王涌彬：加强人居建设是城市运营商的职责

　　王涌彬(中国房地产及住宅研究会秘书长)演讲的主题是：加强人居建设是城市运营商的职责。

　　王涌彬(中国房地产及住宅研究会秘书长)：女士们先生们，大家下午好！很高兴能有机会和融创合作，并作为主办单位之一，参与这么一个年会活动。当然我更高兴看到天津融创集团是以一个城市运营商的面貌呈现给大家的。当今的房地产业一个基本的共识是中国房地产业面临的洗牌和重组。新的房地产开发模式将占据主流。城市运营商的出现正好迎合了这个即将到来的变革。下面我就这个城市运营商的问题谈一些我个人的观点。

　　我国的经济和城市化的快速发展是城市运营商应运而生的基础。什么是城市运营商在几年前这个对很多人还是比较陌生，或者不是很可靠的名词。近些年我国房地产快速发展，城市运营商已经成为业界关注的热点之一。除了在各种论坛网上见到这种名词以外。越来越多的已经具备了实力的房地产企业，频频在一些重大的房地产开发活动中亮相。比如说，我们天津的融创、北京的首创。像这些有实力的企业纷纷的亮出了城市运营商的牌子。值得一提的是在2002年国土资源部一份文件当中正式把城市运营商的名词列入政府的文件当中。也就是说，这个名词已经得到政府部门的认同也得到市场的认同。这也就说明城市运营商已经是进入了历史的舞台。

　　所谓，城市运营商和一般的开发商还有一个明显的区别。主要体现在，开发商多数是以造房的形式来作为主要的开发模式。而运营商是以造市的形式出现。城市运营商的活动已经从常规的开发项目城市的运营方面逐渐延伸。从大盘开发项目城市区域的一种开发延伸。同时城市运营商还是社会与市场中间必不可少的环节。基本上它是一个承上启下的位置。尽管中国目前还没有出现大家都公认的是一个成功的优秀的城市运营商，但这不影响城市运营商在各种活动中发挥作用。我觉得随着城市化和市场化的逐渐深入，城市运营商肯定会逐渐成为开发界的一个主角。我想从四个方面来说明。

　　第一，在宏观经济方面，快速的城市化为城市运营商提供空间，目前我国处在快速城市化发展阶段。根据数据04年我国城市化水平达到40.50左右。在未来我们每年都会有一两千万的人口进入城市。这么大的空间和人口流动，为城市运营商发展提供巨大的运营空间。同样的我们现在的城市还不完善。现有的城市结构还存在着很多的问题。要容纳这么大量的人口，我认为这不是一个企业单纯靠政府能解决的问题，这里就非常需要出现城市运营商。在市场等方面，城市运营商也是我们市场经济发展的必然要求。现在很多城市的市长市委书记谈起来建设肯定是要谈城市经营。城市经营主要说是政府行为，但是单纯的政府行为又有很多的弊端。政府不能既是裁判员又是运动员，这对企业是不公平的。对政府主导的开发行为多数也是以失败告终。这样的例子比比皆是，在北京前几年做的一些项目，和广州的项目，这些都是规模大的开发项目，确实存在很多的问题。应该说我们国家城市运营商是从传统的意义上的一级开发商演变过来的，每个城市都有这样一个过程。这个主要是由政府所属的开发商来完成的。前几年比如说在北京每个区下边都有自己的开发公司，他们往往承担一级开发的任务。但是城市政府虽然拥有这样大量的土地资源。缺乏敏锐市场嗅觉的一级开发商是没有办法完成这样的使命的。从这个角度来讲，城市需要有真正的城市运营商。另一方面，大量的房地产企业缺乏对政府规划宏观发展这个领域的理解、能力还有比较强的资金实力。他们本身需要一个城市运营商作为领头羊。实际上这样的领头羊是任何一个城市都需要的。市长和市场的双重的需求，促生了城市运营商，因此需要具有雄厚的开发实力资源整合的开发企业担当起城市运营商的职责。在体现城市总体规划战略的基础上，调动各个开发商的积极性。

　　第三个领域就是企业自身这方面。尽管房地产业面临空前的发展机遇。但是国家一系列宏观调控政策对房地产影响是很大的。大家可能都了解北京的首创。这是一家有深厚背景的国有企业。单纯从产品能力来讲，首创这个企业可能比不过万科等等纯市场领域的公司，但是它的综合影响力是超过一般的开发公司。至少在北京是这样。成为城市运营商在房地产不断的洗牌过程当中，是很多企业的追求。因为，在一定的空间范围内城市运营商具有相对垄断的地位，比如对贫困地方的开发，利用他的种种优势来形成垄断的优势。在这个情况下我个人的观点，比如我们一些大的开发企业，三外(外行、外地、外资)这些企业是很少能在这个里面发挥作用的。应该说每个城市都有自己的，俗话说都有本土的企业。每个城市都需要这样的企业，而且也会成为这样的企业。在城市规划也就是城市发展的模式呼唤城市运营商的出现。要谈这个城市运营商一定要谈规划。这是中国未来十年二十年城市发展的原动力。中国城市化尽管有中国的特色。但是仍然不会脱离发达国家发展的大致的模式。这些模式就是靠大都市圈的发展带动一些中小城市。然后产生新的城市形成郊区化的发展，还有新城镇的兴起等等。实际上也正是如此。问题是我们现在的城市规划，还不足以完全赶上开发的速度。这些方面存在规划被市场推着走的状态。很多大城市这些方面已经说比较完善了。但是大量的中小企业，包括大城市的郊区，城市规划应该说是相对滞后的。在没有或者基本上没有规划的郊区开发大盘的风险是非常大。对于普通开发商来说风险非常大。没有高水平的城镇规划，我认为基本上不用谈科学发展观，因为基础不存在。城市运营商恰恰能够利用它自身的宏观视野和对城市发展的前瞻力来弥补城市规划滞后的不足。在这个方面就是城市规划滞后也促生了城市运营商的出现。下面谈一谈运营商注重人居环境和参与引导新城镇发展的话题。我本人是人居环境委员会的秘书长，我希望更多的企业都参与到人居环境的建设当中来。所以我很希望把这个话题放在一起来谈。

