魏纪中：奥运城市形象提升与地产开发带来新的机遇和挑战

　　魏纪中(北京2008奥组委执行委员、原中国奥委会秘书长)

　　演讲的主题：奥运城市形象提升与地产开发带来新的机遇和挑战。

　　魏纪中(北京2008奥组委执行委员、原中国奥委会秘书长)：各位来宾，各位媒体的网友。我本身以排球运动员出身，搞了40年奥林匹克然后搞了7年体育产业。我们集团本身也搞房地产，我们现在从复合房地产逐渐转向在中等城市搞区域开发。我们给大家介绍一些所谓奥运经济的作用。它本身并不给一个举办城市或者一个举办的企业带来大或小的影响，这种影响可能是正面的，可能是中性的也可能是负面的。一般来讲根据我们从时政的角度来看，各个举办奥运会的城市的经济社会发展情况来看，应该说对于那些正在发展中的城市和地区，机遇很大。对于已经发达的城市机遇相对很小。另外这个奥运的经济有两大块，一个是城市基本建设，一个是市场开发。

　　这两大块儿完全靠市场机制，作用是有限的，因此脱离政府的主导和领导，这政府可能是中央政府也可能是区域政府也可能是城市政府。举例，美国办过两届奥运会，这两届奥运会对于美国的经济对于这两个城市的经济没有什么影响。相反的亚特兰大奥运会给世界一个过度商业化的印象，从另外角度讲1988年汉城奥运会对韩国有很大的影响是正面的。现在你去汉城，有一半边的汉城是靠奥运会起来的，韩国几个大的企业集团走向世界完全靠奥运会推出去的，巴塞罗那1992年办奥运会，现在西班牙，以巴塞罗那东海岸为旅游带，它主要靠1992年的奥运会推出去的。因此说奥运经济它对于不同城市的发展，会有不同的作用。那么对于某一个城市的发展，你不同的做法也可能产生不同的作用。

　　我举例子来说，北京办奥运会，就我个人认为，它是采取配套补墙的做法。因为主要的地方其是放在北京和经济社会比较发达的地方，北部并没有放在南部。只不过是放在北部让某些功能更加齐全。这是一种做法。另外的一个做法就是完全放在一个新的发展区。汉城、巴塞罗那、悉尼、雅典都是采取第二种做法。它并没有采取增强比较发达地区的功能。对于我们房地产商来讲第二种做法你的前途更大。因为发展起来是一个整片新区。第一种做法空间很小竞争更加激烈。我们集团没有介入房地产的开发。为什么？很简单，第一本公司实力不大，而且建奥运村，投资过大，拉锯的时间太长。第二，奥运村整个功能要求和我将来预售的房地产有一定的矛盾。奥运村里要求一视同仁到2008年在一个已经发达的地区你再出售房地产你应当倾向于个性化，这两个不能统一，北京市还没有拿出一个统一的意见，我们认为参与会风险很大。因此我们说在同样的城市里有不同的做法，它也可能产生不同的作用。

　　那么现在对于天津来讲，天津一个奥运会的赛区，足球比赛将在天津举行。天津正在兴建一个标准化的足球场。第二，天津靠近北京，因此，天津应该是北京奥运会一些物质支持点。天津也是北京奥运市场一个有机的组成部分。这些优势都是天津可以充分利用的。但是全世界所面对的一个问题就是对于体育设施投资量很大，用后怎么办？这个问题应该说在全世界都没有解决好。我举一个悉尼的例子，悉尼为了办奥运会，在它的城市集中盖了一批体育设施，它曾经想在奥运会以后利用它的体育设施，把这个新区做起来。结果，三年做不起来，为什么说三年没有做起来？第一它住体育场不得不卖。在它那个地区法国投资新建的酒店，住客率只有40，悉尼政府不得不改变它的计划。它也开始意识到一个新的现代化的体育设施完全靠它本身的功能，即使是多样化的功能也很取得预想的效果。因此，它必须改变它周围地区的布局。

　　2003年底悉尼政府作出一个新的决定，把这个地区由体育转向会展，体育只是会展的配套，然后完成一个新的开发。也就是凡是国外有新的投资到它的地区，就是到这个地区，只有这个地区有优越的条件。这样的话现在这个地区开始有了扭转。我们所说扭转有什么标志说明它有扭转。第一饭店的住房率提高接近700。第二原来盖的奥运村卖不出去的房子经过改造以后现在已经销售出去800多。也就是说，用一种新的观念，对于进行一个新区的建设特别是在发展中对于新区的建设，只要把定位定准了就可能取得比较好的效果。雅典把它的奥运村建在雅典比较不发达的地区，它在那个地区把奥运村建成为低收入者提供住房。然后由于有一批经济适用房所以周边商业设施全部起来了。然后就会有其他的开发商愿意到那里去投入。因为它利用奥运会有一些配套设施起来了。因此我觉得从一个城市的发展根据历届奥运会的经验，政府在这里边是起了很重要的作用，因为整个城市的定位，城市的提高是靠政府而不是单纯的靠市场。在一定程度上有的时候靠市场是失灵的。

　　那么今天开这个研讨会，我看在座的一些关于城市建设的专家都来了，我不是什么专家，但是我根据我经营六年房地产业的体会，就是一定不能按照正常的规律去走。因为经济高速发展的时候，以前所有经济学家的理论都会失灵。不管你是谁。所以不断有新的理论出现。因此我们原来搞房地产开发我们是复合性的开发，也就是说按照奥运村的功能要求，我尽量放开我所建的社区，现在所有的开发商大家都是为了创造这么美好的环境，所以你再发展还要再创新。因此我们过渡到现在为中等城市，我们只做中等城市。我们做过武汉、佛山、贵州、鞍山等等。这是中等城市一个局部的发展区。所以这样我觉得对于天津市来讲奥运的机遇肯定是大于挑战的。问题就在于你如何利用这样一个机遇。你要把这个机遇利用好，取决于两点。第一点就是本身的规划。第二点你还要根据奥运会所可能产生的一些新的需求，这些新的需求不会是突然而至的，必然是群众里面潜在的需求，利用奥运的机遇提前爆发出来，根据这个需求来调整你主观上的观点，来进行微调，我觉得这样就会把挑战变得越来越小。从一个政府来讲就是避免过渡投资，避免透支。对于企业的挑战就是一定要把你的成本和收益算好，这样不会影响长远的发展。本人外行就讲这一点不成熟的意见供大家参考。