卢卫：天津规划热点南移和友谊路金融中心的崛起

　　卢卫(天津社会科学院经济预测研究所所长)演讲的主题是：天津新城市规划热点南移，新格局促生友谊路金融中心的崛起。

　　卢卫(天津社会科学院经济预测研究所所长)：首先，谢谢主持人的介绍。刚才听到一些专家关于咱们这次论坛的主题，是金融中心和房地产业一些的精彩论点，我很受启发。既然论坛在天津举行，我想把我们的发言和研讨的重点拉回到天津。就在现在迎宾馆的这条路，友谊路。我的发言主题是：“天津城市中心南移，金融与其他设施的崛起”。

　　第一，对天津新城市发展再认识。这样一个题目主要是想看我们为什么说，天津城市重心南移这样运动的轨迹，我想用最简短的话回顾一下。21世纪是城市世纪，天津作为中国第三大直辖市在经济全球化和区域经济多极化的背景下，需要重新思考发展和定位。天津在20世纪20年代至70年代中期，我需要提醒大家，天津在20世纪的初叶，曾经与上海南北称雄，实际上天津的这种优势一直保持到上世纪70年代中期被北京超过。现在还被广州、深圳等超过。现在天津的发展出现了衰退。这种衰退有多种原因。我不一一介绍了，有历史原因，有自然灾害，还有政策和体制方面的原因。所以由于这样的原因，天津的发展大概有一个十五年到二十五年的衰退期。我指的是相对来说。虽然有相对的反弹，但是发展的规模和速度很慢。20世纪以来天津发展有了很大的改变，得益于天津市政府和市委有一个著名的规划，三五八十的规划。这四方面经济目标实现，为天津市在21世纪全面发展奠定了一个坚实的发展基础。所以大家感到，天津最近这几年发展是由于城市的财政，由于城市的开放，实际不然。实际这个应该从上世纪90年代的初叶就开始了。天津的经济增长速度，已经连续13年超过100，而且增速在最近几年一直列于各省市之首。所以天津这几年发展受到中央的关注。特别是2003年以来，由于加强环渤海地区的经济联合，逐步成为京津冀两省一市的共识，那么在马上开始的国家“十一五”规划当中，京津塘核心的区域规划正在启动。实际上北京和天津都在重新修建新一轮的规划。按照国内国外城市发展的一般规律，在上述的背景和各种增长动力的作用下，这个城市中心区要有一个扩充式的发展。

　　比较之下，天津市在过去几年没有做到中心区充分扩充。在大家印象当中天津的扩充就是滨海新区，这个实际上一直是作为工业的专署功能区或者开放的功能区来考虑的。现在正在朝城市新区这方面的调整。这个调整并不影响天津中心区经济发展扩充要求的反应。也就是说，这是天津经济中心和天津经济建设中心往南移的最大动力。刚才我看北京大学的李教授他的演讲稿中有这张图，但是他没有讲，我作为天津的专业研究者给大家介绍一下，为什么天津经济发展要南移，从图上来看，这是很简单的一张规划图。所谓的友谊路地区在天津市的正南方，为什么说它能够成为天津城市南移主要部位有这么几个方面。

　　第一作为中心城区离城市核心区最近。天津围绕这个中心区还有五个区。但是按照空间距来说这个位置最近。

　　第二点它的城市开发成本最低。为什么这么讲？天津市发展旧城区在这个位置从北向南扩充。很大程度讲，实际是向西向东都有扩充，但是往南的扩充大约是在90年代以后，这是天津密度最大的水网地区。因此来说，在中心城区和友谊路所在的河西区之间实际上没有多少工业区和居住区的布置。因此讲这个地方进行大规模的新区开发是应该有条件的。另外这里边很少有危陋的房屋。天津市在上世纪90年代开始一个五至七年的危房改造运动。河西区是最早完成危陋房屋改造的区域之一。

　　另外它占据了天津市最好的开发地区。因此讲在天津市历届的城市总体规划当中，这一地区一直规划为文教区、涉外区、会展区等等。在90年代我们天津最有名的三个居住区。80年代看体北，90年代看华苑，90年代以后看梅江，这三个区都在我们所说的友谊路区。还有一个特点除了这些环境优势，还有景观优势。这一地区是天津市最多的城市公园和绿地集中的地区。这里是天津市的水上公园这边是天津市青少年活动中心。所以局部的气侯小环境非常适合人居。所以在天津市友谊路地区我个人认为符合多种发展概念。第一符合涉外区、会展区、文教区这样的概念。另外在已建成的公共建筑当中有十大涉外星级宾馆、天津市新建的五大校区。另外2008年奥运会的分会场在这里。

