一个森林的高覆盖区，这一块我们用地是一个长条形的地块，是一个山坡地。按一般常规的做法是把场地先平整。但是我们对这一块做了前期的市场调研以后，发现在90年代中末期，我们业内朋友可能很多人都看过，杭州的玫瑰园和桃花园，我们参观完这两个项目认为是能够代表当今别墅水平的一个阶段，我们当时提出来第一是要超越这个项目。

　　我们前期在规划设计这一块寻找了很多设计单位，最终我们还是认定和杭州绿晨房地产设计公司合作，另外大家很熟悉的就是国涛设计公司。在景观这一块我们和加拿大的一家公司合作，这一块我们提出这样的概念就是保留原生地貌，借鉴周围景观，我们在园林景观设计方面始终把原生地貌这一块做的很重。基本不容去做大面积的改动，我们提出的要求是坚持把原生地貌按、自然景观融入到庭院景观的差异设计中，把北美的庭院风格与中国传统的建筑元素相结合，我们的目的是想充分体现原生地貌的价值。当时我们提出这个想法以后，也是经过了很多方面的论证。那么借鉴周边景观是由于对面是国家公园和世博园，当年吴三桂为陈圆圆做了一个金殿，有这样一个历史传说。我们在这个地块上和国家公园是遥相呼应，另外还有一个钟楼，这个古建筑的钟楼能够对我们这个项目起到一定的影响和作用，就是把他的历史文脉挖掘出来，这一块我们提出这个想法以后，和设计公司也进行了多次的探讨和论证。前后相继出了十几个方案，在每一次方案出台以后，我们策划项目组召集公司里的中高级骨干和部分房地产公司的营销总监和管营销的老总一起来探讨。

　　在这一块我们主要是把原生地貌保留下来以后充分利用的阳光、山风、古钟楼、森林、水库、建筑，把鸟语花香这一块作为我们原生的自然景观的特色。另外就是我们在项目的实施过程当中建筑的单体的地面标高这一块，刚才我给大家做了一个简单的介绍，我们强调的是每一栋别墅绝对不能复制按。这一块里面包括他在地平面，我们对建筑单体也好，对它的庭院也好，在一个轴线上面看上去有比较大的落差。我们主要是结合它的周边景观，把每一个单体和园林怎么样充分的展现出来，这一块我们做了一些文章。所以我们在整个的施工过程当中和规划的方案过程当中也是强调要保留原生地貌，一方面就是原生地貌上面的一些大树我们必须要保留住。另外就是把中国建筑传统的建筑风格与人文景观相结合，使建筑底部充分的张开，中国人有一个传统的居住习惯，那就是希望房子能够四平八稳的。对于这一块我们在做方案的时候，一方面是充分表现现代建筑，另又要有中国古典建筑的元素在里面，包括它的棱角线，窗线以及单体立面，我们在顶部里面每一栋房子的建筑顶部低于22个折面，都是在这22个折面里面进行变化。

　　另外在施工这一块，特别是在窗线和棱角线这一块我们是从深圳这边和广东这边请了装修工人到云南去，主要的目的是这边的施工工艺能够达到我们的要求，工艺做的比较细。

　　通过我们上述采用的手段以后，结合原生地貌和周边景观，视觉效果和原生地貌的生态美使我们的整个项目都达到了一定的升华。

　　另外我想和大家交流的话题是建筑单体与庭院景观要体现人文关怀。各位都是业内的专家，建筑是地产项目的灵魂，我们在整个项目的实施过程当中，包括它的建筑单体的形状，现在有很多的流派，这一块里面主要是要结合当地的历史人文和原生的地块元素。就是说它周边的关系是一个什么样的关系，它与外界与城市又是一个什么样的关系。所以我们做了一些前期的调查以后，在这一块做了一些突破按。一般做别墅包括户与户之间的隔断，有很多公司采取围墙的隔断，或者是植物的隔断，密度比较高按。或者说高度上也做的比较大一些。在这一块我们为什么提出来要体现人文的关怀呢？现在可能大家能够感受到，特别通过中国改革开放二十多年以来的发展，人与人之间的差距，特别是在经济、思想以及文化、生活的习惯都发生了很多的变化，包括外来思想文化的变化和生活方式的冲击，给中国现在的人居带来一些新的观念。这一块里面我们提出来以后就是说随着人们的生活水平和物质文化生活水平的提高，人居观念的改变和生活需要也发生了一些变化。对建筑的审美也发生了新的认识。所以我们提出来在地产项目上面也给我们自己提出了一些更新的要求。我们想简单的复制和模仿在现有的市场上是无法征服市场的。必须要满足现代人生活的需求。现在我们提出这种想法以后，看到我们每一个发展商也好，地产同行也好，怎么样理解一块地的属性，你给予它什么样的投入，市场就会给你什么样的回报。在一般的做法上面，发展商一般先把地征到以后，先搞一个三通一平，把地上的植物砍伐掉或者是移植，然后再做方案，这一块我们提出的起点比较高，就是当时提出把云南的地产卖向全国，要举起云南地产的旗帜。我们提出这样的想法以后也有很大的压力。话好说，但是事情难做，还有一个就是包括媒体和我们自己，你能否做到？你说出去话以后能否做到这样的东西？所以我们在整个项目上面始终强调保持原有地貌的树木和一些名贵的树种。因为云南是一个很有特色的城市，是一个植物王国，这一块对我们营造园林环境和景观有了很好的的条件。我们在和加拿大公司合作的过程当中首先是把云南所有的事物用摄像机全部的录制下来，和设计的景观师在现场一起来挑选。

