顾云昌：地产开发在推动城市发展中的作用

　　顾云昌(中国房地产业协会秘书长)先生演讲的主题是：地产开发在推动城市发展中的作用。

　　刚才聂女士谈了绿色和建筑之间的矛盾。昨天我在全国人大汇报房地产工作，我在会上提到城市节约用地最有效途径之一。因为人均用地，城市建设用地100平方米左右。所以，城市化的过程是衡量出城市建筑用地和城镇耕地的过程。现在农村能耗是城市能耗的1/3。到底城市化加快了吗？怎么办？要讨论，关于房贷也是这样，比如购贷调息了所以房地产始终是我们社会的热点、热点还是热点。今天的论坛是金融和房地产开发。所以我想对这个主题发表一些看法。

　　多少年以前我认识一个专家，是美国的。他是前人居委副主席。但是我发现这个专家，实际是房地产经营的专家。我们建筑师和规划师往往都不是房地产经营的专家。实际上要真正搞好房地产必须要把房地产经营联系在一起。我曾经做个比喻，中国房地产兴旺发达，中国房地产取得高速的发展，就好象一架飞机一样，要有发动机。光有发动机还不够还要有燃料库，就是金融支持。现在购贷占到全社会贷款8.50。也就是说房地产发展当中离开金融是不可能的，因为房地产是资金密集型的行业，没有大量资金支持房地产是发展不起来的。金融的作用在哪里，我认为它是放大房地产的作用，放大了房地产的投资，放大了房地产的需求。过去有一句话“用未来的钱圆今天的住房梦”，实际上就是用未来得钱进行今天的消费。这是对购贷的人是这样的，对开发商来说是用人家的钱发财致富。这钱哪来的？是人家的钱，这就是金融的放大作用。允许用人家多少钱和未来多少钱这是一个问题？是用贷款年限来调节。我接触房地产金融很早，短短十几天考察，人家说顾先生就像完成大学研究生的课程。但是我觉得这给我们上了实际生动的一课。

　　去年10月27日房贷率的调整对我们又是一个重新上课。昨天我在汇报当中谈到一个问题。现在中国房地产市场最突出的问题是房价上升过快。为什么？简单说是供不应求造成的。这个话不是我个人的话。当然还有成本拉动的因素还有心理预期的因素。这三个因素我认为供不应求是主要的。特别是在04年需求仍然旺盛的情况下我们控制了供应的规模，所以使我们供求总量之间的关系发生了变化。就出现了供不应求，从数据显示，房屋存量率下降15.60。有我们老百姓住房的需求，和拆迁带来的需求，还有农民进城的需求。这是我们市场在宏观调控情况下，在调控供应速度和总量的时候也应当进行调控。我们有没有不合理的需求，有没有慢慢释放的需求，把它找出来进行控制和医治。特别现在引人注目的是投资性需求，这个需求已经造成今天有些市场过度膨胀的现象。比如上海、长三角城市，上海人过去炒股票现在炒楼房。据我的判断现在上海的炒房比率很高了。我认为住宅和其他项目不一样，它不可能产生过盛，保持住宅较快发展的速度，同时要对我们需求进行控制。有什么办法？如何抑制过高的需求。现在看来，无非运用我们的金融杠杆和税收杠杆。现在看来金融杠杆在发挥作用，效果如何，还要靠实践来检验。讲到这里，我就要讲一讲，房地产需求旺盛和我们金融环境是密切相连的。

　　我们要从全国全社会投资金融环境来看房地产市场。我们金融环境是怎样的环境呢？是一个存在银行的钱负利率的环境。是一个股市连连熊市的环境。人们富起来干什么？只有投房地产，作为一种储蓄作为一种投资回报率很高。所以这就导致有钱就去买楼。如果说股市牛了楼市就不会旺。所以这样的金融环境也造成房地产市场为什么投资过热，特别是个人投资过热。04年贷款市场是房贷严、个贷松。我们银行对开发商贷款是严格的，对个人贷款是比较宽松的。所以又造成我们另一个供求紧张的问题。另外我们人民币面临增值的压力这样导致许多外汇和热钱流入。这在上海市场比较明显。既炒汇率的提升又炒楼价的提升，所以人们很担心，上海楼价已经到了看不懂的地步了。

　　香港楼市在97年崩盘。这个情形在当前来势是非常严峻的。对房地产的放大作用和缩小作用是非常明显的。所以我们搞房地产要懂房地产金融。因为从世界各国的情况来看，利用金融杠杆来调节国民经济的供求关系，特别是房地产供求关系是很有作用的。我想我们的经济杠杆是这次宏观调控的重要部分。在打压投资性需求的同时，必然打击个人住房的消费。就好象人们有了病吃药一样，有一点副作用的。我认为正面作用要大于负面作用。下面讲一下比较中外房地产的差别。最近几年全世界房地产的国家都出现泡沫。但是人家对房地产泡沫没有像我们这样的紧张呢？是因为人家的金融环境跟我们不一样。我们现在融资900以上的钱是靠银行来的。我们资本市场直接融资渠道非常狭隘，房地产市场上市也不多，股市低靡。资金也没有开发。那么这样情况下我们房地产资金全来自银行。所以对房地产市场问题银行比我们还着急。我们看到一些发达国家，特别是像美国这样的国家。他们房地产的资金大多数来是来自股票市场，和社会的基金。一旦有危险可以靠股票和基金来承担。再加上抵押贷款的正规化。那么银行把抵押贷款打包可以作为证券来处理，又可以把这个风险分散到社会了。有危险不是银行全部承担，而是全社会承担。对于我们开发商业来说是增加了融资渠道。我们可以买债券和基金。这样就丰富了楼市的需求。现在来看不要看房地产场内的因素而是要看场外因素。所以今天银行调息对我们房地产人来说可能有一些不接受，但是我认为是好的。这就要看你怎么把握好，还有待所有人共同努力。现在都在热烈讨论房地产税的问题。这都是调节房地产市场的杠杆。房价不能升得太快，房价往下降也是问题。所以最后我还是一句话最后调整的目标是房价慢慢长，楼市年年旺。