　　另外天津市的友谊路商业街，就是说这个中心区域是连接城市的道路主轴。友谊路原先很短。现在规划为友谊北路和南路。离中心区2-3公里，很近。刚才我听到有些专家的讲解和他的观点，就是说特别是美国专家的讲解。就是有些CBD的发展未必是选在城市的中心区。天津不是没有好的金融街比如说解放北路，但是它已经衰败了。这个新区的发展就具备了承前启后的功能。按照天津市新一轮的总体规划修编，按照中心区东南方向是天津市滨海新区，开发区保税区都集中在这里，这当中有一个走廊，是津滨走廊。这是属于天津市在津滨发展主轴上中心一段的起点。

　　所以我的第二个结论就是说，友谊路地区已经成为天津市过去20年经济社会发展和城市建设最新的结晶和浓缩。按照科特勒教授的理念，这个应该作为向世界推销的名片。第三点金融与房地产的互动。天津作为北方经济中心的地位、历史地位和现在发展的要求。要求尽快地恢复天津作为金融中心的作用。

　　据我了解，实际上国家也好，业界的人士也好，一些学者也好，对于CBD在中国发展多少，哪个城市适合CBD的发展有很多的议论，天津市也有很多对CBD的规划设想。但是实际上是原生态的构想没有太多的约束。在这样的情况下天津市的发展就需要这种金融的中心的功能的符合。这个在我们戴相龙市长来到天津就任以后，这个问题被尖锐的提出来了。而且进入了一些实质性的操作阶段。我刚才讲这个在友谊路和中心市区已经建立了一条金融街，现在有30多家金融单位在这里。那么我想这一地区的发展，正像刚才有些专家提到的，它不存在一个房地产开发和以及符合的功能，比如说金融的功能城市的行政区的功能。这个区还规划把城市政府迁到这里。从这个意义上讲它不存在房地产的住宅建筑和这些商务建筑写字楼建筑、商铺建筑争夺开发的空间。因此来说这个地区具备了发展房地产业的先天优势。

　　根据数据显示在过去五年，天津市房地产开发最旺的地方，是和平区、南开区、河西区。其中河西区有800发展最旺的地区在友谊路地区，而且地价不断提高，仅次于和平区成为地价房价增幅之首。在天津外环线以外的部分，天津市作为一个房地产业市场起动比较晚的城市，最近从2002年开始天津市房地产市场走入规范，大量外地开发企业进入天津。天津这个市场实际上已经到了一个走入成熟期的阶段，在这个阶段有很多最优秀的企业。比如说：融创、顺驰这是天津市的企业。松江、泰达等等都在这个地区有很多项目，在有外省市的万科、阳光等等。在天津市外环以外的这个区域叫居住郊区化的区域，现在有很多企业在这里投资。什么意思？天津的居住应该在东南开发，其他的地方能够扩张的很小。因此来讲在这种多重概念不断附合之下，必然要求促生高品质的房地产项目。特别是在2003年以后，天津市将中心区的金融街定位于友谊路。发展势头迅猛。越来越多的天津和外省市的经贸人士、金融界的人士、房地产业界的人士精英集中这个区域。

　　从国内外金融中心城市或者CBD发展城市一般规律来看在城市金融区周边一边都要建一些高级公寓，稍微远一些的地方要有高级的公寓。据我们了解，纽约曼哈顿边上有填海造的公寓。还有香港的中环边上的半山地区。还有北京的亚马河地区。这都是紧贴近中心位置的高级住宅区。但是，相反的例子就是，北京市的CBD规划是公寓和高级住宅各500。这种举措实际上遭到有关方面的批评，实际影响到了CBD功能的深化。因此来讲天津市在这样的区域要加快金融区本身的构造，没有相应配套的高品质房地产与其互动是不可能的，因此来讲尤其是在信息时代知识经济的发展，IT科技的进步，以及使我们越来越多的人士认识到CBD要摆脱传统的发展模式，我想天津市的CBD和金融中心的建设，应该是这种模式的试验的典范。就像天津融创最近获得一系列大奖可以看出。实际上这个典范在趋于成功。第三点结论就是，天津金融中心发展的视角，要考虑天津本身和环渤海地区区域经济发展的需求、与北京市协调发展的需求。那么在天津市以友谊路为核心的城市南部新区已经符合多重的概念，因此具有与高品质房地产互动的光明的和突出的发展前景。