　　城市运营商需要具备很多优良的素质，比如有良好的信用和与当地政府沟通能力等等。尽管成为城市运营商有很多的难度，但是诱惑力是很大的，各方面也会对运营商提出很多的要求。首先，运营商要有社会责任感。房地产行业与其他行业有所不同，它对人类当今主要文明城市有着莫大的影响。房地产商的每个举动都和城市发展紧紧缠绕在一起。是质的变化。更是社会责任感的升华。城市云运营商不仅作为城市硬件的建设者，更重要是为城市的建设和运营构筑经济的新格局。城市运营商需要站在整体角度去思考，而不能仅仅看企业自身追求的利润。城市运营商在一定程度上有条件承担起社会责任。这也是一般的开发商无法达到的境界。

　　其次是关注人居环境建设。目前很多政府部门和开发商对人居环境的理解似是而非，存在误区。人居环境不仅仅是小区绿化那么简单的事。而是把人类聚居作为一个整体，关注人类生存与人类生存密切相关的各个领域，包括城市、也包括乡村、包括能源资源的合理利用，生态环境等等。尤其是在城市化进程当中，各种复杂的问题是人居的交点之一。我们怎么来操作人居环境的建设，我把这个问题分为三个层面，在宏观层面从区域协调到城市的总体格局、定位从大都市圈到中小城市都是非常宏观的。比如长三角区，大北京等等这些是宏观的，也包括我们是不是金融中心的定位，这些由政府来解决。在微观层面包括各种绿色建筑，健康住宅，小区规划，节能技术，舒适度等等。这些技术层面由开发区企业来解决，这个层面企业是最有创造力的层面。在中间层面，或者是独立老城发展成新城镇，比如我们天津的梅江南等等。甚至包括各类的开发区建设，政府和开发商两个方面都是需要考虑的。这个地方是最容易出现问题的。在这个中间环节我们说城市运营商是最可以施展的领域。我们说小区不是城市，靠开发商建设的是一种小区的模式。再大的大牌也没法替代城市的功能。这方面我们有很多失败的教训。比如说广州的华南板块。这个大家可能都去看过。应该说每个都是楷模，北京市有关部门政府组织集体去学习。我们看了也感到非常震撼。但是这样的小区仅仅是作为社区是无可非议的，但是作为城市我们只能说是非常遗憾。我们在中间层面非常需要有城市运营商来把握发展。深刻理解城市规划的精髓是城市运营商力所能及的事。

　　下面是城市发展要注重平衡。城市化的原动力在于工业化和相关产业发展。城市化与工业化之间需要一种平衡关系。前段时间有一个报告说，温州的企业在当地招不到工人去别的地方招工。以前每个人800块钱一个月都能招得到，现在950元都招不到了。这就是非常典型的不平衡。城市的发展不够，而在我国的东北地区有很多老的工业基地，现在职工大量下岗，甚至有一些原来是产业工人开始务农了，进入第一产业了。这也是一种典型的不平衡，这种不平衡表现在工业化滞后于城市化，城市人口太多了。我们现在很多城市在规划和建设当中，都在两个比例当中摆动。有很多的项目建设由开发商主导的项目或者是政府主导的项目，都存在功能单一的问题。比如说北京的CBD，但是我认为北京CBD大量的项目是居住功能。这里边有一种不太平衡的状态，我认为正在出现。既然把它认定为CBD但是又以大量的居住功能为主，我认为不平衡。还有像北京主导的一些项目基本上早上也堵晚上也堵，给城市带来很多问题。另一方面，我们现在开发区，前段时间政府下了很大的力气里解决开发区的问题，实际上开发区是另外一种不平衡的状态。它只有厂房办公，没有居住功能，或者相应的城市功能。这就形成开发区开而不发，什么都有，就是没有人气，形成这个现象的主要原因，我认为城市规划思想的落后，在资本面前的软弱。房地产开发模式，应该说今天上午就提到了小区开发的思想延续了十几年，实际上我们国家小区开发和开发区并存的状态已经持续很多年。这种具有复合功能的新城镇转型是大势所趋。而这种开发复合型的项目或者发展新城镇，既不是政府的强项也不是开发商的强项，而是城市运营商的强项。城市运营商是开发模式转型的主要推动者和受益者。我们期待他们不断壮大，来承担更多的责任。