　　另外是建筑与原有地貌的场地发生矛盾的处理。我们在整体规划完毕以后也遇到了这样的问题，很好的树木，我们看上去二三十米高的大树，小孩的手都抱不住的树有很多。我们想这样的生态环境把它保留下来以后和建筑的关系的问题，在遇到这样的问题的时候，我们提了两个口号：第一个是建筑要让环境，还有一个是建筑要让道路。把这两个概念提出以后，给建筑师和规划师在后续方案的调整过程当中，我们在现场再实际解决。遇到了这样的问题把建筑师和设计师叫到一起来调整。我们目前在云南卖出的房价应该可以说是超出云南别墅地产价格的一倍多。这一块也给我们带来了一些启发，我们原有地貌上的一棵树，至少我的房子可以增加20－30万，这是我们在销售过程当中得到的体会，可能我买一棵树也可以有这样的钱，但是我们原生长出来的树和你后面做出的景观是完全不同的效果。

　　另外“高天流云”表现出来的特色就是我们在栋与栋之间的隔断问题。我们采取开放式的庭院，我们希望“高天流云”的每一位业主能够成为他的邻里，和邻里成为朋友、亲人。我们在前一段时间做了一些活动和一些家庭的小聚会，收到了很好的效果，对我们整个的营销上面起到了推波助澜的作用。一个业主在自家的庭院里面开晚会的时候，可以把他的邻居邀过来一起。这样我们在前期的创意过程当中杜绝坚决使用围墙和高的隔离。我们主要采取的措施是地面标高的落差，把每一户的庭院与隔壁家的庭院用标高把它隔开，另外一个就是在庭院的设计过程当中我们拒绝重复、拒绝复制，使每一个庭院彰显自己的个性。我们主要的表现手法是小桥流水，草地，果园、泳池、爬藤等等，另外大量的使用云南本地的石材，很多石材只有在云南才有，我们把这些石材利用起来以后，在云南地产界引起了很大的轰动。很多石材原来别人都没有用，但是我们用了以后，使园林景观的效果达到了质的飞跃。

　　我们在效果当中以植物作为园区的风格，地面标高作为差异的隔断。这样强调了每一户的庭院与自然景观的结合，制造景观和借景。因为周边都是山坡地，被五大公园所环抱。无论它从哪一个视角，看到的都是绿色的森林覆盖。在我们开盘前，对五大公园板块，就是在流入我们视角的区域范围内，我们对树种也进行了一些调配。因为在森林的高覆盖区上面，主要是绿了，但是我们觉得它没有美。有两个方面的原因，一个是植物的档次不高，第二个就是色彩的差异不明显。因为云南是一个“彩云自然”，我们取这个项目的名称的时候也是充分的考虑到怎么样能够代表云南的特色，在景观的建造过程当中我们现在提出的口号不仅仅是自家的庭院问题。也有一个远期效果，它卖的是未来，永不动摇是我们这个项目品质提升的很重要的因素。我们把周边景观的树林进行了调配，使用了大量的红枫和银杏，把绿色覆盖边缘带上面做了一些色彩的调配，达到远视所需要的效果。

　　第三个是区间道路和景观要充分表现规划的意图。这一块我们刚才也简单的介绍了一下，我们逐步提出来的口号就是“三步一小景，五步一大景，”在整个建造的过程当中，植物这一块，刚才我介绍给大家，因为云南是一个植物王国。所以我们在整个植物这一块里面可能比其他的城市有一些优越的条件。因为时间的关系，简单的介绍就把我们这个项目在前期所提出来的口号和定位以及它在实施的过程当中所收到的效果给大家讲解一下。不尽人意的地方请大家多提宝贵的意见，谢谢大家！