北京住宅小区规划变更要公示

　　北五环外的北京青年城小区，将要把原来建设在小区内的小学校通过变更规划取消。根据有关规定，开发商通过规划公示形式，向业主征求对把这块地变成两栋楼和部分绿地的意见。这是本市首例通过公示进行规划变更的事件。上周日，是规定的公示日期最后日期。但截至发稿时，该公示的最后结果没有公布。 

　　公示创“透明改规划”先河

　　业主们反映，在购买该楼盘的房子时，开发商的销售人员说小区规划有供业主子女上学的小学。而从1月28日，开发商在小区会所贴出规划变更的公示材料，并动员业主签名认可，准备对小学校的规划设计进行更　改，撤消小学校，在小学校的原址上盖两栋住宅楼。部分业主认为，开发商的行为侵害了业主的权益。公示期间，记者来到该社区。社区会所张贴着关于规划更改的公示材料以及包含小学校在内的现有规划图纸、在小学校占地盖楼的规划图纸。随后记者来到作为规划变更所指向的小学校所在地块，这里仍是一块空地，堆放着一些建筑物料。 

　　开发商售楼处的工作人员告诉记者，因为小区周边方圆2公里内已经存在5所小学，根据政府规划调整，朝阳区教育部门削减学校，小区的小学不再开办。公示的图纸显示，将要变更的规划虽然把小学校所占地块变成建设两栋住宅楼，开发商的销售人员称，该小区在规划变更之后，还要在原小学校该地段建设运动场等配套设施。运动场建设完成后，可以保证小区业主的活动场所面积不会变小。 

　　公示结果可能“不了了之” 

　　根据《北京市城市规划公示管理暂行办法》，如果开发商的规划变更在截止到2月20日的公示期内，得到三分之二的业主同意或弃权意见超过三分之二以上，就可以上报规划部门进行审批。 

　　而2月18日，该小区业主自发组织的有715户业主签名的联合声明，在公证处的公证下，通过邮局向开发商和规划委方面进行送交。业主希望通过这种形式来表达反对开发商改变现有规划方案的愿望。业主陈先生表示，这样可以确保2月20日开发商可以收到这些业主自行征集的反对声明。据了解，该小区共分三期开发，共有业主约1500户，表示反对规划的这715户占到业主总数的近半数。 

　　2月21日，也就是公示期结束的第二天，记者与北京市规划委详规处的李先生取得联系。李先生表示，开发商所进行的规划变更公示是无效的：开发商在进行规划变更之前，没有取得主管规划的北京市规划委的同意就开始进行公示，所得到的公示结果是不能产生相应的法律效力的。 

　　规划变更公示给业主维权提供机会 

　　尽管截至发稿时，本市首例变更公示没有明确结果，但北京市律协房地产专业委员会秦兵认为，规划变更公示毕竟给业主维权提供了一次机会。秦兵说，以往开发商想变更小区规划，直接找规划部门“做工作”，完成变更后再向业主公布，业主即使不同意也只能状告规划部门违规审批，开发商在案件中一般被法院确定为第三人出庭。通常，这样的“民告官”案件很难胜诉。而规划公示中，业主有表达自己看法的机会，如果开发商得不到三分之二的业主同意或弃权意见超过三分之二以上，就没有上报规划部门进行审批的机会。 

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　　《北京市城市规划公示管理暂行办法》规定，居住区建设工程规划方案一经批准，开发建设单位不得擅自变更，确需变更的，除特殊情况在规划审批前必须采用公开程序进行公示。 

　　开发建设单位要求变更已经批准的居住建设工程规划方案的规划强制性内容的建设工程（变更建设工程规划许可证规划强制性内容的，按照《北就市城市房地产转让管理办法》的要求办理)。拟变更的规划设计方案，在公示前，要正式报送市规划委审查，原则可行的，由市规划委在核发审定方案通知书时明确项目公示要求。已预售、销售，全部或已部分入住的房地产开发项目要求变更规划设计方案的，要征求受影响的已预购、购买和已入住业主的意见。相关单位和个人征求意见的范围由负责审批的规划行政主管部门根据《北京市生活居住建筑间距暂行规定》、《国家住宅设计规范》和《北京市消防条例》等相关法律、法规、规章和规范确定。 

　　公示的内容包括原批准的规划设计方案通知书、总平面图（影印件）及各项规划指标。拟变更的规划设计方案总平面图、各项规划指标以及变更的原因。公示的地点可以选择在项目建设地点、项目销售地点或其他易于征求意见人意见的显著位置。 

　　规划设计方案公示由开发建设单位进行组织，建设工程所在区（县）规划分局进行监督和指导。公示的组织者负责收集公示意见，每一户（房屋产权人和承租单位公房的住户）和每一单位享有一次投票权。个人意见应签署姓名，单位意见应加盖单位公章。公示的时间不得少于15个工作日，公示的全过程要经建设工程所在地公证部门进行公证。公示意见是规划设计方案调整的重要依据，受影响利益人“同意”或“弃权”意见超过三分之二以上的，开发建设单位持经公证部门公证的公示结果向规划行政主管部门申请调整已经批准的居住区规划设计方案。